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1、房地产市场调查汇报 一、背景介绍从2021年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序前进。据不完全统计，xx市现在的房地产开发企业近千家，有项目企业估计300余个。单拿xx为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就能够衡量出房地产业这几年的发展。2021年税收收入亿，2021年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。能够说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。纵观2021年2021年xx市房地产走势，我们发觉，在经历了“控制房价过快上涨” “抑制房价过快上涨
2、” “遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，有关对财税体制的改革，集体土地使用权的改变，和房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施全部会对房价产生一定影响。我们辩证地得出结论，对一般住宅的刚性需求稳中缓升，而对非一般住宅、商铺等高级住房或奢侈品房的价格将会下降。二、影响房价的变动原因1、房价组成要素：土地费用：现在这是主要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高。土地成本越大，这部分成本全部会转稼到消费者头上。伴随改革力度加大，中央对财税体制的改革
3、，土地财政的现象会逐步改进，那么关乎国计民生的一般住宅的供给将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，依据经济学中需求供给函数的改变，供给增多，则一样的均衡量下，均衡价格下降，所以这是对房价的主要影响原因。配上图：需求供给曲线税金及费用：2021年房地产企业的税负率7%左右，现在的税负率近13%。拿现在销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过亿/80套，新增税负就要达成600万，平均每套房多负担税负万，平均每平米房价增加535元。房产税的开征现实状况：对从价的按房产的%征收，从租根据12%，但对国家机关企机关和军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。三中全会对财
4、税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到一般住宅的房价，因此我们认为一般住宅会根据市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。对于非一般住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，现在已升至6万/平米。伴随房产税的开征，投资者会转向其余投资市场，造成市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求2万/平米，到现在已降至万/平米，该处房产代表了未来高端奢侈品房屋的价格走势。建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润2、社会原因国民经
5、济的发展水平体制改革的深化程度居民收入水平的改变政策导向小区环境选择地理位臵其中，国民经济发展水平、居民收入水平，伴随经济社会的发展，这两项全部是逐年递增，这些原因会影响房地产市场的总体供求，尤其是影响需求。通常来讲，一个地域的经济发展水平越高、经济增加越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天和改革初相比，房价有了巨幅增加，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济原因方面的迅猛发展。三、政府的调控政策三中全会提出，要让市场在资源配臵中
6、起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，和国际接轨。体制改革的深化程度税制的设臵房地产税的开征规范性文件的出台国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。伴随市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反应：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将造成部分有正当证件的房价正再一次涨价。四、房地产企业怎样确定未来的经营战略。一线城市因为经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，经过降价来促进销售已经成为一个常态，那么就需要降
7、低开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达成销售目标。对于二线城市来说，对于一般住宅的销售，如正规、著名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高级房，如星河湾，房产商就要缩小本身利润空间以寻求更多的市场。姓名：学号：日期：摘要:多年来连续看涨的高房价却使住房这个生活必须品变成了很多人眼中可望而不可及的奢侈品，房价问题已成为到大家日益关注的话题，而且房地产业的发展也关系到整个国民经济的发展，国家政府为此也采取了主动的方法来控制房价。为了了解现在郑州市房地产市场的供求情况和消费者的需求定位，我们于2021年6月8日-9日针对郑州市房地产消费者展开调查，以问卷调查的形式并采取全方面普查和关键调查相结合
8、的研究方法，来详细分析郑州市房地产消费者市场的情况。一调查背景及目标近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不停攀升。国家政府对此事高度重视，2021年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，期望有效的抑制房价的上涨，尤其是近期新国八条的出台深入显示了国家在调控房价上的坚定决心，以此我们此次针对郑州市当地区的房地产需求现实状况、消费者的居住现实状况及购房定位情况所进行问卷调查，便是依据房地产开发经营和管理这门课理论知识的学习，为了加强对学科的了解和方法的应用，从而对该地域的房地产现实状况有更深入的了解。 二.调查方法经过采取问卷调查的方法，对郑州市居民进行随机调查
9、问答，调查对象年纪在20-60岁之间，共发放调查问卷40份，获取调查结果后采取Excel表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式详细反应出现在郑州房地产市场方面的情况。 三调查结果 1.居住条件分析我们能够看出，在消费者的居住条件中，出租房和商品房所占比例较大，均占40%；其次是福利房占14%，然后为经济适用房占6%。由此我们能够得出，郑州市消费者居住条件以出租房和自购商品房为主，而经济适用房较少，从而说明郑州市住房保障体系不完善，有待深入加强。2.家庭收入分析从以上数据我们能够看出，郑州市消费者家庭月总收入关键集中到2021-4000元范围内，占到被调查者的50%；其次是4000
10、-6000元范围，占到%；排到第三位的是2021元以下，占%；而6000-8000元和8000元以上的消费者百分比甚小。由此我们能够得出郑州市消费者家庭月总收入水平依然偏低，故消费者购房需求不旺，也即居民收入水平和购房能力有直接的关系，所以在进行房地产开发定价时务必须考虑消费者实际家庭收入水平。 3.住房面积分析从以上数据我们能够看出，在消费者的住房面积中，80-100平方米所占百分比较大，为54%；100-130平方米占17%；50-80平方米占14%；130平方米占6%。由此我们能够看出，消费者对住房面积的要求关键为80-100平方米，开发商在设计住宅面积时，应把重心放在该面积范围内。 4
11、.居民信息取得路径从以上数据我们能够看出，消费者取得房地产信息的路径有报纸、好友/亲人传输、户外广告、电视、中介机构、网络、专业杂志、房展会、其它，各占百分比依次为63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我们能够看出，开发商在进行宣传时能够着重利用报纸和户外广告，而且要重视服务水平和房产质量，使该房产在消费者的人际关系网中得到大力推广。 5.居民购房计划分析西南交通大学期望学院房地产估价作业调查汇报相关内容组成及表格学院 ： 西南交通大学期望学院专 业：土 木工程班 级：建 筑七班学生姓名：罗方维学 号：任课和指导老师：鲜娟作业的完成日期：2021年12月0
12、7日成绩：住宅房地产市场调查研究汇报内容组成1宏观环境分析经济环境。首先要说明城市的地位，即城市所处经济圈的基础情况，城市在所处经济圈中的地位。第二要分析城市的经济发展情况。即分析城市GDP和人均GDP及其改变情况、产业结构及其演进、城市主导产业及重大产业投资发展情况、固定资产投资和房地产投资情况和房地产开发投资占固定资产投资的比重、城市化进程等。第三分析城市的社会发展情况。即分析城市人口及其多年的变动情况、城市外来人口情况和人口导人政策、城市在岗职员平均工资水平及其改变趋势、城市居民人均可支配收入及其变动趋势、城市居民储蓄存款余额及其改变趋势、社会消费品零售额。城市计划。分析城市发展的总体目
13、标，城市总体布局计划；城市区域功效划分，各区域计划发展目标；城市交通建设情况；城市更新和旧村改造。政策环境。政策环境是指房地产开发所面临的政策和制度环境，关键分析和房地产相关的财政政策、货币政策、产业政策和土地政策等。2房地产市场发展现实状况和趋势分析城市土地供给。分析城市历年土地成交情况、区域土地价格变动，土地出让政策改变和土地供给特征等。城市住宅开发情况。分析历年住宅施工面积、新开工面积、完工面积等。住宅供给和需求情况。分析历年住宅同意预售面积、政策性住房建设情况、历年住宅销售面积和销售金额、空置面积、市场消化系数、外销面积、平均价格、房价收入比等。存量住宅交易情况。分析历年存量房成交面积
14、、成交价格、存量房租售价格比等。3用户分析产品的需求特征。分析市场上主流的和消费者偏好的住宅类型、建筑风格、户型结构、建筑面积、功效空间的配置、面积分配；小区环境设计；小区配套设施。产品购置决议过程。分析消费者购房的动因，获取信息的路径，影响消费者决议的原因等。用户生活形态特征。分析不一样生活形态下不一样族群的生活观、消费观和传输观，如消费者年纪、家庭生命周期、个人和家庭收入、工作及休闲观念、购物和消费方法等方面。4竞争分析竞争对手分析。关键是针对竞争对手的专业化程度、晶牌著名度、资金实力、开发经营方法、楼盘质量、成本情况及成本优势、价格策略、和当地政府部门的关系、历年来的项目开发情况和项目销
15、售情况等方面进行分析研究。竞争项目分析。关键是分析建成或正在建设中的竞争性项目，详细包含：项目区位、占地面积、建筑面积、计划和建筑特征、配套设施、绿化率、面积户型、装修标准、建造年代、空置、价格、付款方法、广告策略、销售情况等。总的来说包含下面三个部分：总述、估价对象的描述、房地产估价。第一部分 总述一、 估价项目名称：XXX有限企业房地产价值评定二、 估价对象：上海展望集团机械制造有限企业在上海市金山区朱泾镇万安街105号的房地产三、 估价目标：为确定委估对象抵押贷款提供参考价值依据四、 估价依据1 中国城市房地产管理法2 中国土地管理法3 国家技术监督局、中国建设部联合公布的房地产估价规范4 XXX房地产权证第XXX号）5 委托单位的企业法人营业执照6 估价业务约定书7 估价人员现场勘查和市场调查整理的资料五、 价格定义本汇报的估价结果是在估价对象符合公开市场标准及此次估价目标要求的前
