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1、2009 年12月9日北京。上海。深圳。成都。重庆。沈阳Beijing. Shanghai. Shenzhen. Chengdu. Chongqing. Shenyang前言首先非常感谢*（以下简称“贵司”）对于华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司（以下简称TCBL或“我司”）的信任和支持，作为一间致力于为国内商业地产开发提供全程专业服务的港资服务企业，我司对于此次能够有机会与贵司合作进行商业地产开发顾问服务工作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地产开发实力和我司专业的商业地产开发、运营经验，能够成功打造卓越的商业项目；在市场分析方面，我司主要在前期戴德梁行公司报告基础上，总结分析并更新部分市场信
2、息及提出我司在商业方面的专业意见与看法，从而对项目定位规划提供较准确、完善的可行性方案。本次商业策划顾问报告主要包括市场研究分析、项目定位分析、项目商业规划、项目租金分析等方面的完整建议。思路项目 发展背景基础 城市化进程、城市经济与规划 城市商业发展状况与趋势 消费群来源、消费习惯、消费水平 项目区位、项目交通、项目规模解析城市解析消费解析项目项目 发展要素 类型、档次、功能 业态、租户、组合方式 布局、动线、交通、设计本项目可持续发展的定位与规划战略结论城市经济城市规划城市商业消费 特征项目条件城市经济与产业持续发展人均收入增加，消费形态转变城市南拓发展，人口增加城区轨道交通趋于完善，带动
3、区域发展本项目规划为区级商业中心市桥核心商圈独树一臶，但业态与硬件设施较落后，传统百货与街铺为主新兴商圈尚在规划发展城市缺乏代表性的购物中心体验消费型商业落后周边中高档居住楼盘聚集家庭消费与个人时尚消费为一体地铁辐射力强，吸引华南板块、广州市区消费商业规模超过12万平方米，利于完善的业态组合处于行政、教育、商贸、交通中心接驳地铁与城市主要快速路，交通便利辐射全番禺的区域中心型体验购物中心纲要解析城市解析消费解析项目项目定位项目规划租金评估1.0 解析城市n城市经济n城市规划n城市商业发展状况与趋势1.1 城市经 济nnn珠江三角洲腹地广州南拓重点区域，工业及出口基地旅游业和房地产业发展迅速广州
4、 市区番禺区地处广东省中南部，珠江三角洲腹地，位于穗港澳“小三角”的中心位臵。全区总面积786.15平方公里，户籍人口97.51万人。番禺是广州“南拓”重点区域，区位优势明显，水陆交通便利，是广州重要的工业强区和重要的工业出口基地之一，旅游和房地产业发展迅速。番禺有国家5A级旅游景区长隆旅游度假区，国家4A级旅游景区莲花山、宝墨园等和祈福新村、丽江花园、华南新城、碧桂园等时尚商住楼盘。资料来源：政府信息网佛山顺德番禺区1.1 城市经 济番禺区在金融危机的情况下，经济仍高速发展，08年增长率高于广州市整体，城市经济环境处于较优状态，有利城市商业发展。10000800060004000200001
5、5 .30%1 5.00%411 647113.80 %7 0511 4.70%606813%广州市 、番禺区历年GDP与增长率5116596 54 7 628821 613.10%12.30 %72839179.80%8.50%36020.00%15.00%10.00%5.00%0.00%20 04年2005 年2006年2007年20 08年2009上 半年广州G D P(亿元)广州G D P增长率番禺G DP （亿元）番禺G DP 增长率n番禺区近5年经济总量持续高速增长，08年GDP总量达到728亿元。n在08年国际金融危机背景下，番禺GDP增长率仍保持了很高的增长速度，达到13.1%
6、，高于广州市整体水平，更远远高于全国平均水平。n08年番禺经济总量在广州各城区中排列第5名(前四名分别为：天河、越秀、萝岗、白云区）。番禺区08年经济保持高速发展，说明其经济基础较为雄厚，区域内部产业与消费需求较稳定，对经济危机的抵御能力较强，这也说明番禺未来在商业地产、购物中心发展方面具备扎实的基础。资料来源：政府统计公报1.1 城市经 济人均GDP超过1万美元，社会经济发展进入新阶段；服务业、商贸业、高端消费品的需求大大提升；高端商业形态购物中心的发展进入快速上升通道。广州人均GDP，（按常住人口算）番禺人均GDP，(按户籍人口算)番禺人均GDP，(按常住人口算)2008年11,696美元
7、10,667美元6,961美元人口统计概念定义：户籍人口：指公民依照中华人民共和国户口登记条例，已在其经常居住地的公安户籍管理机关登记了常住户口的人。常住人口：指实际经常居住在某地区一定时间（指半年以上）的人口。08年广州人均GDP超过1万美元，番禺区人均GDP（按户 籍人口 算）也 超过了 1万美元，这说明广州、番禺的经济发展水平达到了新的高度，社会对服务业、高档商品如房地产、汽车消费需求将大幅度增加，这也进一步刺激第三产业、商贸业的发展。TIPS:按照世界银行的衡量标准，人均GDP超过1万美元是公认的从发展中状态进入发达状态的标志线。日本人均GDP是在1984年超过了1万美元，香港、新加坡
8、、台湾和韩国的人均GDP分别是在1987年、1989年、1992年和1995年超过了1万美元。资料来源：政府统计公报1.1 城市经 济番禺第三产业比重快速提升，说明扩大消费拉动作用明显；第三产业比重首超第二产业，说明高端服务行业发展迅速；100%80%60%40%20%0%第三产业46.60%广州市 、番禺区2008年三产比重59.02%第二产业第一产业38.94%5.33% 2.04%4 6.92 %番禺区2007年三产比重5. 51%47. 57%第一产业第二产业第三产业番禺广州2007年番禺的第三产业依然低于第二产业n番禺区产业结构二、三次产业比重相当，第三产业发展上升空间较大；n番禺0
9、8年第三产业首次超过第二产业比重，达到48%以上；n与广州整体相比，番禺的第三产业比重仍然较低。n09年上半年，番禺第三产业比重达到49.9%，对GDP贡献率达到72.5%。根据宏观经 济学研 究：提高 1个百 分点的消费率可以使第三产业比重上升0.26个百分点。（消费率是指一个国家或地区在一定时期内(通常为1年)用于居民个人消费和社会消费的总额占当年国民支出总额或国民收入使用额的比率。消费者个体的消费率：即消费者个人或家庭收入中用于消费支出的比例）资料来源：政府统计公报1.1 城市经 济房地产投资额的平稳快速增长，促使番禺房地产高速发展，同时带来人口的增加，为商业市场发展带来刺激因素。400
10、.0300.026.4%287.2329.514.7%番禺区历年固定资产投资额14.7%14.0%29.30%50.0%2500.02000.01500.01322.02104.61863.31696.4广州市历年固定资产投资额1445.3 17.4%14.2%25.0%19.20%20.0%15.0%200.0100.00.047.673.3157.463.1-52.2%180.566.2205.899.686.00.0%-50.0%-100.0%1000.0500.00.0440.89.3%488.9556.87039.88%12.9%762.4898.810.0%5.0%0.0%2004
11、年2005年2006年2007年2008年2009上半年2004 年2005年2006年20 07年200 8年200 9上半年固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）固定资产投资增长率固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）固定资产投资增长率n番禺区房地产投资额占固定资产投资额的比重逐年增加，08年达到48.4%；n房地产投资的增加将带动其他行业的发展，如人口增加及相关零售行业的发展；n为了应对经济危机，09年上半年番禺政府加大了对固定资产投资力度，上半年与投资直接相关的建筑业、房地产业两个行业对GDP的贡献率高达29.2%。资料来源：政府统计公报1.1 城市经 济小结n番禺现有的商业主要为百货
12、、商业街，与经济发展水平出现落差n大型购物中心、时尚生活中心、体验中心将成为番禺商业发展趋势u 根据欧 美国家经济发展与商业业态发展的对应关系分析（如下表），一个城市或地区人均GDP超过2,000美元时，城市商业由传统百货商场、商业街以及批发市场等向大型购物中心、超市、专卖店/精品店等多元化现代商业模式所转变。u 2008年番禺人均GDP合美元约6,961元，城市化率达到54.3%。具备支持大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业。表：欧美经济发展与商业业态的对应发展关系人均1,100美元以下1,1002,000美元2,0004,400美元4,400美元以上城市化水平25以
13、下45以下45%70%70以上主导商业形态庙会、地摊、集贸市场为主导形态百货商场、商业街、批发市场大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业Shopping Mall、Lifestyle Shopping Center旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现1.2 城市规 划番禺在未来几年内，将打造一个集总部经济CBD、商贸区、休闲度假区、交通中心、现代居住区于一体的番禺。广州南拓发展广州市“南拓”番禺起飞的契机番禺承担着广州城市规划“南拓北优，东进西联”中的南拓任务。广州市新的城市中心将向番禺转移。番禺区定位：广州市新的现代化城区，承接“南拓”规划，分流广州过分拥挤的人口。番
