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1、2012.2房地产行业税收审计应重点关注的五方面问题及审计方法近年来，房地产行业经营规模迅速扩大，已经成为国家税收收入的重要来源之一，同时也是税收审计中重点关注的行业。但是，房地产行业项目规模大、时间跨度长、涉及税种多、税收政策复杂、特殊性强，所以也是税收审计中的难点。因此，在房地产行业的税收审计中，必须打破“就账查账”的常规检查方法，财务数据与业务资料必须紧密结合，以营业税、土地增值税、企业所得税和房产税为重点检查税种，在关注银行账户、资金流的基础上，重点关注隐匿收入、虚列成本、预收款项等五方面问题，采取全面检查与重点检查、账面检查与实地勘察相结合的方法，从外围发掘线索，寻找突破口，对企业进
2、行“解剖式”检查，才能起到事半功倍的审计效果。一、关注隐匿按揭、出租、代收款收入的问题一是企业采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入并申报纳税。但是，房地产企业往往存在按揭收入不入账、不申报纳税的问题。二是按照税法规定，房地产企业在销售不动产过程中收取的价外费用（如管道煤气开户费等）也应当计入销售收入申报纳税。三是房屋、商铺、车位等出租收入往往也是企业常见的隐匿对象，而且在对房地产开发企业的审计中也比较容易忽略。对于此类问题的审计，1.通过销售部门的销售明细表，核实企业房产实际销售情况
3、，并从中筛选出以按揭贷款形式销售的面积、金额，核实按揭贷款是否入账并申报税款。2.延伸银行，通过调阅房地产企业按揭贷款对应账户银行对账单，核实有无按揭贷款转入企业账户未计销售收入的情况。3.结合纳税申报资料、购房合同、协议等资料，审核其他应付款等往来科目，核实企业收取的各项价外费用是否足额入账并申报纳税。4.通过实地调查走访，核实企业房产，尤其是商铺的实际销售、出租和使用情况。二、关注预收账款、定金等预收款项未按规定申报纳税的问题预售是房地产行业常见的销售方式。在一般的财务会计中，企业取得的预收款项不需要计入当期收入。但是，按照国税发200931号文件规定，房地产企业通过正式签订房地产销售合同
4、或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，税法比会计确认收入的时间有所提前。因此，房地产企业只要签订了房地产销售合同、房地产预售合同并收取款项，从税法角度上讲就不再考虑开发产品是否完工，一律应确认为收入并申报纳税。此外，定金也属于预收款的一种形式，其纳税义务发生时间也应为收到定金的当天，因此也需要进行纳税申报。部分房地产企业由于对法规不熟悉或主观故意，常常会不按规定将此类预收款项申报纳税，因此在审计中需要重点关注。对于此类问题的审计，主要是通过审阅企业预收账款、其他应付款等往来账科目的核算内容，与企业营业税、所得税的纳税申报表等资料进行核对，检查企业是否按规定进行了申报纳税。三、关
5、注通过虚开建筑发票虚列成本的问题房地产企业投资规模很大，国税总局稽查局曾专门下发文件，要求各级稽查部门对被查企业列支成本费用的票据进行重点核对，单张票面金额在10万元以上的票据要进行重点核查。可见，对实际发生的支出是否取得合法有效凭据是对房地产企业税收审计的重点。虚开建筑业发票是房地产比较普遍的现象，也是审计核实的重点和难点。虚开建筑业发票是指在没有真实业务的情况下，到当地税务机关代开建筑发票或取得建筑公司虚开的建筑发票。企业只需支付营业税或者手续费，就可以获取金额巨大的票面金额，入账后就可以在计算企业所得税和土地增值税时得到更多的抵扣。这是一种典型的“真票假业务”偷税行为。对于此类问题的审计
6、，1.调阅项目的规划、预算、最终决算和结算的材料，比对项目预算价、结算价、计入成本价（即开发票额）之间的差异，核实是否存在计入成本价高于结算价又无正当理由的情况；2.在结算价与计入成本价一致的情况下，核实企业与承建商的实际付款结算情况，重点关注企业是否按照承建商的开票金额实际付款，是否存在仅付款一部分，其余金额长期挂账不结算的问题，如果存在这种情况，很可能是房地产企业只按实际价格支付了承建商价款，长期挂账部分是虚开发票金额。四、关注捐赠、置换等视同销售行为未按规定纳税的问题企业在经营过程中，经常会出现如捐赠、偿债、以房换地等特殊形式的房产转让行为，这些经济行为虽然不是以销售的形式进行的，但按照
7、税法规定，也应当视同销售申报纳税。较常见的视同销售行为主要有以下三种情况：一是企业以房换地，这种行为的本质就是先销售房产，再以销售收入买地，因此应当视为一种销售不动产的行为，需要在房产移交使用时申报纳税。二是企业以房产补偿给拆迁户，这种行为的本质是偿债，也应当按规定申报纳税。三是以房产作为利润分配给合作各方、作为福利分配给职工时，也需要在房产移交使用时按照视同销售不动产申报纳税。在上述三种情形中，房地产企业往往会通过往来科目或者直接冲减成本等方式核算，不计入销售收入，少申报税款。此类问题的审计方法，1.重点审核房地产开发成本、开发产品等科目，关注其中未计收入直接冲减成本和产品的情况，如果存在此
8、类情况，还要进一步核实企业是否将开发产品直接用于职工福利、赞助等视同销售项目。2.审核企业应付账款、其他应付款等科目，关注企业债务偿还情况，是否存在以房产抵债的情况。3.审核利润分配及相关科目，关注分配的方式方法，是否存在直接以房产作为利润分配给股东的情况。五、关注未按规定预缴和汇算清缴土地增值税的问题欠缴、少缴土地增值税在房地产行业比较普遍，一是未竣工清算项目不按规定预缴土地增值税，二是已完工项目长期按未完工项目核算，不按规定到主管税务机关汇算清缴。根据国税发2006187号规定的精神，房地产企业开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工
9、、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。此外，为防止企业故意拖延税款清算时间，税法还规定符合下列三种情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。可见税法对土地增值税预缴和汇算清缴的管理规定是比较明确的，问题主要出现在政策的执行层面。因此在审计中，1.通过审阅企业纳税申报资料、房地产销售记录和财务资料，结合实地调查了解，对照法规逐项核实企业是否按规定预缴了税款，是否主动将符合已完工条件的房地产项目进行了土地增值税汇算清缴。 2.关注主管税务机关是否严格执行税法规定，要求符合清算条件的纳税人进行税款的汇算清缴，是否存在疏于监管，纵容企业将已完工项目长期按未完工项目核算，少缴税款的问题。
