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1、恩施土桥坝项目市场调研报告武汉地产顾问有限公司 ZHONGBANG PROPERTIES CONSULTANCY2012年1月目 录第一部分 市场调研1、总体市场背景1.1 恩施宏观经济状况及发展趋势1.2 恩施市房地产整体发展现状及趋势1.3 房地产政策分析2、恩施城市总体规划分析3、旅游行业现状及发展分析4、恩施市酒店行业分析5、恩施楼盘分析6、恩施市商业市场分析第二部分 项目调查1、项目分析1.1 项目概况1.2 项目地块解析1.3 项目市场定位分析1.4 项目发展之SWOT分析1.5 本项目综合评价及发展战略市场调研报告1、 恩施概况 恩施市位于湖北省西南部，地处武陵地区腹地，是恩施土
2、家族苗族自治州首府所在地。全市国土面积3972平方公里，总人口79万，其中以土家、苗、侗等为主的少数民族人口占总人口的38.7%。城市规划区面积139平方公里，建成区面积21平方公里，城市人口25万人。 区位优势恩施市地处鄂、渝、湘、黔四省交界之地，交通便利，318、209国道在境内交汇，沪溶西高速公路已建成通车，即将全线贯通的宜万铁路贯穿全境，恩施机场已开通韩国首尔、北京、上海、广州、武汉等航线，被列入全国公路运输179个枢纽城市之一，是鄂、渝、湘、黔四省人流、物流、资金流、信息流的聚集地和集散地。 资源禀赋恩施市资源富集，文化底蕴深厚。“三张名片”恩施大峡谷、恩施女儿会、“恩施玉露”茶，独
3、树一帜。有“烟草王国”，“全国魔芋综合实力第一市”之称，“恩施紫油厚朴”、“板党”、“窑归”已获国家地理标志产品保护，被誉为“华中药库”。境内已发现具有D级以上储量矿产14种，尤以硒、煤、硫铁矿、高岭土等储量丰富，其中硒资源蕴藏量全国第一，拥有着世界上唯一的独立硒矿床，被誉为“中国硒都”。 城市光环恩施市1998年被列为国家对外开放城市，是湖北省九大历史文化名城之一。2005年被中国社会科学院评为“2005年度全国最具投资潜力中等城市50强”，2006年7月被世界品牌大会评为“中国特色魅力城市200强”。2008年被评为中国“优秀旅游城市”、“湖北省最佳金融信用县市”、“湖北省园林城市”、“湖
4、北省平安县市”、“2009年度苏商投资中国首选城市”。1.1 恩施宏观经济状况及发展趋势 本章节相关数据参考恩施（2008-2010）统计年鉴整理。1.1.1 国民经济保持强劲的增长势头 2010年全州完成生产总值351.13亿元，比2009年增长13.8%。分产业看，第一产业增加值107.65亿元，增长5.0%；第二产业增加值100.92亿元，增长22.7%；第三产业增加值142.56亿元，增长14.9%。2010年GDP三次产业构成数据来源：恩施州统计局 分析：中邦地产第一产业：农、林、牧、渔业，增加值107.65亿元，增长5.0%。第二产业：工业、建筑业，第二产业增加值100.92亿元，
5、增长22.7%第三产业：服务业，增加值142.56亿元，增长14.9%2006-2010年全州生产总值及其增长速度数据来源：恩施州统计局 分析：中邦地产 恩施近年来生产总值及增长速度持续增长，08年开始首次实现两位数递增。经济保持快速发展，经济结构得到了合理调控，强大的综合经济实力，将为恩施房地产行业的发展提供强大的经济支撑2006-2010年第三产业增长速度数据来源：恩施州统计局 分析：中邦地产 近年来恩施的产业结构已经出现变化，第一产业比例虽然依然偏高，但已经开始逐年递减，第二产业呈逐年递增的局面，其中第三产业出现了较大的上升幅度，说明恩施的旅游业开始进入良性的发展空间。1.1.2 固定资
6、产投资稳步增长2010年全年完成全社会固定资产投资244.38亿元，比2009年增长34.1%，其中城镇20万元以上项目完成投资184.99亿元，增长28.2%；房地产开发完成投资25.65亿元，增长51.1%。全年新增固定资产181.74亿元，同比增长60.9%。2006-2010年恩施州固定资产投资增长情况数据来源：恩施州统计局 分析：中邦地产 恩施逐年加大固定资产投资力度，交通、市政、电力、邮电通讯等城市基础设施日臻完善，城市功能明显增强。随着恩施城市交通、基础配套设施的建设和完善，将对恩施市房地产的发展起到很大的推动作用。 全年商品房施工面积337.89万平米，增长41.4%；竣工面积
7、71.45万平米，增长一倍；销售面积109.91万平方米，增长25.3%。全年商品房销售额29.26亿元，增长45.5%，其中住宅销售额23.39亿元，增长37.5%。2008-2010年恩施州商品房销售与竣工关系对比图单位：万平方米。数据来源：恩施州统计局 分析：中邦地产 恩施州从09年开始，连续两年的商品房销售面积大于竣工面积，说明恩施房地产市场处于健康的发展状态，市场需求旺盛，使得每年的住宅和商业销售额呈大幅上升的趋势。1.1.3 人均可支配收入大幅提高2006-2010年全恩施镇居民人均可支配收入及增长速度单位：元。数据来源：恩施州统计局 分析：中邦地产恩施的人均可支配收入随着城市经济
8、的发展在近年来得到飞速的提高， 2010年人均可支配收入达到11406元，比2009年增加10.7%，人均可支配收入的增加，使居民对房地产购买的能力不断加强2010年湖北部分城市人均可支配收入对比图单位：元。数据来源：湖北省统计局 分析：中邦地产恩施居民可支配收入逐年上升，但在湖北地级市中仍属于排名靠后的位置，反映出恩施正处于发展的临界点，提升空间较大。单位：元。数据来源：湖北省统计局 分析：中邦地产2010年人均收入为11406元，消费支出为8412元，比2009年增长11.4%，人们生活水平不断提高，对改善型房地产及投资的需求将逐年增大。1.1.4 居民储蓄余额显著提高2006-2010年
9、城乡居民人均储蓄余额及增长速度单位：元。数据来源：湖北省统计局 分析：中邦地产从恩施历年的储蓄余额可以明显的反映出现今恩施城镇居民的生活水平不断提高，对投资理财的意识逐步得到加强，由此为恩施房地产市场的发展提供了强有力的先决条件。1.1.5 恩施州宏观经济发展总体趋势恩施是湖北重要的生态旅游城市，武陵山区旅游、商贸、物流经济中心区。根据恩施市城市总体规划（修改）（20102030），2015年，实现市域总人口84.5万人，市域城镇人口41万人，市域城镇化率48.5%。城市规划按“以点带面、串点成线、点轴开发”的总体思路，构筑恩施市 “五区一核四点一环五轴”的城镇与区域开发总体空间布局结构。在政
10、府的科学发展和创新发展理念指导下，恩施的经济和社会发展迈上新台阶、综合实力更加增强。经济实力的增强和城市建设的飞速发展将给恩施房地产带来新的机会。【宏观经济分析结论】恩施近几年来大力发展生态旅游业，经济发展稳定，城市化水平日益提高，人均收入逐步上升，商品房及投资需求日益上升，这些都为恩施市房地产发展奠定了良好的经济基础。对本项目而言，恩施整体经济为项目提供了充足的消费群体和良好的开发环境。1.2 恩施市房地产整体发展现状及趋势随着全国整体经济近年来的飞速发展，作为全省生态文明建设试验区、武陵山区旅游、商贸、物流经济中心区的恩施城市建设必将带来城区面积扩大和消费人口增多。随着城市空间的延伸和旅游
11、经济的牵引，将吸引更多资本推动恩施旅游及房地产快速发展。以下对目前恩施市房地产市场作一分析。1.2.1房地产投资快速增长恩施市房地产投资总额与五年增长率的关系图表单位：亿元。数据来源：湖北省统计局 分析：中邦地产近年来房地产投资额快速增长，2010年恩施市房地产投资总额为256503万元（25.6亿元），比2009年的169704万元（16.9亿元），增长了51.1%，说明自从2007年开始，恩施的房地产投资开始进入热门期，恩施巨大的发展潜力吸引了越来越多的投资进入房地产市场。（截止到2011年11月的最新数据显示，恩施市固定资产投资完成额，比去年增加23.3%。）1.2.2 住宅开发稳重有升
12、，商业地产投资额增加显著2008-2010年房地产开发投资总额关系图单位：万元。数据来源：湖北省统计局 分析：中邦地产恩施房地产开发投资总额整体呈逐年走高的趋势，其中较为明显的是商业地产的投资额总额变化最大，2010年一年的投资额，超过了08、09两年之和，住宅部分的投资额总量增长稳定，市场依然以90-140平米的中大户型为开发主体，但明显看到从09年开始，90平米以下中小户型住宅的比例在提升，说明健康稳定的地产投资环境正在形成。1.2.3 商业地产销售大幅增长，整体市场供销两旺，交投活跃2006-2011年商品房竣工、开工、销售面积图恩施市房地产开发施工面积逐年增长，增长速度平稳，2010年
13、施工面积总量约190万平方米，与2009年相比同比增长26.5%。近五年恩施市施工面积持续强势稳定增长显示出恩施市房地产市场开发热潮，同时预示着未来几年恩施房地产市场的供应总量将持续增长。2010年全市开发项目实现商品房屋销售面积51.5万平方米，同比增长12.3%，其中住宅销售增长9.5%，商业销售增长54.7%，商业营业用房投资看好，出现大幅增长。2009-2010年，恩施市房地产开发开始出现销售面积大于竣工面积，预示着恩施房地产成交活跃，供不应求的局面开始显现。2007-2011年商品房竣工、开工、销售增长曲线图 恩施房地产销售面积数量一直呈平稳增长的态势，但增长率波动较大，呈波峰波谷交
14、替的现象。2010年至今，竣工和开工增幅略高于销售增幅，表明了当前市场运行的状况和开发商对市场预期的信心，同时也反映了今后1-2年市场预售供应量和今后2-3年市场现房供应量的增减情况。恩施市施工面积与竣工面积的倍数比 施工面积与竣工面积的倍数比是一个重要的前瞻性指标，其值的大小反映今后几年供应量的情况，该倍数比的值太小，可能会出现供应短缺，但如果其值太大，未来供应量将会放大。从上图可以发现，09年出现一次大幅的跳跃，2010年-2011年略有回调，说明未来几年的供应量会保持一个平稳的高位走势。1.2.4价格强劲上涨，但仍处于价值洼地 2010年，全市商品房住宅均价为3106元（均价由全市销售总额除总销售面积得出），比2009年同比增长19.1%.价格表现出强劲走势。但3106元的均价，在与全省地级市横向比较来看，仍属于价格洼地。1.2.5 恩施市房地产（住宅）市场板块特征旗峰坝龙凤坝红庙经济开发区土桥坝小渡船片区六角亭片区舞阳坝片区红庙经济开发区红庙经济开发区目前，恩施市房地产市场共可为7大片区，即：舞阳坝片区、土桥坝片区、六角亭片区、小渡船片区、红庙片区、龙凤坝片区、旗峰片区。2011恩施市商品房销售统计表（截止11月）：销售面积（
