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1、工厂物业管理方案一、项目概述工厂位于内蒙古呼和浩特市黄合少镇南地村, 厂区总用地面积平方米,总建筑面积平方米,总投资元人民币工厂分成二部分,其中厂房平方米,高级员工公寓楼约平方米,员工人数将达到人左右,属于型、功能多元化的大型工业园区。二、工厂物业特点:工厂物业不同于一般物业,它的业主是法人,而不是自然人。自然人寻求的是一个舒适的生活空间,而法人代表着企业,寻求 的是一个适应其生产经营和办公的公共空间。物业管理工作要顺应这些特殊要求,方能使工厂物业管理有的放矢。企业作为生产经营 单位,除了内部管理和接受国家工商、税务、物价等部门的管理外,还需要生产、后勤服务、社会公共事务等多方面的协调。因此,
2、 工厂物业管理存在着基础服务、延伸服务和厂区企业文化建设服务三大需求。基础服务除住宅物业服务内容外,还包括直接保障正常 生产的供电、给排水、电梯、消防、通讯、信息网络等设施、设备的维护;企业消防安全检查和室内电检;为保障企业正常生产秩序 对来访人员的严格管理;为企业产品、货物的安全出入对各类车辆的管理;生产废弃物的清运、书刊信报和邮件的收发等等。延伸服 务包括根据生产需求对厂房、办公用房的装修改造;车辆的落户年审;会务服务、员工就餐,以及与市政、卫生、交通、治安、供水、 供电、供热、村镇街道等行政部门相关事务的协调。三、物业管理要点运用持续发展的战略,确保物业的保值与升值。结合所辖的厂区物业建
3、筑特点,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,转变传统思想观念,“全心全意为全体员工服务”为实现以上设想,拟采用“三个重点、四项措施”的管理方针。(一)、三个重点1、完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业,为此我们将在今后的服务工作中,充分体现我们的服务宗旨和追求目标,奉行“以人为本,员工至上”的原则和务实周到的工作理念,为六院全体员工提供全方位、高品质的服务,并将日常服务工作紧密融合于管理之中,与全体员工建 立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解员工的意见与需求,在不断完善的过程中真正让员工享受到安心、舒心和称 心的工作(居住)环境。2、环境管理责任到人厂区
4、的环境管理极为重要,如何为六院全体员工创造一个良好、舒适的工作(居住)环境,是我们非常重视的问题。以往的物业 管理经验告诉我们,保洁工作责任到人,督导检查、培训落实到位,才能充分发挥每个人的才能,使其认真地去做好每天的工作,树立环保 意识,从而保证厂区的环境卫生状况达到最佳状态,为厂区所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。3、安全、消防真抓实干为确保全体员工生命、财产的安全,我们主张以切合实际的人员防范为主、以物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念,建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管,使所辖物业在长年平安的条件下为全体员工服务。在 日常的管理中,建议
5、派专人全天值班,负责所辖物业的安全管理工作,严格管理,防止易燃易爆等危险品进入厂区,制定出与其相适应的应 急处理安全操作程序,发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。(二八四项措施1、据以往的管理经验及相关条件,在对其加以完善的基础上,将之运用到物业的管理上。从物业用户的文化内涵、环境、行为、 制度、道德方面加以分析,科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。2、制定出详尽的执行手册,使厂区物业员工翻开手册即可操作。如物业部员工手册等,使每一位员工了解工作规程,熟悉管 理程序,达到规范、自我、服务全体员工的目的。3、时刻有这多方面的准备,永不间歇地实现物业管理项目的创新,不断提出建设
6、性意见,全力做好与前期施工管理单位的衔接工 作。4、将不间断地充实管理队伍。采用“培训一上岗一再培训一再上岗”的轮回培训制度,不断提高员工的工作技能与素质。四、拟采用的管理模式(一)、物业管理架构物业管理服务,要求有一个高效率及科学的组织架构,使人力、物力、财力得到合理的配置,以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的物业公司将按“直线制”设定管理架构。中心设客服部、保安部、工程部、保洁部四个部门。其优点是集指挥和职能于一身,命 令统一,责权分明,指挥及时,既能满足物业初期管理的要求,又能为将来业务的发展留下充足的空间。1、客服部(1)负责处理员工的咨询、投诉,并提供协助。(2)负责物业服务中心
7、会议中心的管理。(3)书写各类通知、通告,由总经理签署发出。(4)负责服务单位的搬入和迁出协调工作。(5)负责服务单位档案的建立与管理工作。(6)物定经理指派的其他工作。2、保安队(1)负责厂区物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。(2)与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。(3)成立义务消防队,定期举行消防演习。(4)建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。(5)与各单位签订“消防安全责任书”(6)负责厂区物业大型活动的警卫布置。(7)负责厂区物业的日常巡查工作和固定岗位的安排。(8)负责厂区停车场的安全秩序管理工作。(9)负责安全管理员的管理、培训、考核工作。(10)物业经理指派的其他工
8、作。3、工程管理部(1)负责厂区物业全部公共设备、设施的运行管理,保证设备正常运转。(2)负责厂区物业机电设备的日常维护保养工作。(3)制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。(4)负责厂区物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养(5)负责厂区物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。(6)负责客服人员转发投诉的处理,及满足全体员工其他有关的服务要求。(7)协助做好厂区工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。(8)负责工程人员的管理、培训、考核工作(9)负责厂区装修方案的审核、监督、管理工作。(10)物业经理指派的其他
9、工作。4、保洁绿化部(1)对厂区各栋楼层、公共设施、厂区道路、各种示牌、喷水池等进行保洁。(2)定期对下水道进行消杀。(3)生活垃圾做到日产日清。(4)对厂区花草树木浇水、施肥、整形造型、除杂草、补缺、杀虫保洁。(5)物定经理指派的其他工作。(二)、物业管理岗位编制暂定本物业管理方针为:人性服务、培养人才、科学管理、走向正规。根据以上方针,特制定以下用人方案。五、人员招聘(一)、物业管理本部1、物业经理大学本科以上学历,持有物业管理上岗证,具有 3-5年大型物业管理实际工作经验,熟悉物业管理有关法律、法规及企业基本管理 工作,有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力,爱岗、勤业、敬业
10、、乐业。(二八客服部1、客服部主管大专以上学历,持有物业管理上岗证,具有2年以上工作经验,具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力, 以及随机应变处理突发事件的能力,对物业清洁、绿化、养护知识有一定的了解,了解各清洁用品的使用规范。对工作认真负责,敬 业、乐业。2、客服员大专以上学历,有1年以上物业管理接待工作经验,性格温顺,自身素质较好,语言表达能力较强,对工作认真负责,勤业、敬业、 乐业。(三八保安管理部1、保安管理部主管大专学历(或同等学历),熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识,具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证,有2年以上的本职工作经验,具有,丰富的社会经验和较
11、强的语言表达能力,以及随机应变处理突发事件的能力,有一定的消防知识。工作认真 负责,敬业、乐业,部队复转军人优先选择。2、保安管理员高中以上学历,退伍军人优先,身高175CM以上,身体健康、品行端正,工作认真负责,须有本地户口担保人。3、监控管理员高中以上学历,男身高175CM以上,女165CM以上,身体健康,不矫正视力为,品行端正,工作认真,需有本地户口。(四八工程管理部1、工程管理部主管大专以上学历(工科专业),工程师职称,持有物业管理上岗证,有3年以上工作经验,有2年以上本职工作经验,具有扎实的专业 知识基础,丰富的实际工作经验,极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综
12、合事务管理能力,有电工操作证, 勤业、敬业、乐业。2、弱电技工大专以上学历,电子技术、计算机或相关专业,助理工程师职称,有 3年以上工作经验,业务熟练,有较强的敬业精神,具有独立 完成工作的能力。4、强电技工身体健康,大专以上学历,电力系统或相关专业,助理工程师职称,有3年以上工作经验,有大型企业设备管理经验,业务熟练,有较强的敬业精神,具有独立完成工作的能力。5、空调技工大专以上学历,环境设备工程及制冷专业,有 3年以上工作经验,有大型设备的管理经验,业务熟练,有较强的敬业精神,具有独立完成工作的能力。6维修工高中以上学历(水电专业),持有特种行业操作证,身体健康,品行端正,工作认真负责,有
13、一定的口头表达能力。(五)保洁绿化部1. 保洁绿化部主管大专以上学历,园林绿化相关专业。持有物业管理上岗证,具有2年以上保洁绿化方面工作经验,做事踏实仔细沟通协调能力强对工作认真负责,敬业、乐业。2. 保洁员身体健康、品行端正,工作认真负责,能吃苦耐劳。3. 绿化员身体健康、品行端正,工作认真负责,能吃苦耐劳。六、物业管理人员培训(一)、新员工上岗培训根据物业管理思想,为打造物业管理精品,拟对新员工上岗培训工作做以下安排。1、员工上岗培训期15天为有薪培训。2、培训内容包括:物业管理概述,厂区物业管理流程,现代物业管理服务理念,投诉、应急工作处理程序,军事化训练等。(二)、在岗员工循环培训1、
14、通过实际工作中所产生的问题,不定期安排当事人(指员工)参加班后的专题培训2、每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会,交流事件处理技巧及与员工沟通的经验。3、上岗循环培训的考核办法。(1)通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。(2)在实际工作中,业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评价员工工作的基础。(3)通过理论与实践考核,责惩不合格的员工,达到优化管理的目的。4、培训计划及培训内容提纲(略)。七、前期准备公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究,了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况,进驻前一个月 开始筹建物业管理队伍,进行人员选拔、培训,针对
15、项目特点制定各项管理规定及工作流程,进驻前一星期必须安排好管理用房、员 工宿舍及管理处相关办公设备;物业接管必须进行验收评估,妥善进行钥匙、图纸资料的交接。1. 内部机构的设置与拟定人员编制2. 物业管理人员的选聘和培训开展管理工作前1个月。培训内容为:专业管理概念,紧急应变的处置,厂区员工投诉的处理。3. 规章制度制定1)、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体,编写管理文件(各项守则、管理规定,各级员工岗位职责及工作程序) 并在厂区入驻前完成。作业现场管理时,管理处将采取必要的安全防护和消防措施,保障作业人员和员工的安全,控制现场的各种粉类、废气、固体废 物以及噪声、振动对环境的污染和危害,减轻或避免对厂区员工的日常生活造成影响。环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放,严禁投入下水道,确保楼宇内道路通畅及环境整洁;加强噪声控制,限 定二次装修施工时间或进行噪声隔离,最大限度降低对员工正常生活及工作的影响,控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设