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1、洛阳市XX路地块可行性研究报告 洛阳市XX路地块可行性分析报告二零一零年三月二十九日第一部分 城市概况洛阳市是河南省第二大城市,下辖1市8县6区,总面积为15.2万平方公里,总人口615万;其中,市区面积为544平方公里,市区人口140万。洛阳是河南重要的工业基地,“一五”期间,全国156项重点工程有7项安排在这里,为洛阳工业打下了很好的基础。经过几十年的大规模建设,洛阳工业已形成了以机电、冶金、建材、石化、轻纺、食品等为主,36个工业门类、5300多家工业企业(其中大中型企业89家)组成的门类齐全、大中小结合、轻重工业全面发展的工业体系,人均GDP仅次于郑州,列河南省第二位。2009年,全市
2、GDP突破2000亿大关,达到2075亿元,按可比价格计算,同比增长13%;财政一般预算收入120.3亿元,同比增长3.2%;规模以上工业实现增加值830亿元,同比增长15.9%;工业企业实现利税277.3亿元,同比增长24.6%,实现利润137.6亿元,同比增长18.1%;城镇固定资产投资1280.5亿元,同比增长31.4%;城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到15949元和4961元,同比增长8.7%和7.9%。第二部分 理解市场一、洛阳市房地产市场分析:近几年,洛阳房地产市场一直保持着良好的发展态势。2009年,洛阳楼市更是实现突破性增长,全市销售各类新增物业31001套,销售
3、面积340.6万平方米,销售金额107.90亿。其中,商品房销售套数28761套,销售面积319.74万平方米,销售金额105.3亿元;经济适用房销售套数为2240套,销售面积20.86万平方米,销售金额3.37亿。此外,二手房在2009年的销售面积也达到了77.39万平方米。(本数据未包含洛阳市吉利区)(一) 洛阳市房地产市场投放量分析1、住宅市场投放量有所急剧降,但整体销售量保持大幅增长。2009年洛阳市共颁发预售证90个,批准商品房预售面积为198.14万平方米,比2008年减少了158.11万平方米,大幅下落,创造历史最大跌幅纪录,降幅达到44.07%。仅与05年投放量保持相当。2、各
4、区域商品房供需情况差别较大,新区、涧西区、西工区销售势头良好,商品房投放量较高,瀍河区在去年的投放量上增长最快,市场份额逐步提高。3、从投放时间曲线来看,2009年第二个季度的投放量相对较小,最高的5月份只有12.77万平方米,6月份仅有2.44万平方米,三个月全部加起来不到20万平方米,第二季度投放量仅占全年的10。(二) 洛阳市房地产市场销售量分析1、2009年洛阳市商品房销售备案套数为28761套,销售面积319.74万平方米,销售金额105.3亿元。销售面积与上年相比大幅增长,猛增了153.76万平方米,增幅为71.93,称得上是洛阳历年来房子卖得最多的一年。2、新区仍然是2009年商
5、品房卖得最多的区域,占全市总销量的49.62%,其次是涧西区,这两个区域2009年商品房的销量占全市总销量的74.85%,构成了洛阳市商品房销售的两个最主要的热点区域。从2009年和2008年商品房分区销量对比图来看,各个区域的销售格局变化不大;但个别区域与上年相比变化较大,其中老城区和高新区与上年相比分别下降了3.8和3个百分点,而廛河区则上升了2.7个百分点。3、从2009年商品房月度销售走势图可以看出,从1月开始呈逐步上扬趋势,12月达到高潮,这与全国市场的销售形势基本一致,从年初的冰点,到第二季度的小阳春,再到第三季度的大幅上涨,整体销量持续呈现芝麻开花节节高的趋势。(三) 商品房销售
6、价格情况1、2009年洛阳市备案商品房成交均价每平方米3269元,整体房价上涨较快,每平方米比2008年上涨388元,涨幅13.47;与2007年相比,每平方米上涨714元,涨幅27.95。从房价上涨幅度来看,2009年洛阳商品房每平米的涨幅已经接近历史最高纪录的2007年的每平米394元。2、深入分析全年每月成交均价的变化情况,可以发现2009年洛阳市商品房的成交价格曲线呈现典型的“爬坡型”。从1月份商品房的成交均价2783元/平方米开始,期间虽有起伏,但趋势是一路上扬,最后到年底的3589 元/平方米,从起点到终点攀升800元/平方米,盘中曾达到3752元/平方米的最高点。3、从分区价格来
7、看,2009年涧西、西工的成交价格涨幅有限,但廛河区和高新区的价格上涨势头猛烈,其中,廛河区涨幅69.29,高新区涨幅40.52的涨幅,均创历史最高纪录。二、区域市场分析(一) 区域市场概述2007年以来,洛阳楼市的住宅类产品的销售格局变化不是特别大,新区、涧西、西工一直是“第一梯队”,销售力度最强;老城、瀍河是“第二梯队”,排名其次;高新区、洛龙区位居“第三梯队”,销售面积最弱。从今年的投销状况来看,高新区和廛河区异军突起,销售力度呈爆发势头。区域套数建筑面积(万M2)均价(元)金额(亿元)住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅西工区460624643.781.953088702314.89涧西区6
8、38955875.204.8432531171330.14高新区377954.361.24292032821.68老城区755728.950.57294883963.12瀍河区15932917.210.27318655795.63洛龙区781.0522870.24洛阳新区113861106146.3710.392919515148.08总计251842106296.9219.2630436972103.78从20072009年廛河区住宅投销对比图可以看出,廛河区投放量连续三年稳步增长,年均增长率24。2009年廛河区住宅类销售异军突起,比起上年涨幅高达255。恒大绿洲的开发建设,不但对廛河区的
9、供应起到了绝对的支撑,而且销售形势也一片大好,其每平方米4000元以上的销售均价,直接将廛河区的平均价格拉升至3186元/平方米,创造了洛阳价房价上涨幅度最快、最高的历史纪录;2009年廛河区住宅类产品成交均价一跃成为洛阳市房价第一阵营,紧跟涧西区的3253元/平方米,位居次席。(二)周边项目情况项目名称建筑形式销售均价(元/M2)建筑面积(万M2)恒大绿洲小高层、高层4500300钰泰九龙苑小高层、多层300016居业美丽家小高层、多层310020万熹福瑞多层售罄5瀍河区除恒大绿洲项目外,基本没有中高端项目投放,市场供应有很大空白,区域市场购买力虽然有限,但是老城区的完善配套及周边生活配套的
10、丰富及成熟仍使得此区域有很强的竞争力,区域市场的需求强劲。三、住宅市场总结1、洛阳整体市场发展良好,瀍河区域市场住宅尚处于初级发展阶段,项目规模普遍较小,产品品质较低;2、洛阳商品房住宅市场经过09年的强劲销售,存量较少,高档楼盘主要集中于洛河沿岸,项目均价在3500-4000元/平米之间;3、个盘档次差异较大,能看到高端的楼房销售速度较快且售价较高;低端楼盘凭借价位上具有的优势,销售也呈现出良好势头; 同时,洛阳市区土地供应量越来越少,主要为旧工厂拆迁或老城区改造,开发成本较高,也将迫使更多的开发商进军高层住宅;因此,近几年洛阳市高层住宅投放量必将有较大的提升,市场竞争更加激烈,同时也给消费
11、者带来更多的选择,大规模、高品质的楼盘必将成为市场的胜利者。第三部分 理解项目(XX路地块)一、地理位置洛阳XX路项目位于瀍河区二、宗地四至本项目位置东面:与原居民住房建筑为邻;西边:紧临XX路;南边:紧邻名雅园居住小区北面:紧邻交通二公司修车厂;。三、交通状况该项目地理位置优越,交通便利,向北可通达火车站,向南中州路是洛阳主干道之一,是连贯洛阳西区与洛阳东区的重要枢纽,且可直达二广高速。门前有多条公交路线通过:4路 机车工长-东花坛-百货楼57路 东花坛-九都路-河科大(新)10路 东花坛-火车站-芳林路四、周边生活配套设施宗地周边的生活配套设施齐全,是成熟的生活居住区域,周边公里内密布着学
12、校、医疗、银行、邮政局、宾馆、超市等。 优势1、宗地紧临XX路,地块方正,周边居住环境良好。 2、交通便利;宗地南可通达中州路,无论是通往洛阳中心商业区还是通往洛阳各区域都非常便利。 3、位于成熟生活区域,周边遍布学校医院等生活配套设施。4、区域内人文环境较好。附近居民对该区域的认可度较高。 劣势1、北边厂房和南边名雅苑的楼房距宗地边界较近,本项目需退让日照间距,降低了土地的利用率;2、区域形象在洛阳处于洼地区,地块较小。 机会1、洛阳市政府最新提出在发展洛南新区的同时大力发展洛北区,且恒大项目的开发提升了瀍河区域市场形象,市场培育较好。2、中铁十五局的品牌在洛阳的影响力及在本区域的认可度,有
13、力的支持了本项目的开发。 威胁1、周边项目售价较低,影响本项目定价。2、区域价值较低,很难吸引本区域外客户五、项目SWOT分析第四部分 项目定位一、项目定位宗地位于瀍河区XX路老居住区,人文环境良好,周边购物、教育、医疗等生活配套设施齐全,居住生活极其方便,项目将充分挖掘这一优势,同时通过对社区内建筑、景观、交通、公建设施的精心规划设计,将项目建造为一个在区域内相对成熟、高品质、高舒适度的高档居住社区。二、客户群定位本项目定位于区域内高档住宅产品,客户定位于本区域内及在对本区域有居住感情的客户群体,这部分客户基本上属于消费阶层金字塔中端的群体:1、洛阳市个体商户、私营业主;2、洛阳市部分行政、
14、事业单位领导;3、新生中产阶级,主要包括金融、银行、证券等行业的高级职员,如律师、会计等专业人士;4、区域周边的高收入阶层及企业管理者;这部分客群有相当强的经济实力,有长期稳定的收入,接受过良好教育,具有较高的生活品位。三、产品定位1、地块面积:16.5亩;2、容积率:3.5;3、限高:58米3、总建筑面积:3.85万;4、产品定位:产品形式面积(万)售价(元/)点式高层(18层)3.53300商业0.355000合计3.851.33亿四、项目开发节奏(单位:万)项目体量较小,可一期全部开发:开工时间2010年08月开盘时间2011年03月清盘时间2011年8月完工时间2011年12月第五部分 成本测算一、土地成本150万/亩时的收益项目占总投资比例控制指标(元/)总投资(万元)土地及大配套费28.28%642.852,474.97前期费用2.64%60231.00建安工程费