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1、 XX项目市场调研报告与项目经营开发策略一、南宁市概况（一）宏观经济概况1）总体经济水平2005年，全年实现生产总值722.66亿元，比上年净增103.54亿元，同比增长13.2%；财政收入实现100.22亿元，同比增长20.99%；全社会固定资产投资完成362.92亿元，比上年净增100.14亿元，同比增长38.11%，全面完成“三个百亿”的年度目标。其中，第一产业实现增加值119.57亿元，增长8.2%；第二产业增加值230.99亿元，增长15.9%；工业增加值164.97亿元，增长15.4%；第三产业增加值372.1亿元，增长13.3%，第二、第三产业对经济增长的拉动作用明显。2005年
2、南宁市居民的收入水平有了较大提高，全年城市居民人均可支配收入首次突破一万元，达到10323元，同比增长10.95。在收入增长的同时，南宁市居民消费支出也同步增长。2005年全市城市居民人均消费性支出7900元，同比增长9.38。其中，农民人均纯收入为元，比上年增加元；城镇居民人均可支配收入达到元，其中城区城市居民人均可支配收入为元。2）固定资产投资2005年，全市全社会固定资产投资达到362.9亿元，同比增加100.13亿元，增长38.11%。三大投资同步快速推进。基本建设投资完成161.45亿元，增长28.92%，更新改造投资完成59.53亿元，增长47.91%，房地产投资完成105.11亿
3、元，增长54.91%。3）城市发展规划2005年南宁城市总体规划修编进展顺利，全面完成相思湖新区、中国东盟商务区等重大规划，完成“堤路园”工程等16项重点规划和65项市政规划。“中国-东盟商贸城（国际商务区）、中国-东盟经济园、广东工业园以及广东商业街、香港街、澳门街”项目前期工作按计划推进。中国绿城 “中国绿城”是南宁市城市形象战略的总目标，其核心内涵在于：城市理念坚持以人为本，以“绿色”为载体，按照可持续发展的要求，寻求一条协调城市发展与生态环境保护之间关系的最佳途径，实现人、自然与城市的全面发展和进步。城市景观充分利用山、水、林等自然要素与城市的融合，创造出层次丰富、多姿多彩的独特园林绿
4、化景观。城市功能充分发挥区位优势，借助西部大开发战略的实施，泛珠三角经济圈的启动、中国东盟自由贸易区建立以及中国东盟博览会永驻南宁的机遇，加快城市基础设施建设，把南宁市建设成为交通网络健全、公用事业发达、城市功能完善的现代化区域性核心城市。城市文化挖掘现有的城市文化内涵，提升城市文化品位，塑造南宁市以“绿色文化”为核心，人与自然和谐统一、共生共存的文化特色。同时，致力于规范市民的行为，加强“绿城文明”教育，营造美好的人文社会环境，塑造高素质的市民形象，塑造南宁市文明、包容、豁达、勤奋的市民形象和“绿城文化”精神。未来的南宁市区将包括如今的6城区以及横县、武鸣县的部分乡镇；城市建设的发展方向将以
5、邕江为轴线，东建西扩，完善江北，提升江南；中心城区由6个片区组成；包括朝阳溪在内的9条城市内河，将与邕江一道组成一幅“九龙戏水”的迷人画面；将建设的轻轨系统总规模72公里。根据新的南宁市城市总体规划（20042020）规划纲要，至2020年，南宁市将被打造成集美食天堂、购物中心、旅游胜地为一体的现代化城市。到时，市民的住行等方面条件会得到极大改善。到2010年，南宁市域总人口规模将控制在690万710万；到2020年控制在780万800万。其中，到2010年，城市中心人口规模将控制在210万左右，到2020年控制在290万左右。为了保证城市的可持续发展，到2010年，南宁中心城市建设用地规模将
6、被控制在216平方公里左右，到2020年控制在298平方公里左右。未来南宁城市建设的发展方向将以邕江为轴线，东建西扩，完善江北，提升江南。近期加快建设相思湖新区，在抓好江北建设的同时，启动建设江南沙井片区。同时，加快建设东沟岭新区，启动五象岭新区和龙岗新区的建设，推动江南片区发展。在打造城市交通网络上，未来15年南宁同样是新招频出。目前，城市轻轨项目已经摆上日程。在远景规划中，将建设的轻轨系统总规模72公里，同时要建设“一环六线”，其中的六线是高速中巴士公交专用线，总规模为125.5公里。根据规划方案，在航运上近期保留上尧作业区、陈村作业区，远期规划建设六景港区、三升滩港区、五合港区。而在航空
7、交通上，将规划开辟未通航省会城市的航线、国家重点旅游城市的航线，增开面向东盟国家的国际航线，增加现有航线航班密度。结合南宁城市经济与城市规模因素、交通与公共设施因素和生态环境因素等综合考虑，应有选择的重点发展东、南区域及东、南轴线，有利于形成城市外围强有力的综合组团，构成反磁力中心，减轻中心城区的压力，促进城市和区域和谐、稳定和可持续发展；近期应重点完善青秀片区和西乡塘片区，继续完善琅东新区的功能，重点发展凤岭新区，将其作为中国东盟商务中心区的形象进行建设；重点发展相思湖地区，充分发挥大专院校和高新技术优势，将该地区作为城市新的经济增长点进行培育，适时引导城市向西部发展，带动城市未来的新区起步
8、建设；逐步对江南片区的用地进行调整，加大南宁经济技术开发区招商引资力度，培育沙井火车站物流经济园区；加快启动邕宁龙岗新区、良庆蟠龙新区和玉洞片区的。中国东盟经济园区规划园区距离南宁市36公里，与水南高速公路、快速环道联网，到市区只需半小时，园区土地面积180平方公里，全属国有土地，以产业布局，按功能分为综合工业园区、观光旅游度假区、现代农业示范区。有着明显的政策、人文、旅游资源优势，是中国广西重点发展区域。 （二）南宁市房地产概述1）南宁市历年房地产发展数据南宁市商品房销售面积商品房销售总额（亿元）1999年71万平方米12.92000年102.7万平方米19.742001年13898万平方米
9、 242002年15538万平方米35.042003年185万平方米612004年364.71万平方米104.412005年342.1万平方米102.312006年商品房销售面积增幅在6%左右商品房销售额增幅在6%左右2）2005年南宁市房地产市场发展动态回顾2005年是市场波动的一年，全国地产在一系列政策的影响下呈现跌宕起伏的市场波动，可以说不仅在政策研究层面，相关行业企业对市场的关注，房产市场的走势也成为整个社会的话题。热点地产机构对南宁整体房地产市场运行的研究揭示了目前南宁房地产市场的实际运行情况，不仅对发展商正确评估市场有着决策性的参考依据，对广大购房者选择购房实际，选择品牌房产项目，
10、了解市场也有着公正的指导作用。2005年可谓是房地产业的多事之秋，南宁虽然有小副振荡，却象一个天然良港，基本保持稳定。住宅物业全年供应量为283.0万，去化量为318.4万，供求比例为1：1.1，供略小于求。住宅销售总量虽有7.89%的萎缩，但成交价值总体下浮只有1.93%，销售均价不降反升6.14%。商业、办公两极发展态势明显，商业地产均价下浮20.11%，办公物业均价提升48.45%。整体而言，05年保持基本稳定，年初时国家连续的相关政策影响并未对南宁整体房地产市场造成过多的影响；在下半年，供应受到南宁新的城区划分而增加，虽然其总体销售仍未能超过04年，但其供应量和去化量已经上升到较高水平
11、。但是6.1新政的出台，规定小户的比例，将0607年的房地产会出现一个房荒的时期。3）南宁市近期房地产变化分析2005年的政策年给南宁楼市的打击很大，直接导致了消费者的观望和持币待购。2006年，中央首先宣传为住房消费年，使得今年许多楼盘面市，竞争进一步加剧。但是2005年的政策影响仍在左右着消费者，年初的成交量并不是很大，各个楼盘的宣传攻势也在放缓。到了5月份，五一黄金周的到来，南宁地产似乎迎来了春天。但五一刚过不久，建设部等九部门就下文调整楼市。这个政策可以说是最严厉的一个，直接导致南宁楼市会出现以下局面：（1）中高端楼盘即户型面积较大的楼盘很可能会封盘不买，等待升价；（2）而目前南宁的小
12、户放量并不多，导致供求不平衡，房价会有所上涨；（3）二手房市场基本倒闭。（4）南宁的房价在今年仍会上涨，将会出现一个有趣的现象：有钱人买不到房，没钱人买不起房。（三）近几年政策法规1）金融政策 国务院8号文件为房地产发展指明了方向。 2004年4月25日，央行提高存贷款准备金率0.5个百分点。 2004年五一前，国务院下发通知，将房地产投资、自有资金比例由20%提高到30%。 2004年五一前，银监会下令，严控贷款。 2005年4月30日，发改委提出在对所有在建、拟建固定资产项目进行全面清理，重点清理项目包括钢铁、电解铝、城市快速轨道交通、水泥、党政机关办公楼和培训中心、高尔夫球场、会展中心、
13、物流园区和大型购物中心等项目，以及2004年以来所有新开工项目。 2005年五一过后，发改委、央行和银监会联合出台当前部分行业制止低水平重复建设目录，金融机构被要求立即停止涉及项目的新增授信支持，对已实施的项目授信要妥善予以收回。 国务院发布稳定房价的八条措施。 建设部七部委联合发布6.1限令，征收房地产营业税。 2005年3月17日提高银行贷款利率。 建设部出台稳定房价时间表 严查囤积房源。 2006年5月，央行提高了个人房产贷款利息，上调了0.27个百分点。 2006年5月30日，建设部等9部门发布关于调整住房结构供应稳定住房价格的意见（即国六条），规定提高购房首付比例及小户型比例等条款，
14、是目前国家对房地产调控最严厉的一项政策。2）土地政策 2005年五一前，国务院加大对土地市场整顿，特别强调要采取最严格的保护耕地措施。 2004年4月30日，国务院下令暂停审批农业用地转为建设用地。 国土资源部要求严格控制城市建设用地规模。 国土资源部从6月1日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。3）法律法规商品房销售管理办法，合同纠纷适用法律对商品房买卖的规范更明确。4）物管政策物业管理条例出台，对物业管理提出更高的要求，有利于物业市场的规范化。 物业收费新办法出台二、武鸣县概况（一）宏观经济概况1）总体经济概况2005年，武鸣县国民经济取得突破性增
15、长，初步测算，全年实现地区生产总值558341万元，按可比价格计算，比去年增长11.9%，增长速度比上年加快4.1个百分点，增幅自1998年以来首次突破两为数。其中第一产业243995万元，增长9.8%；第二产业165921万元，增长16.1%；第三产业148424万元，增长11.3%。全县人均GDP达到1066美元，首次突破1000美元。（注：按国家统计局2005年统计公报年末人民币对美元汇率1：8.0702元计算，人口按公安部门2005年年平均人口649180人计）。人均GDP跨入1000美元的门槛。总体而言，三大产业全县飘红，共同支撑全县GDP的增长。三次产业的比例为43.7：29.7：26.6，三大产业的贡献率分别为38.97%、37.64%、23.39%；三大产业分别拉动GDP增长4.65、4.49、2.79个百分点。2005年，全县城镇居民家庭年人均总收入达7942元，其中可支配收入为7424元，分别比上不增长16.96%和17.64%。人均消费性支出为5616元，比上年增长14.82%；恩格尔系数0.3976，比上年下降1.5个百分点。农村居民年人均总收入为5283元，增长16.24%。城乡居民生活质量明显提高。2）固定资产投
