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4、区稳中有升1.1 成都市土地供需走势2013年1-8月,成都市土地总供应面积10477.27亩,与去年同期相比下降13.39%;1-8月土地总成交面积9477.55亩,与去年同期相比下降4.68%。8月成都市土地总供应面积971.63亩,环比下降33.62%,同比上涨64.19%;本月土地成交面积949.24亩,环比下降30.04%,同比上涨97.06%。近3个月来,成都市土地市场供需量呈持续下滑的状态。原因有二点:一、随着商品房市场进入传统淡季,土地市场亦受其影响,热度逐渐降低。二、进入下半年后,供地结构有所转变,多为主城区地块,郊区地块偏少,而主城区地块规模多数偏小,因此供地量下滑属正常现
5、象。图 1:成都市土地月度供需走势(亩)数据来源:中原数据库1.1.1 主城区土地市场供需趋势2013年1-8月主城区土地市场供应面积2311.33亩,与去年同期比较下降16.40%。土地成交面积2256.64亩,与去年同期比较下降10.48%。8月主城区土地供应面积465.47亩,环比微幅上涨5.24%,同比上涨1123%。成交方面,本月主城区土地成交面积443.08亩,环比上涨0.2%,同比上涨1064%。本月主城区土地供需量稳中有升,根据年度供地计划来看,后市仍将继续上涨。根据本月主城区出让土地位置来看,主要位于成华区东客站片区,以商业用地性质为主。东客站板块规划为成都国际商旅城,因此该
6、板块供地中商业用地占比相对较大。图 2:主城区土地供需走势(亩)数据来源:中原数据库1.1.1.1 主城区成交土地可建面积概况2013年1-8月成都市主城区成交土地可建面积共574.58万平米,其中住宅可建面积为261.94万平米,商业可建面积为312.63万平米。8月主城区成交土地面积约合31.03万平米,总可建面积为79.21万平米,其中住宅可建面积为26.84万平米,环比下降66.12%,同比上涨224%;商业可建面积为151.01万平米,环比上涨826%,同比上涨7195%。图 3:主城区成交土地可建面积概况(万平米)数据来源:中原数据库1.1.1.2主城区土地成交价格概况图 4:主城
7、区土地成交楼面价走势图数据来源:中原数据库1.1.2郊区土地市场供需概况2013年1-8月郊县区土地总供应面积8165.94亩,与去年同期比较下降12.50%。成交土地面积7220.91亩,成交与去年同期比较下降2.71%。8月郊县区总计供应土地506.16亩,环比下降50.45%,同比下降8.6%。成交方面,本月郊区成交土地506.16亩,环比下降44.66%,同比上涨14.09%。近4个月来,郊县区土地供需量呈持续下降的态势,本月降幅最大。由于5-7月郊区土地放量较大,根据年度供地计划来看,现已完成较大部分,因此后市将稳中有降。图 5:郊县区土地供需走势数据来源:中原数据库1.1.2.1郊
8、县区成交土地可建面积概况2013年1-8月成都市郊县区成交土地可建面积共1444.68万平米,其中住宅可建面积为803.83万平米,商业可建面积为640.86万平米。8月郊县区成交土地面积约合33.74万平米,总可建面积为127.58万平米,其中住宅可建面积为72.23万平米,环比下降16%,同比上涨55.17%;商业可建面积为55.36万平米,环比下降8.9%,同比上涨273%。图 6:郊县区成交土地可建面积概况(万平米)数据来源:中原数据库1.1.2.2郊县区土地成交价格概况图 7:郊县区土地成交楼面地价走势图数据来源:中原数据库1.2 本月土地详细信息1.2.1新增土地公告信息主城区土地
9、公告情况:8月主城区共发布8宗国有建设用地使用权出让公告,净用地面积共计489.13亩,约合32.61万平方米,总可建面积约为98.65万平方米。(详见附件2表3)郊县区土地公告情况:8月郊县区共发布11宗国有建设用地使用权出让公告,净用地面积共计340.82亩,约合22.72万平方米,总可建面积约为60万平方米。(详见附件2表4)1.2.2土地成交信息主城区土地成交情况:8月主城区共出让10宗国有建设用地使用权,其中成华区出让9宗,金牛区1宗。(详见附件2表5)郊县区土地成交情况:8月郊县区共出让9宗国有建设用地使用权,其中邛崃2宗、郫县2宗、双流2宗、新都1宗、都江堰1宗、崇州1宗。(详见
10、附件2表6)1.3 小结与预测小结:由于时值传统淡季,整体来看本月成都土地供需市场依然呈下滑的态势。本月主城区土地供需稳中有升,而郊县区土地供需量大幅下滑。预测:根据目前国土局土地公告信息,将于9月出让的土地共20宗,供地宗数与本月持平,出让土地面积约843亩,与本月相比小幅下滑。下滑是由于下月供地中主城区地块占比较大,而主城区地块规模偏小,因此供应量下滑属正常现象。从供地区域来看,下月主城区将有8宗土地出让,其中高新区大源板块将有4宗土地走上拍卖席,均为住宅用地性质。近1年来大源板块商品房市场热度稍有降低,目前板块楼盘多进入尾盘状态,整个板块的市场供应量尚需补给。下月板块内4宗土地入市势必补
11、足板块供应且提升板块热度。另外下月郊县区将有4宗土地出让,主要位于郫县、新都及龙泉区域。-2-主城区商品住宅市场喜迎“金九”供应走高 成交淡季不淡 2.1 本月主城区供需概况8月成都主城区商品住宅供应迎接“金九”提前集中推量,成交却适逢销售淡季小幅下滑。其中,供应方面,供应面积112.31万平方米,环比上涨68.56%,同比下降4.6%。成交方面,成交套数8419套,环比下降11.56%,同比下降18.14%;成交面积81.26万平方米,环比下降13.38%,同比下降17.64%。本月供需比明显回升,供求矛盾缓和。图 8:本月成都市主城区商品住宅供需概况数据来源:中原数据库2013年1月8月底
12、主城区商品住宅市场供应面积为690.93万平方米,累计同比上涨37.89%(8月数据,部分楼盘未剔除部分底商);供应套数不详。成交套数为77330套,成交面积752.45万,分别累计同比上涨28.15%和33.57%;供需比为0.92。图 9:2013年成都市主城区商品住宅累计供需概况数据来源:中原数据库2.2 本月主城区商品住宅供需详情2.2.1 本月主城区各行政区商品住宅供需情况8月高新区蓄势发力,供应量重夺魁首,供应面积达44.83万平方米,环比上涨417.67%;而成交面积依然居首,成交25.31万平方米,环比下降20.88%。成华区供需两端均居次位,供应面积31.36万平方米,成交1
13、5.69万平方米,分别环比上涨2.75%和下降23.09%。其余各行政区除青羊区供过于求外,均供应略显吃紧。图 10:本月成都市主城区各行政区商品住宅供需情况数据来源:中原数据库从2013年1-8月各行政区累计供需来看,高新区供需依然稳居榜首,其供应面积为235.41万平方米,累计同比上涨20.68%,成交面积236.08万平方米,累计同比上涨41.26%;成华区供需居次,供应面积168.76万平方米,累计同比上涨108.96%,成交面积162.97万平方米,累计同比上涨56.67%。图 11:2013年18月成都市主城区各行政区商品住宅供需情况数据来源:中原数据库(以下因官网部分数据缺失,仅
14、供参考)2.2.2 本月主城区各方位商品住宅供需情况8月各方位供应大幅回升,但主要都集中在月末释放,并未对本月供需矛盾有较大缓解。其中,本月仅城东区域供不应求,供应面积21.35万平方米,成交面积22.6万平方米。分别环比下降40.15%和0.92%;城南区域供需均居首位,供应38.24万平方米,成交29.74万平方米,分别环比上涨175.11%和下降14.12%。城中成交仍处低位,供应17.22万平方米,成交4.5万平方米,分别环比上涨214.23%和35.44%。图 12:本月成都市主城区各方位商品住宅供需情况数据来源:中原数据库2013年1-8月主城区大部分方位供应仍不应求,而城南和城东
15、方位仍是供需走量最好的区域。其中,城南区域供需高居榜首,累计供应面积达247.72万平方米,成交291.63万平方米,分别累计同比上涨13.55%和84.63%;城东区域供需居次,累计供应185.02万平方米,成交156.64万平方米,分别累计同比上涨100.78%和125.68%。图 13:2013年18月成都市主城区各方位商品住宅供需情况数据来源:中原数据库2.2.3 本月主城区住宅各建筑类型成交情况8月成都主城区住宅建筑类型成交中,高层建筑类型的住宅成交量雄踞首位,成交面积55.44万平方米,成交套数5921套,总成交占比达74.44%和76.14%。中高层成交占比居于次位,成交面积10.18万平方米,成交套数1090套,分别占比为13.67%和14.02%。图 14:成都市主城区住宅各建筑类型供需情况数据来源:中原数据库2.2.4 本月主城区住宅各面积段供需情况8月主城区成交市场刚需户型占据绝对的主导地位。其中,70-90户型走量最好,成交30.23万平方米,成交套数3671套;分别占总成交比例为40.59%和47.21%。而90-110的户型成交量居于次位,成交12.59万平方米,成交套数1295套,分别占总成交比例为16.9%和16.65%。预计后市市场仍是刚需户型走量最好,以刚性