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1、高尔夫项目可行性研究报告目录第一章 总 论 4第一节 项目概述 4第二节 项目主要技术经济指标 5第三节 编制依据 8第二章 市场分析与预测 . 9第一节 市宏观情况分析 9第二节 市房地产发展特征 12第三节 市高新园区区域总体分析 20第三章 市场调查及项目分析 34第一节 高新园区房地产市场调查 34第二节项目SWO分析 38第三节 项目定位及目标消费群体分析 40第四章 项目户型产品定位 . 42第五章 建设规模及方案 . 45第六章 相关单位简介 . 52第七章 销售价格与销售收入估算 53第八章 投资估算 55第九章 投资计划与资金筹措 60第十章 风险分析与防对策 . 61第十一
2、章 综合评价与建议 . 63第一章总论第一节项目概述一、项目背景星海高尔夫项目地处市高知人群最密集的专属生活区，项目南侧濒临黄海、东 侧紧依西尖山、西接旅顺南路、北临海事大学游泳训练馆。项目距最大的海滨广场 星海广场约5公里；距市黑石礁车站约2.5公里；距市市中心约12公里；项目西行 约50米，即为海事大学；东行约1.5公里，即为水产学院；项目位于高新技术产业 园区，旅顺南路东南面，交通十分便利。项目是一块依山面海的绝版稀有居住地块，原生态的自然环境、挺拔的山姿、 悠长的海岸线和浓厚的文化氛围构建起惬意生活的完美框架。项目实景图二、项目概况项目名称：星海高尔夫化园开发商：洪富房地产开发用地位置
3、：甘井子区凌水镇旅顺南路用地性质：军产土地用地面积：2118500m总建筑面积：387123.49卅容积率：3.27 （不含地下面积）建筑型式：高层项目实景图匚项|S4stin .离着中 1 扁-Hd区I-尹丸It斗枠谢确Phte? Dn mo 卄耳8 Pm他Ljfc-r-三、项目位置图具体位置：甘井子区凌水镇旅顺南路东南面，海事大学的对面飞 tfltsIrrlcmafcual Air Part玄连魏件sn朗-fe点MhmI 0M4n ScAhmib Ffrtc 新一第二节 项目主要技术经济指标依据国家及市相关法律法规、标准规、项目的规划方案及本公司前期所做市场1-1所调查报告综合分析，本项目
4、由四个地块组成，本项目主要经济技术指标如表 示。表1-1总体技术经济指标用地名称单位数量备注规划总用地ha11.858总建筑面积2 m387123.49不含地下面积苴丿、中1、住宅建筑面积2 m251062.192、公寓建筑面积2 m62349.823、公建建筑面积2 m36350.17其中酒店面积：14936.124、现有住宅面积2 m24048.755、酒店式公寓建筑面积2 m10312.566、变电所及小区公共配套2 m3000地下面积2 m74128.20绿地率%36.2容积率-3.24不含地下面积表1-2项目A区总体技术经济指标用地名称单位数量备注A-1区规划总用地ha1.433总建
5、筑面积2 m51966.2不含地下面积苴丿、中1.公寓建筑面积2 m26717.522.公建建筑面积2 m14936.123.酒店建筑面积2 m10312.56地下面积2 m18935.26容积率-3.63不含地下面积A-2区规划总用地ha0.872总建筑面积2 m42969.67不含地下面积苴丿、中1.公寓建筑面积2 m35632.32.公建建筑面积2 m8837.37地下面积2 m5380.98地上停车位位27容积率-4.93不含地下面积A区综合规划总用地ha2.305总建筑面积2 m94935.87不含地下面积苴丿、中1.公寓建筑面积2 m62349.822.公建建筑面积2 m23773
6、.493.酒店建筑面积2 m10312.56地下面积2 m24316.24容积率-4.12不含地下面积表1-3项目B区总体技术经济指标用地名称单位数量备注B区规划总用地ha4.931总建筑面积2m144562.04不含地下面积苴丿、中1住宅建筑面积2 m118467.752.现有住宅面积2 m24048.753.公建建筑面积2 m2045.54地下面积2 m28708.85绿地率%38容积率-2.90表1-4项目C区总体技术经济指标用地名称单位数量备注C区规划总用地ha2.842总建筑面积2 m75553.55不含地下面积苴丿、1.住宅建筑面积2m70827.06中2.公建建筑面积2 m472
7、6.49地下面积2m14480.00绿地率%35.30容积率-2.66表1-5项目D区总体技术经济指标用地名称单位数量备注D区规划总用地ha1.780总建筑面积2m70572.03不含地下面积苴丿、1.住宅建筑面积2 m61767.38中2.公建建筑面积2 m8804.65地下面积2 m6623.11地上停车位位33绿地率%38.3容积率-3.96第三节 编制依据本报告的编制依据：1、投资项目可行性研究指南 ；2、建设项目经济评价方法与参数 ；3、房地产开发项目经济评价方法 ；4、国家相关法律法规；5、国家现行的财税制度和有关规定；6、销售额按全销售计；7、销售单价以销售均价表示；8、贷款利率
8、取央行 2007年 12月 21日最新发布的一年期贷款利率 7.47%，采 用复利按月计息，贷款 1亿元，借款周期为 1 年，项目进入销售阶段，逐月还本付 息；9、依据目前市房地产市场周期现状，本项目开发周期拟定共32 个月，约 2.67年；10 、住宅销售均价参照市及高新园区可比房地产项目现售价格及项目地理位置 特点估测；11、甲方提供相关数据第二章市场分析与预测第一节市宏观情况分析一、市自然地理条件（一）地理位置位于辽东半岛的最南端，东濒黄海，西临渤海，北依东北三省和广大腹地，南与中国半岛隔海相望，与日本、国、朝鲜 和俄罗斯远东地区相邻。是京津门户和东 北亚经济区的中心区域，是中国重要的港
9、 口、贸易、工业、旅游城市，也是中国北 方最为开放、最具活力的城市之一。图2-1（二）气候条件市位于北半球的暖温带地区，属具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候。全年日照总时数为25002800小时；年平均气温8.410.5摄氏度；年平均降水量 600790毫米；无霜期达6个月，适宜的气候使成为世界最适宜居住的城市之一。二、2007年市经济总体发展情况2007年，经济继续保持快速增长。生产总值（GDP完成3131.0亿元，同比增 长17.5%;地方财政一般预算收入267.8亿元，同比增长36.5%;规模以上工业增加 值1157.0亿元，同比增长27.1%;实现自营进出口总额363.03亿美元，同
10、比增长 23.8%;出口总额196.94亿美元，同比增长25.8%;完成全社会固定资产投资额1930.8 亿元，同比增长31.4%;实现社会消费品零售总额983.3亿元，同比增长17.2%;城 市居民人均可支配收入达15108.63元，同比增长13.2%;城市居民人均消费性支出 12134.97元，同比增长15.2%。表2-1 市20002007年社会经济发展主要指标年份GDP（亿元）财政收入（亿元）固定资产 投资额 （亿元）社会消费 品零售总 额（亿元）城镇居民 年人均可 支配收入（元）城镇居民 年人均消 费性支出（元）非农人口 数量（万人）20073131.0267.81930.8983.
11、315108.6312134.9720062569.7196.11469.5839.313350.010533.9328.920052290151.421110.0732.011994.389996.41317.420041961.8117.17716.2645.2103788672312.320031632.6110.54506.9568.4591017760297.482002140698.7367.9591.982007118287.9420011235.695.2305.1534.274186512280.220001110.877.6268.5488.768616073275.35（
12、数据来源：统计年鉴、统计月报）2000-2007年大连市经济情况分析表 GDP二财政收入I固定资产投资额社会消费品零售总额图2-2（一）宏观政策调控作用显现，固定资产增势放缓2007 年,市城镇固定资产投资完成1930.8亿元，同比增长31.4%;房地产开发 投资增幅有所放缓，共完成407.8亿元，同比增长20.9%；房地产施工建筑面积2747.7 万平方米，同比增长25.1%;竣工建筑面积急速萎缩，全年共竣工 428.3万平方米，同比下降 20.4%；商品房销售面积 828.2 万平方米，同比增长 31.7%；实现销售额461.1 亿元，同比增长 62.1%。（二）消费需求稳中趋旺，零售额与
13、 GDP同步增长2007年，全市实现社会消费品零售额 983.3 亿元，同比增长 17.2%，为10年来 的最高值。近年来我市零售额增幅一直低于GDP但差距逐年缩小，今年实现同步增长，消费对经济增长的贡献不断提高，多年来需相对不足的困扰正在逐步缓解。2007 年以来，消费需求明显升温，带动消费品市场繁荣活跃。消费需求旺盛主 要有两方面原因：一方面，居民收入持续增长，消费能力增强引导消费升级；另一 方面，我国经济快速发展使本币升值成为必然，而人民币升值又吸引了大量资本流 入，资本向实物资产和金融资产转化过程必然推动资产升值，资产增值又能增加购 买欲望，从而引发消费需求升温。（三）城乡居民收入持续增加，收入结构呈现多元化2007年，市城市居民人均可支配收入为 15108.63 元，同比增长 13.2%，同比加 快 3.5 个百分点；在
