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1、水城项目车位销售方案威尼斯水城项目车位销售方案一、周边项目车位物业销售调查情况项目周边车位物业现状车位个 数租赁价格（含物管费）出售价格当前售出个数/比例配比锦艺国际 华都1246700 元/ 月地下车位12-13 万-1:4正商明钻1566只售不 租8-9万-1:3.1九龙城422未使用未售-1:2.6中原万达 广场1002只售不 租7-9.5 万96096%1:2.7中原新城1100300-40010万32029%1:3锦艺国际华都:平均价格为12-13万元/个，区域内价格最高，当前等待二期开盘，咨询中。正商明钻:平均价格为8-9万，只卖不租，要求一次性付款，无折扣;九龙城:还未开始销售;
2、中原万达广场:两层地下车位,二层7-7.5万，一层9-9.5万，和住宅同时销售，借住宅热销，去化非常快，当前基本售中原新城:借7月交房时机强销车位，售价9.8万左右，效果不十分明显，后提升售价到14-15万，造成滞销。今年9月 做活动车位降价到10万，业 主购买并不积极。二、威尼斯水城项目现有车位情况威尼斯水城项目车位总建筑面积规划户数车位个数当前销售个数车位/户数比地上车位一期173267平方1300 户37001:1.5二期3300地下车位二期132（其中12个 集团自留0地上车位三期244330平方3208 户180（商业街）1:3.3地下车位三期8672本项目有业主4508户，可售车位
3、仅987个,从理论上来说，车 位比较紧俏，而且随着汽车消费的门槛降低,拥有私家车的业主会 越来越多,可是我们从对周边项目的对比调研来看,本区域内车位 资源大量闲置，各家销售率都比较低。根据以上情况建议车位售价8-10万/个,预计总可销金额在 7800万到9800万之间。三、车位销售调查及分析结论A、从周边同类项目车位配比率、实际利用率来看,车位物业供大 于求。从项目车位配比来看，同类项目来中，锦艺国际华都最低，一般 项目平均在1:3左右,随着城市发展，新项目,车位配比逐步走高； 过高的配比,车位一段时间内将供大于求。B、从消费能力/投资心理来看,项目业主对车位物业的需求空间并 不明显。随机抽取
4、部分有车业主，约70%的人表示年内不会考虑购买 车位。约30%的人表示将会考虑购买车位，购买动机均为节省使 用成本或价格较低,先选个好位置。随机抽取部分无车的项目业主, 基于消费能力和投资回报的考虑，加上当前房地产市场趋冷且接近 年关，约80%的人表示最近将不考虑购买车位。以上反映出，年内销售车位,效果不明显。C、市场上车位销售情况较好的，基本为车位配比较低的成熟社 区。市场上，车位销售较好的,一是商住项目，拥有大量办公需求， 二是市中心区成熟小区,入住率高，停车位较少。如中原万达广 场。D、项目车位销售，基本上前期均不理想。从车位销售情况来看，前期普遍情况不理想，基本均为项目入 住后，销售率
5、才有所提升，且项目交房越久,入住率越高，车位销售 及使用情况越好。值得注意的是，即使是中原新城,专门针对车位 强销，当前也仅销售了 300个左右，仅为29%左右。E、拥有大量地面停车空间，则地下车位使用率偏低。郑州市民喜好省事、方便，有地面停车位,就不愿下地下车位已 成普遍现象,就如我们威尼斯水城项目，现基本路面全部都停满车, 且地上停车收费较低或不收费,这是导致地下车库使用率偏低的重 要原因。四、威尼斯水城项目车位分析水城一二期项目总户数1300户，现房户数1300户，当前办理 交房入住手续为1273户，入住率为98%。水城一二期地上停车办 卡已达到560辆,商业街办卡130辆,地下车位13
6、2个（其中12个 为集团自留）租金为160元/月，出租率为100%,当前业主新购车辆 已经停止办理出入卡。由此可得出水城一二期汽车保有量为810 辆或更多,家庭有车率为64%。水城三期项目总户数3208户，当前B2号楼504户没有交房, 现房数为2704户，当前办理入住手续的约1700户左右，其中400 多户为B1小户型（家庭汽车保有量较小）总体入住率为62%。三期 地下车位数为867个,当前租赁数为280左右,租金为160元/月， 出租率为32%。三期商业街每天停车最大量为180辆。由此得出 水城三期汽车保有量为460辆左右，家庭有车率为27%。水城项目现有地下车位因装修问题，有大量扬尘现象
7、，因此业 主接受程度不高,这是在销售中要解决的一个难点。根据以上数据表明,水城地下车位如果要实现销售，能够从水 城一二期开始，因为该区域内业主入住率已经达到98%,且家庭汽 车保有率已高达64%,供小于求状况十分凸显，已达到很好的销售 契机。水城三期当前入住率较低，仅为62%,周边地上停车比较方便, 业主入住时间较短没有形成良好的停车习惯，且地下车库因装修问 题,有大量扬尘、地面开裂等现象，经常有业主投诉,这也是车辆进库的一个重要阻力。小节分析具体到本项目而言,能够预期的销售难点有如下几点：1、车位只能对社区购房的业主出售，客源范围已锁定，但多数购房 业主自身并未入住进来，让其购买车位有一定的难度。2、周边社区内停车位使用率都不高,停车位在区域范围内并不紧 张。3、周边社区的停车位销售的很不理想，并没有形成抢购车位的风 潮,加之近期媒体多有报道车位权属纠纷问题，因此业主购买车 位的兴趣较低。4、本项目车位租金水平偏低，和售价的比例悬殊较大，很难刺激业 主的购买欲望。5、本项目地下车库硬件设施太差，管理和日常维护跟不上,此为多 数业主诟病，销售过程中业主抗性较大。改进建议：1、对购房业主开展问卷调查，查明购买意向。2、加强项目内两条商业街的停车管理，严格控制进车数量,严格 准入制度,形成项目周边停车紧张，逼迫小区车辆进地下停车 场。
