水利工程建设土地储备项目效益测算报告

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1、水利工程建设土地储备项目效益测算报告水利工程建设土地储备项目效益测算报告水利工程建设土地储备项目效益测算报告为弥补云阳县在建梅峰水利工程建设资金缺口 ,通过土地储备、出让实现增值收益,经过反复踏勘比选 ,云阳县政府已同意由重庆市水投集团土地储备整治有限公司拟在 “一城四区 ”双洞子城市副中心小江片区青龙咀山梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间的区域储备土地1520 亩作为控制性储备用地。现测算如下：一、整治成本测算用地出让要完成征地、拆迁、整理,达到“六通一平 ”, 结合云阳府发 97 号文件和云阳县国土局提供的数据计算,储备地块1520 亩需安置人员 3800 人,1267 户。分项为：（一）根据补偿文

2、件标准计算得到征地拆迁成本为 27503.32 万元,合 18.09 万元 /亩。一是征地拆迁成本6720.02万元 ,其中 :土地补偿费及安置补助费 5928万元 ;青苗补偿费183.92万元;地上构筑物补偿费380.1 万元;地上附着物补偿费228 万元。二是房屋拆迁及安置成本14583.43 万元 ,其中:地上建筑物补偿费6818.44 万元;住房安置费6049.6 万元 ;搬家补助费 38.01 万元 ;搬迁补助费 38.01 万元 ;水电表等设施的拆迁补偿费139.37 万元;红砖厂补偿1500 万元。三是基础设施补偿费 2223.9 万元。四是相关税费 3975.97 万元 ,其中

3、:征地管理费 517 万元 ;耕地占用税456.02 万元 ;养老保险统筹1520 万元 ;新增建设用地有偿使用费 1418.74 万元;耕地开垦费0.70 万元 ;规划编制费 25.3 万元 ;勘界费 16.21 万元 ;环评费按照每宗地 2 万元;可行性研究报告编制费按照每宗地20 万元;水土保持费可免缴。（二）土地整治成本按照土石方量16 元/立方米计算,平整过程预计需要成本15200 万元 ,合10 万元 /亩。（三） 其他成本中不可预见费按照土地征地拆迁成本与土地整治成本之和的 5%计算 2134.84万元。（四）经营管理费用当期整治工程的前期工程费和整治工程支出总额按4%提取608

4、 万元。（五）财务费用资金年利率按照水投公司与重庆国投土地储备整治信托贷款协议,年利率为7.4%测算为 3822 万元。经测算 ,整治成本约为 32.41 万元 /亩,共需征用整治成本49268.16 万元。二、收益分析及计算依据增值按 7.59 万元 /亩计算,土地综合出让价按40 万元 /亩交易,可获效益11536.8 万元。 具备土地增值的能力,可用于开展储备征用整治。其理由:一是小江片区双洞子组团两侧主要集中布置金融保险、贸易咨询等用地,规划有县级商服、文化中心区,图书馆、科技馆、会展中心、影剧院、文化宫,350床医院 1 座,新建30 班小学 1所。其区位优势好,增值大,变现快。二是云阳新县城2020 年后将形成30 万人 ,成为渝东城市群中的重要城市,待储备地块位于规划区,是云阳新县城建成区下一步发展的必然选择,非常适宜住宅开发。三是根据云阳县国土局提供的 土地出让交易结果均价30万元 /亩,1-6 月份土地成交价格均价 55 万元 /亩 ,且呈现大幅增长态势。四是云阳县房价建筑面积均价1200 万元 /m2, 高端房价建筑面积均价2350 万元 /m2 。五是原县城无可开发用地,未来3 年待储备地块成首选用地。三、土地变现方式及时间（一）变现方式：通过 “招、拍、挂”公开竟卖,按协议执行。-2012 年卖完 ,分步为：完成调规,完成整治。