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1、广信集团五彩园目 录一、2003年沈阳市商品房销售总汇二、沈阳市房地产市场分析三、城北市场情况分析四、对五彩园的启示一、2003年商品房销售总汇2003年上半年沈阳商品房买卖合同备案统计表实际销售商品房件数面积(平方米)金额(万元)1-6月1-6月1-6月合计184102265796.9712747.07其中住宅小计162542056263.16616628.26普通住宅160642001450.62593844.56别墅17753468.8122501.22经济适用房131343.73282.48网点774158013.0475993.96办公用房 写字楼3711316.615348.72车
2、库及其他132439885.0914711.27按住房销售价格分2000元以下3471367124.5661572.732001-2500元3771430137.4697823.12501-3500元5816758783.64219767.773501-4500元1733265988.76106169.784501-5500元956147415.7272662.085500元以上50786813.0358632.8按每套住房面积分80平方米以下1879117776.7632135.0580-100平方米2645242581.8957149.53100-130平方米5375613196.9155
3、482.62130-160平方米3823551914.38158060.63160-200平方米1646290497.32107638.85200平方米以上886240295.91106161.582003年下半年沈阳商品房买卖合同备案统计表二、沈阳市房地产市场分析（一） 沈阳整体经济状况1、沈阳市GDP增长情况（单位：亿元）沈阳市年完成亿元，同比增长。沈阳市已连续三年实现两位数增长，而GDP的快速增长与住宅需求呈正比例关系。从房地产市场上来看，这几年也正是沈阳房地产市场快速发展的几年，而房地产快速发展又反过来促进沈阳GDP的增长，两者相辅相成、共同发展。应该注意到沈阳的GDP目前的基数较小，
4、按照世界银行的分析来推断：人均GDP在1万美元以下，房地产业处于快速增长期。2、固定资产投资与房地产投资情况（单位：亿元）注：2003年统计为1-11月份房地产投资额2003年作为沈阳的“项目年”，市政府加大了对外招商引资的力度，从数据分析可以看出取得了良好的效果，固定资产投资同比增长44.1%。投资包括浑南新区的建设、汽车城规划和一些大型的房地产项目及城市的基础设施建设，提升了沈阳市城市的整体竞争力，吸引更多的外地公司、国外企业和人员的进入，对沈阳的房地产发展，尤其是高档住宅、公寓及写字间市场发展起到了重要的促进作用。3、人均可支配收入稳步增长沈阳2003年的人均可支配收入预计可以达到800
5、0元，同比增长14.1%。，这个指标除了反映家庭收入的增长程度，还与住宅总价款相比较得出房价收入比，用来反映居民购买房屋的支付能力。2000年2001年2002年2003年人均可支配收入5850元6386元7050元8000元家庭总收入17960元19350元21361元24000元平均房价2545.8元/2609元/2601元/2747元/购买80面积203664元208720元208080元219768元房价收入比11.3410.799.749.16上表为沈阳收入房价比值的变动情况，根据目前我国的经济状况和居民消费水平，业界比较公认的套房销售价格与消费者户均年可支配收入比例为5-6倍较为合
6、适。沈阳远远高于这个比例，成为沈阳房地产市场泡沫论的主要论据。其实不然，收入房价比是一种处于随时被发展着的市场实践不断突破的动态表述性参数，不能作为僵化的逆向验证标准。从表上可以看出沈阳这个比值逐年呈下降趋势，随着沈阳房地产开发结构的调整，沈阳大众化购房市场的启动，住房梯级消费的成熟，更多的沈阳人会拥有自己的住房。（二） 沈阳房地产市场分析2003年沈阳房地产市场取得了辉煌的成就，从统计数据上看，截至到11月底，全市房地产开发完成投资148亿元，占年计划的102.1，同比增长32；施工面积1545万平方米，同比增长8；建设规模2903万平方米，同比增长15；竣工面积343万平方米，同比增长56
7、。30个重点开发建设项目已启动28个，共完成投资69.5亿元。全市增量商品房销售面积比去年同期增长27.5%，销售额比去年同期增长35.6%，销售增长额和绝对值创历史最好水平，全年共有67个商品房项目开盘上市，这些数据表明房地产专家忧虑的沈阳 “地产泡沫”并不存在，政府一如既往支持房地产市场发展并不断加以规范，困扰多年的住宅市场供需结构矛盾得到有效缓解，土地市场中商业用地比重增加。写字间、酒店式公寓、商业地产的比例增加，改变了沈阳多年住宅市场一枝独秀的发展方向，房地产市场呈现多元化的发展趋势。纵观2003年沈阳房地产市场，主要呈现八大市场趋势：市场趋势一、大众化楼盘成为房地产市场的主导 200
8、2年中房基安花园为代表的一些楼盘定位于普通大众楼盘而获得成功，让开发商看到了普通大众强烈的购买欲望和新的市场切入点，而2003年大量的棚户区拆迁和金廊工程的旧城改造，带来10万人的购房需求，引发了普通消费者的购房热潮，加速了沈阳楼盘向大众化发展的趋势。今年新开盘的项目中，有34个项目是位于一、二环之间的城市边缘区域，占到新开项目的50%的比例，这些楼盘快速调整策略，面积80-90的两室、100-120的三室最受购房者欢迎，（户型销售数据）通过户型的紧凑减少浪费的面积，有效的将总价款控制在25-35万之间，让普通购房者的购买力得到有效的释放，困扰多年的房地产供需不平衡的结构得到有效缓解，大众化楼
9、盘成为房地产市场的主导。市场趋势二、低密度健康住宅成为市场新宠一场突如其来的“非典”让消费者对健康有了全新的认识，购房时在满足基本居住功能外更加关注通风、采光、绿化等健康因素。低密度、健康运动社区这些概念在2003年成为沈阳房地产热点，住宅郊区化和健康居住观正在影响和改变着人们的居住理念。借“非典”之势，大面宽、小进深；四明户型等最受消费者欢迎。赢得国家健康住宅称号的“河畔新城”、建筑密度仅为1.19的格林梦夏、提出健康概念的国奥现代城都是今年健康概念的成功之作，为沈阳带来房屋户型的一次变革。市场趋势三、酒店式公寓市场良莠不齐2003年沈阳房地产市场公寓的供应量迅猛上升，公寓的市场上在售面积已
10、达到30万平方米，但是多数项目都是借用“酒店式公寓”的概念提升项目档次，增加项目的卖点，而很少提及酒店式公寓的实质，依靠良好的位置、小户型、精装修等误导消费者，产生对酒店式公寓概念的混淆，实际上只是类似精装公寓和白领公寓，主要满足住的功能，这类公寓由于总价款低、位置优越，在沈阳比较畅销。真正的酒店式公寓主要体现在配套和服务上，以常住酒店的游客和商务人士为目标客户。从北京、上海类似项目的客户分析来看，客户中以投资为目的的占主体部分。沈阳的酒店式公寓销售从公司代理的金茂国际公寓和皇城酒店公寓的销售来看也印证了这一结论，目前此类物业销售的主要难点是投资客对产品不了解导致信心不足，因此挖掘酒店式公寓的
11、内涵和提高投资客的信心是2004年酒店式公寓销售首要解决的两个问题。市场趋势四、营销新概念层出不穷在市场竞争激烈、房地产市场供大于求的情况下，开发商为了销售楼盘，在结合楼盘现状基础上提出新观点、新做法、或者对原有的营销手法进行新的组合，提出一系列新颖的营销手段，成为促使消费者购房的催化剂。例如格林梦夏的均价销售、艾特国际公寓的套内面积销售，水榭花都的交房前开发商替还贷款等营销手段，都让沈阳的购房者耳目一新。营销概念需要创新、更要善于借鉴，多使用“拿来主义”。多数沈阳的营销概念在南方都以被人运用过，但是对于非专业的购房者来说并不知晓，将其它城市先进的营销手法合理的借鉴到沈阳，促进沈阳的房地产营销
12、市场逐步成熟，不失为一条捷径。市场趋势五、商业地产大放异彩沈阳2003年商业地产发展迅速，截至到11月底，沈阳市商业地产投资已达25.2亿元，占房地产投资比例的18.4%，商业营业用房销售11.7万平方米，同比增长47.2%。这些数字改变了房地产市场中住宅一支独秀的格局，有助于房地产市场的多元化发展。沈阳为打造“东北购物天堂”，加大了对商业投资的力度。新增的大规模商场主要有万达商业广场、汇宝国际商业广场、五洲商业广场、浑南女人街等，这些商业业态都集中在沈阳著名的中街与太原街商圈内。沈阳建设中的商铺经营方式主要采取“产权式商铺”、“带租约销售”的形式，这种方式对开发商快速回流资金、投资商的投资收
13、益都有很好的保障，但是存在不确定的经营风险。经营者一旦经营不善，投资者、经营者、物业管理公司，三者之间就会出现纠纷。令人担忧的是，沈阳投资者还没有风险意识，另外沈阳市场的商业容量能否满足这些购物中心的运营条件，也是值得关注的问题，临近城市大连的商业过剩带来的租金跳水的教训值得警惕。市场趋势六、二手房市场繁荣火爆截至到11月底，沈阳市二手房交易面积509.8万平方米，交易额84.39亿元，分别比去年同期增长38%和57%。取得这样的成绩是多种原因构成的。l 二手房市场交易的猛增从价值规律上来说主要是棚户区和金廊工程拆迁形成大量急迫购房者，在短期内二手房市场供不应求，是价格上涨的主要原因。l 月份
14、，沈阳户籍制度进一步放宽，规定买二手房就可以落户政策出台，打破了原有买商品房才能落户的限制，吸引周边城市的居民及打工者加入到二手房置业的大军之中。l 二手房的价格飙升让部分投资者加入投资或者炒房的行列，间接的拉动了二手房的价格。二手房销售面积首次超过商品房，实现了沈阳房地产二、三级市场联动、梯级消费的购房理念，固然可喜。但是应该清醒认识到这种现象只是大规模的旧城改造导致的结果。在沈阳目前经济水平，商品房仍然是市场的主流，二手房是商品房市场的有益补充，间接促进商品房市场不断向前发展。 市场趋势七、浑南开发机遇与挑战并存浑南是沈阳未来重点开发的区域，房地产业成为该区域的先行产业。2003年在市政府
15、大力支持下，浑南的开发量直线上升，达到70.9万平方米，开发企业也都是国内外实力雄厚的品牌公司。多数项目在一年时间内完成了从规划到建设，从图纸到现实的转变过程，“浑南板块”成为沈阳市民置业的新的关注点。但是在快速发展的过程中也暴露出一些不足：浑南原住居民不能支撑区域内的楼盘销售；开发商在区域道路、交通、配套等大环境都不甚齐全的情况下抢先销售，对母城居民跨区域置业的吸引力不够；区域内多数楼盘的定位偏高。导致除了“河畔新城”等少数楼盘取得了成功，多数楼盘的销售都不温不火，甚至还出现SR新城由于定位偏差而失败的楼盘典型。据统计2004年更多的资金投入到浑南这片热土，新开工面积为57.5万平方米，预计竣工面积2
