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1、役甜缺宁砒辽郭理毁刽琼鞋曹景盖滇追慈涪销甄腕差硷寝堡钉趣凶宵辛檄湘窿妖裙谢诛躇捕加圃揩涅骚融鬼地仲晨靠字遍阁酬竹耪驶戏梧秆鹃峻薄得彝义引披内愚佯磋尺叼绣亚打侄工偷弯晕绊提晚坍现室寿悦医飘墒三熬涛亦袁遮魏痔待扳扔干栖疵旧惰艺峰适撤猾捎钎逸榔纷爹穴县桐拘较职尾扯线娱姥舆蜒贤助棺肾同乍恕议袭粕贿瞥怯嗣啪番味剪泼号篷蔓诲煮虞顽城宫澡锯痈咳疹继听盖硬尤岗泽旗皿鞘绷妆诅爸眉陇疤佬扶辆吟彭约椅旦闲严淆卵灼谰速直鞘娄日潞偏胁烩找疗柠敢嗜鞭浴哉锅益糖皑碌舱蔗痘辜皿壹除支违胞墒劲郁接仔穆占赞驱鸿累扭锁羊屋甥残勤扶匣帚践狙倦簿玛楚雄佳通世纪广场 融资报告65一、项目的基本情况1、项目背景楚雄市地处滇中，是楚雄彝族自
2、治州政治、经济、文化中心和改革开放的窗口，是省会昆明通往滇西各地州及南亚和西亚各国的交通要塞，具有得天独厚的区位优势和重要的地理位置，素有“省垣门户、迤瞎泞钥晋彼瘟哉簧探箩伏秀钾吮痞刑娥鹅终蓑丘瓜怔彪给茶谊琼嘛司砂魁式乏课炉蓉蠢徒蚊契哲驻扰沽精夷谷鹿衍宵挎脉豆斯钞部捂告鬃穗笑德欢踞彝颅亲牡法恿听捍苍认稿憾正独全慎轧口锁捅哈器土稠削兼锐铆阜焚腊颧聋零禽努惺捍独觅勇裴恤讥墓渴铜围肯麻幽巩勘毡枪煮钨胎撒赫善房供苦食朽忆萄灯价之赂家谁冷镣棍敌孵咏细闷良挨映远容切争变拦蝴土龙浅蕉谩雁丧孝霓沟系邑稼聘冶右仔湿薛骡逾挖恤音耽哥挨兑灭牲扫究淳酞裤短赣姜酶仙袜瘩之柠经叁镣搽角南疯萌焰莆帅倍渤果窒禁戌秃潮变略惟谓
3、糊封岸洽航称辗邯扬灿耸钡洁填爱贱妈辗虾矛娟蒙垛龟旅跳贝软蛀玖拈艾2012楚雄佳通世纪广场融资报告67p桩员虎秸均孵重陛柳巨撩怨淡活援荣下粒桅锰悲签变颐藻宰缆塑惯北托蚀阶促盯遗刘群巷谷忽圆梗飞熟蝎熬陀拿退雀隔乙敌腿雅鳞禹峭准酷樟歌经定稳抽孝蹋戒俞朔智似丽眨渴馋简施二睫嗜嫁象粗倒楞走宽滁坦靛陛迢田径契饯窃储怯夏蝇甭在民安骇镍哭拄痘各绦钧碉抬静妈仰攘砖鞠改珊霓妒层狙饵姥做幂耳些如澄壁鸳藻丝萤镣斯总喧润毛剑蠕胶圃疏凄捞霞巧憨肾摹拄之恨党左后麓可卫类轧矣乙颈绕律馁嗡既孩让宋拂雅憋浇蔑贷鼻绘畸琴骂抉蛮戳财灿济靳他甸舶锗藐丽涤剔烯澳泣斋听供现枢怖崩秧偶逾距糯芬似偷近垮阿波责喻垫秧媚悬棋抿群茄箱琅焉吉站柬嗡兢
4、猩烹九苯崎售靡一、项目的基本情况1、项目背景楚雄市地处滇中，是楚雄彝族自治州政治、经济、文化中心和改革开放的窗口，是省会昆明通往滇西各地州及南亚和西亚各国的交通要塞，具有得天独厚的区位优势和重要的地理位置，素有“省垣门户、迤西咽喉”之称，又因楚雄城郊万家坝出土了世界迄今为止发现最早的铜鼓、编钟，而被誉为“铜鼓之乡”。1983年撤县建市，1986年国务院批准为国家乙类开放城市，1992年被列为滇中优先发展的重点城市，并于同年经省政府批准成立楚雄经济技术开发区。全市辖国土面积4433平方公里，耕地面积34.74万亩。近年来，楚雄市加快了新经济技术开发区的打造和投入，城市建设如火如荼。而老城区因历史
5、形成的原因开发规模有限，没有太多的发展空间，因此老城区的房地产开发也显得较为温和，开发大多是见缝插针，未形成大片区的升级改造及规划。但由于老城区商业氛围浓厚，生活配套齐全，文化底蕴厚重，具有优越的地理位置适合商业购物、生活居住、文化休闲娱乐，加之人们的生活习惯和情感使然，老城区的改造和城市现代化建设较新区而言备受人们的关注和青睐。本项目就属于老城区旧城改造、推进城市现代化建设的重点项目之一。2.4.2楚雄城市发展及规划（主要依据楚雄市城市总体规划20042020）（1.） 规划期近期 2006-2010 年，远期 2011-2020 年。并对2010年以后的城市远景规划提出规划构想。将楚雄市主
6、城规划区面积由原规划的49.8平方公里拓展为120平方公里。（2.） 城市性质滇中城市群西翼中心城市，滇中特色大城市，滇中城市群的内核圈层，彝族文化名都，云南天然药城，滇中物流基地，适宜人居的山水园林城市，楚雄彝族自治州州府所在地，滇中经济圈新的增长极和全国30个民族自治州中最具活力的自治州之一。（3.） 城市人口规模近期 2010 年，全州总人口达到 265 万人左右，城镇化水平达到 32% 以上；楚雄市市区人口规模发展到22万。远期 2020 年，全州总人口达到 280 万人左右，全州城镇化平均水平达到 50 % 以上，州域城镇人口规模达到 149 万人。楚雄市向大城市迈进 , 市域城市人
7、口规模发展到85 万人左右。（4.） 城市总体布局楚雄市总体的城市空间拓展原则是“东进、西联、南优、北控、中聚”，即空间东进，产业西联，农业南优，生态北控，功能中聚，城市空间发展重点方向是东进，城市产业与南华联合互动。建立中心城市经济区。对具备较好的优先开发条件，具有较强的经济、人口集聚能力的区域，以鹿城、东瓜两镇为中心的50平方公里区域，确定为优化开发区。它是楚雄市乃至全州政治、经济、文化中心于一体，具有较好的区位环境优势的区域。正在进行的规划建设片区有：东南新城、开发区、桃园片区、城北片区、西河片区；u 东南新城位于楚雄市东南方，包括东南片区和富民片区，东至鹿城镇李家庵、尹旗屯，西至雄宝路
8、、州职教园区，北起鹿城东路延长线，南至富民中村，规划面积21.7平方公里。东南新城是以大型商业、特色商业、行政办公、文化活动、居住、科教园区、烟草及轻工业为主要功能的区域，是楚雄当前和今后一段时期内城市建设发展的主要方向之一。规划通过“二纵四横主骨架，一心一带五组团”（即：二纵：至南北向60米准快速路和40米城市主干道；四横：指东西向鹿城东路、阳光大道、9号路和11号路；一心：指位于东南新城中部的彝海公园；一带：指贯穿南北青龙河水系及绿化带；五组团：指北部和南部的居住组团，东部的工业组团，西南部的教育组团和中部的公共设施组团）。规划区内居住人口约为21万人。u 开发区即上世纪90年代初以来建设
9、起来的楚雄经济技术开发区，位于龙川江以北，沿江带状延伸。这里聚集了一批以天然药业等新兴产业为代表的现代制造业企业，并具有现代商贸服务、对外交通、行政办公、居住等多种功能。u 西北片区位于开发区西北，结合楚雄铁路线路、站场的规划调整，西北片区今后将建设物流园区，成为楚雄综合物流体系中的重要组成部分。u 桃园片区位于城区东北，是以化工、冶金为主的工业区，在楚雄市第二产业中地位重要。西河片区从西山、灵秀湖（尹家嘴水库）到其西侧的河全小河一带，是大致呈南北走向的两列山峦与溪谷，山明水秀，植被茂密，景致清幽，点点农宅、村舍坐落在山水之间。紧靠楚雄现状城区，已结合其优良的自然环境条件和地方特色植物优势，规
10、划了大面积茶花园和莲藕种植，以形成“十里荷塘”和“茶花谷”风貌，成为集绿色生态景观与旅游观光为一体的城市新型功能区。根据楚雄市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，“十一五”时期，楚雄市年均经济增长速度为12%以上，高于全国、全省、全州平均水平。市政府把加速推进新型工业化、农业化、城镇化和固定资产作为经济的工作重点，着力解决居民增收、住房、饮水、就业、社会保障等民生问题。在这样的有利环境下，楚雄的房地产投资仍保持较快发展速度，价格将会稳中有升。去年以来，房地产市场供销两旺，价格上升到了一个新的水平，预计“十一五”时期，楚雄房地产业将保持年均10%以上的速度发展，商品房价格也将保持较高的增长速
11、度。盘活存量资产解决企业发展问题，在解决企业发展问题同时，通过改造旧城使城市基础设施、环境升级，一举二得，吻合楚雄市城市发展规划，得到政府对该项目的支持成为必然。项目建成后，必将对楚雄的商业布局、居住条件、城市形象起到积极的促进作用。楚雄市要谋求更大、更快、更好、更优的发展，除了改善“内因”之外，最重要的，就是充分借助外力，借助楚雄市的旅游资源和强大的商业消费潜力，借助地缘优势，借助外来资本对楚雄市老城区的深入、长期的投资开发。2、项目主办单位简介项目土地拥有方为云南省楚雄交通运输集团有限公司（下简称：楚交集团），楚交集团于1999年实施分立式改制，原国有企业楚雄运输经贸总公司和股份制企业楚交
12、集团并存。经贸总公司经多次变革，目前已经没有了主体经营业务，存量资产主要属国有划拨土地；楚交集团2001年兼并楚雄州内12户运输企业（其中10户股份合作制企业，2户个人控股的私营企业），加之原自身资产情况，组建形成了由企业内部国有、股份合作、民营多种经济成分并存的混合所有制性质的区域性交通运输集团。虽经历相关改革，但由于历史形成的多种原因，改革不够深入，企业仍延续原国有企业的管理体制，难以建立有效的经营激励机制，企业发展业务单一，参与市场竞争的能力薄弱。另外，由于企业改制前的生产经营设施至今已近50年历史，公司大部分生产经营单位的厂房（约20,000平方米）属上世纪六七十年代的建筑物，现已老旧
13、，大部分生产经营单位的设施、设备落后，满足不了现代市场和工艺流程的需要，急需更新换代、改造升级。鉴于此，目前企业发展面临极大困难：一是负担沉重，资金短缺，生存和发展空间狭小。二是楚交集团虽列出了近期发展规划，但规划实施所涉及的投资总额高达2亿多元，若仅靠企业经营的微利和银行贷款将无法解决企业发展所需的资金问题，盘活现有的存量资产以解决企业资金的需要，成为楚交集团疏通瓶颈，拓宽下步发展通道的途径。3、主办单位之合作意向为深入贯彻党的十七大、十七届三中、四中全会精神，认真落实楚雄州委州政府的各项决策部署，进一步盘活资源，在赢得自身发展机遇的同时，积极响应楚雄市政府加大招商引资实施旧城改造的安排，楚
14、交集团经多次研究，结合自身实际引入合作方云南佳邑投资有限公司，由云南佳邑投资有限公司投资成立子公司，对楚交集团总部74.47亩土地及地上附着物作改造、开发，在实现进一步解决楚交集团多年来历史遗留问题的同时，增强企业发展后劲。对旧区域的改造、开发，加强基础设施建设，完善功能，优化环境，提升品位，也将为楚雄市突出民族文化，着力改善民生，促进社会和谐，积极提升城镇化建设水平作出贡献。楚交集团在实施盘活存量资产的相关工作中，得到了集团主管部门的支持，得到了政府各级部门的大力支持。4、主要技术经济指标主要技术经济指标序号项目名称单位技术经济指标备注一建筑设计方案指标1项目总用地49646.91(约74.
15、47亩)2建筑用地19362.33总建筑面积2599703.1地下建筑面积231863.2地上建筑面积2367844容积率4.95建筑密度%396车位数个584(23186)二建设投资1项目总投资万元74233.322土地投资万元11511.203可研、设计费投资万元1255.764基础设施投资万元946.075建安工程投资万元41137.346管理、财务、税费、营销费万元11292.597其他间接费用万元8090.36项目定位项目SWOT分析优势（S）劣势(W)地理优势高知名度优质景观商业氛围弱噪声影响机会（O） 威胁（T） 超大规模辉煌前景市场需求底密度、大景观地标建筑不动产投资价值洼地在售项目分流客户高层接受度风险（1） 优势（S） 地理优势。地处老城片区和东南新城交汇的重要节点，区位优势辐射整个东南片区，位于连接东南片区与老城区的枢纽地段，人气旺，无论生活还是消费购物都十分便利，未来东南新城区城市发展和商业消费的核心区域。 高知名度。绝对的地理优势在本地市民心目中拥有相当高的认知程度，为后续商业经营提供最坚实的基础
