旧城改造更新策略

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1、旧城改造更新策略旧城更新改造策略中的管理层面的策略简介The Strategy Of Renewal8更新策略-软件层面江门市城市设计及旧城更新项目专题 报告心*S:1整治模式2拆迁方式3参与主体及关系4开发时序5资金来源6公众参与7 政策优惠旧城更新改造策略中的管理层面的策略简介8.1整治策略模式8.1.1小型公共空间更新模式“针灸法”1）简介：”针灸法“的具体做法是：先从小型公共空间入手，以街坊为 基本单元进行公共空间的更新，将被占用的街坊废弃地、停车场 或者拆除旧公寓楼、仓库、厂房，改建为小公园或小广场，还通 过修缮现有广场使老街坊获得新的活力与生机。其设计手法简单、 朴实、平凡，人和周

2、围建筑是空间的主角，花费虽少，但荒废地 很快变成居民的亲切空间，这样做的目的是要让旧城区民居住。 这种小规模的公共空间开发，将复杂的旧城改造问题一一分解， 具有很强的针对性和灵活性，有效避免了大规模改造带来的盲目性和破坏性，比较适合我国城市经济底子比较薄的特点，在不需 要很大投资的情况下，却能取得比较好的成效，直接受益者是广 大的旧城区市民，同时城市政府和市民取得双赢。2）案例支持一巴塞罗那中心区更新自1981以来，为了恢复旧城市中心和街坊的活力，迅速改 营城市环境，巴寒罗那政府对城市进行“碎片”式史新的建议。从 小型公共空间采用“针灸法”，单点切入，改建和创造了许多小公 园，单点切入，彻底改

3、善了城市面貌和居民的生活质量。由于旧 城区是社会，经济，文化和环境长期积淀的产物，它容纳了丰富 多彩的社区生活，不同的街坊和社区有各自不同的需求和期望。 因此，巴塞罗那政府以原有的街坊为基本单位进行公共空间的建 设，将被占用的街坊内院或者拆除旧公寓楼，仓库，厂房改建为 小公园或小广场，还修缮现有广场使老街坊获得新的活力与升级。 这种小规模的公共空间开发，将复杂的旧城改造问题一一分解， 具有很强的针对性和灵活性，有效避免了大规模改造带来的盲目 性和破坏性。对我们的旧城更新也有一定的启迪作用。巴塞罗那小广场巴塞罗那小广场巴塞罗那小公园8.1整治策略模式8.1.2交通更新模式1）发展步行街区在传统型

4、旧城中心区发展步行街区，是目前许多国家传统型 旧城中心区复兴运动的共识。杨.盖尔曾对12个旧城中心区的步 行网络进行了比较。至1996年，许多城市步行街和步行优先街 的总长度达到了 3000米以上。步行街和城市绿地和广场结合， 形成了系统化，网络化的城市步行空间。尤其是丹麦的哥本哈根。 40年来一直减少城市中心交通，改善步行使用环境的步行化更 新模式。取得非凡成功。传统旧城中心区具有道路网密集，街道 尺度适宜的天然优势，发展步行街区是提高中心区环境质量，吸 引市民的有效方式。步行街区由一系列交织连接的步行街或半步行街组成，街区 步行化更新模式相比单独步行街更新的优势在于：（1）使旧城中心 区整

5、体发展，避免仅仅一条步行街发展，而周边其他街道没有改 进；（2）网络型街区的发展，增加了人们的活动审问，更易形成丰 富的公共场所，促进中心区的交往活动；（3）步行街网络使中心区 内的步行环境更加安全，宜人，与中心区外围的通达性更好。（4） 步行街区更有利于混合功能的发展，形成相互支持，适度竞争的 经济环境，从而给中心区带来经济活力。2）公共交通可达优先在旧城中心区各中心区各主要出入口设立方便的公交站点， 市民的选择更多。有轨的电车是欧洲比较普遍的地面公共交通工 具。许多设计前卫的电车，甚至成为了城市中的亮丽风景。不仅 清洁无污染，运行时间准确可以与城市步行道或城市广场紧密结 合。目前国内的步行

6、街建没主要停留在单条道路的建设上，很多 城市甚至没有一条完整的步行街，真正形成步行街区的城市更是 少之又少。另外规划主管部门把太多的注意力放在景观设计上，*而对于步行街吸引人量人流所带来的交通节点分布，换乘点， 级对周边交通流量的影响考虑不足。因此，应当在发展旧城中心区步行网络的同时，增加周边交 通的支持，如在各主要出入口设立方便的公交站点，出租车站点， 建设外围的停车场等。坚持优先发展公共交通大道旧城中心区的 策略。如哥本哈根在提倡公共交通优先的基础上，鼓励市民使用 自行车出行。旧城更新改造策略中的管理层面的策略简介旧城的生活方式是具有文化延续性的8.1整治策略模式8.1.3活力多样性更新模

7、式活力更新模式中心公共空间组织多样化功能一个充满活力、生机勃勃的旧城中心，它的各种功能应当是 混合的。在中心区衰落的过程中。必然会失去混合多样的特性， 例如商业的单调重复，办公使用的萧条，居住类型或面积的减少等。旧城中心区的复兴，就是要将不同的 使用功能重新安排、吸引旧来，重新形成综合的使用状态。这种多样性的回归必然带 来更多的使用人群，促进旧城中心区公共空间活力的再生。不仅体现在总体的安排上，就某一功能而言，也应拥有丰富 的多样性。例如零售业不只应有大型百货店，也需要小规模的零售，特别是传统特色 的零售。办公除了大型的写字楼，还存在着小面积的、中等价位的写字楼，供各类的 小型机构使用。既有较

8、高档次的旅馆饭店，也允许中低价位的小型旅馆的存在，甚至 包括家庭旅馆。居住功能也是旧城中心区的一个重要功能组成， 成功的市中心不仪供应充足而且种类齐全的住宅。8.2拆迁模式建筑理论家认为原著民的生活方式是历史街区文化民俗的 一部分，迁走原著民将使历史街区的文化延续性打断，削弱历史 街区的历史感。建筑环境心理学家也多次指出，历史街区内很多 老年和低收入人群对街区的依赖性很强，强行的迁出将导致这些 弱势群体的难以维持生计。而开发商的观点更多的是出于经济的考虑，由于北地块的部 分历史建筑现状虽然是住宅，但改造后在通风、采光等问题上仍 无法满足出售的要求，因而他们考虑对于一部分给予拆迁费用后 还无能力

9、购买拆迁安置房的人群来说，可以考虑以改造成本的价 格将这些改造后的老房子出售给他们。这样可以大大降低拆迁费 用，而且这一部分的土地没有进行商业建设，无需缴纳土地出让 金。可以在在项目的开始，就在用地的某区域专门辟出一块将地 方作为拆迁安置房，在规划总平面图时，这些住宅的管理相对独 立，在建筑配置标准上，与其余的商业地产相比也档次相对较低。这样用相对较少的成本，开发商就能完成拆迁工作。从结果来看， 开发商由于拆迁费用的问题提出的拆迁户原地安置的方案和建 筑保护观点中原著民不外迁的设想可谓殊途同归，个人认为这样 的做法对于历史街区的可持续发展是非常有利的并值得推广。8.3参与主体与相互关系8.3.

10、1我国现状参与主体分析市场条件下大致可以归纳为三种推动城市空间演化的主要 力量（1）政府力包括不同层次的政府组织及其所推行的相 关政策法规。（2）市场力包括房地产开发公司、物业管理公司、商 业企业、生产企业等。（3）社会力一包括以学术机构为代表的 非政府组织、社区组织以及全体居民总结：传统规划机制呈现一元独大的格局，政府在其中占据 着主导地位；市场力尽管具有一席之地，但政府的规划管理体制 对其还缺乏有效的控制、监督、管理、驾驭；至于社会力，则处 于明显的弱势的被动地位，在自上而下的传统规划机制面前，基 本上没有被赋予话语权空间。8.3.2社区自主规划1）建立居委会为载体的社区自主规划模式中国自

11、改革开放以来，城市管理权利不断流向街道乃至居委 会。居委会在城市基层社会中的地位和作用，使其成为社区管理 的全面承担者”。以上海为例，居民区组织主要包括居民区党组织、居民会议 （或居民代表会议）、居民委员会和小区事务监督委员会等。思考：目前，我国旧城存在基本组织体系是居委会，是政府 一级基层组织，还不能起到NGO的作用。另一方面，由于社会 经济的发展，居民们的民主意识不断增强，开始迫切希望参与到 涉及自己切身利益的旧城更新以及社区建设之中。在这种情况下， 创建具有NGO性质的社区组织成为一个很现实的问题。当然这 方面的改革不仅需要首先得到政府的认可与支持，而且还有赖于 法律、政策的保障以及金融

12、、行政、房屋管理等各方面的进一步 的配套改革的支持。2）建设社区NGO组织除了社区管理机构这种政府行政组织之外，非政府组织 NGO也可以承担起“社群自主治理”的重任，组织居民就社区规划 的有关事物开展协作。在发达的市场经济国家，除了传统的政府 部门和私人部门之外，NGO组织被视为重要的“第三极”。它与 政府和市场共同构成了支撑社会和谐发展的鼎足之势。NGO组 织参与社区更新和规划，“可以满足市场经济条件下愈来愈多元 化的社区需求，使更多的专业工作者通过民间管道进入社区，提 升社区更新工作的专业化程度”。总体上看，社区NGO组织的 职责有：1、以非营利组织的身份为社区的更新改造提供全方位的服务。

13、2、在旧城社区中考虑设立专门负责审核社区更新规划的机构，邀请社区内外具有广泛性代表的人士参加。3、鼓励社区成立小规模信贷服务机构，进行更新资助贷款 的小范围试验。4、成立专业性的社区组织，负责开展旧城传统 建筑无形价值的评估工作。理想中的旧城更新作用力格局现实中的旧城更新作用力格 局旧城更新改造策略中的管理层面的策略简介江门市城市设计及旧城更新项目专题报告江门市城市设计及旧城更新项目专题报告8.3.2政府开发公司与专业开发商合作1）政府开发公司于 专题开发商的关系在具体的操作过程中，相比政府机构，专业化的房地产团队 更适合成为项目具体操作的执行人，原因如下：1开发公司有大 量资金和融资渠道2开

14、发公司更了解市场需求3开发公司的管理水准和操作能力更强。4开发公司能够对用地价值潜力进行充分挖掘，5专业开发 公司的管理能力也是一个重要的因素。但为了避免过度开发的情况的出现，相应的管理就必须跟上。 通过借鉴国外的先进经验，政府可通过成立国有的一级开发公司 来统筹一个城市或一个区域的历史街区保护更新工作，由他们来 协调具体地块的开发商的工作。这种开发公司在具体任务上，这 种开发公司应致力于掌握历史街区内建筑遗产的详细状况，将其 中状况不佳、亟待功能转变而且条件成熟的历史街区通过招商引 资推向市场，为其找到新的社会生命。开发公司的另一重要任务是为建筑遗产再开发提供完善的 市政配套，如周边的道路、

15、水、电、煤气等。这种将公共设施完 善化的开发准备能更有效地吸引开发商，提高土地与建筑遗产的 转让价格。再有，对那些虽有良好构想，但资金不足的开发商，为其提 供部分启动资金，帮助其得到贷款也是这种开发公司的主要任务 之一.此外，国有开发公司参股介入具体地块的开发也是加速建筑 遗产开发利用的有效途径之一.参股的方式很多，既可以是直接 的资金投入，也可以利用土地本身参股。总体而言，这样的一级 开发公司就是政府对历史街区实施保护政策的控制者，也是对历 史街区实施保护与再利用提供公共政策的具体执行者。”2）香港 经验市建局是一个独立于政府的法人团休。市建局拥有开发公众 利益、为公众服务、运作公众资源的权

16、利，在设立时没有被设立 为政府常设机构.用意显得特别。原因与其独立资金运作、允许适 当盈利、具有商业性的业务特点有关。但市建局又不是没有政府 支持背景。香港特区政府会对市建局的运作、资金来源、财政、 回收土地、政策制度等方面进行支持，只是对其业务干预较少。3)思考：结合以上两种模式考虑到实际情况.江门旧城更新工作不大 可能由一个独立的非政府组织来负责，但可以归于一个职能机构 开展，如江门历史文化名城保护委员会。在明确责任机构后.制定 相关制度政策，协调规划、建设、拆迁、国土房管、文物管理、 城管等业务，专职推进旧城更新。名城保护委员会可以参考香港 经验，设定的具体职能部门决策成员可以包括公务人员和非公务人员两类。4)PPP模式PPP(Public Private Pa