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1、汉中万邦时代广场经营规划方案（草案）北京华策创世咨询管理有限公司2006年12月18日目 录前 言3第一部分 项目立地市场环境分析4一、汉中市经济地理环境4（一）地理位置与自然环境评估4（二）交通历史与未来5（三）物产与经济环境评估6二、汉中市经济环境比较分析8（一）汉中市经济环境横向比较分析8(二) 汉中市经济成长性分析10三、汉中市商业竞争环境17（一）城市商业布局17（二）商业规模状态17四、汉中市未来潜在竞争环境评估21（一）北大街商业街改造21（二）祥瑞商业地产22（三）汉中世纪阳光商厦二期扩建22（四）金港购物广场23（五）汉中市东关历史文化商业一条街开发23五、汉中市人文环境对消
2、费的影响25六、汉中市商业客流动线分析26七、汉中市城市发展27八、本案商业价值评估29第二部分 项目物业条件分析30一、建筑面积构成概念（附件）30（一）外铺店数量及面积30（二）主力百货店各楼层套内面积33（三）商业面积33二、建筑平面与垂直交通组织分析34（一）名词释意34（二）本案建筑特征与交通组织分析35（三）垂直交通特征36（四）平面与垂直交通关系37三、项目设备实施条件分析38第三部分 商业规划41一、经营定位41二、商圈辐射半径及目标顾客群44三、业态定位及空间规划47四、百货业态定位及空间规划（详见附件二）47五、街区定位及空间规划49第四部分 招商及营销策略51一、营销策略
3、51四、广宣策略52五、招商组织54（一）主题百货组织架构：54（二）工作内容：55（三）招商推介会：55（四）工作协调56三、招商策略建议56四、招商宣传推广策略与方案建议56五、招商考核及奖惩机制56六、招商文件构成57第五部分 工作进度规划57一、招商工作指导思想：57二、招商工作分阶段开展的进程安排58（一）分析、补充调研综合资料、完善本项目商业策划案阶段58（二）对主力店、特殊业种、主要品牌招商意向的摸底阶段58（三）主力店、特殊业种、主要品牌招商意向的核定阶段58（四）全面开展招商工作阶段59（五）补充招商招租及商装工作阶段60第六部分 建设图纸修改建议及内外装修设计的修改意见、建
4、议60一、建筑功能定位60二、建筑特征60三、建筑需求与修改建议61（一）设备设施61（二）建筑结构62附件一：万邦时代广场面积表63附件二：商业业态业种规划示意图64附件三：万邦时代广场商业街经营规划示意图7前 言汉中上下三千年历史，孕育着中国深厚、博大的汉文化，影响着一代代中华民族可歌可泣的民族魂。在二十一世纪中国大地走上国富民强的时代，汉中万邦时代广场以宏大的气魄，勇于创新的胆略，打造一座汉中乃至岭南地区第一个大型的休闲购物广场，彰显汉中现代与未来的愿景，为汉中注入了崭新的生活气息，撬动了汉中地区的经济活力。万邦时代广场不仅位于汉中市的商业中心，还屹立在汉中城市的中轴路上天汉大道，他以宏
5、大的建筑规模，赋予现代气息的建筑造型，表现万邦时代广场不愧是汉中市的标志性的建筑，也是一张城市的名片。广场表现他在汉中地区具有唯一性的七大特征： 商业建筑规模最大；地理位置最具优势；商业经营面积最大；商业经营业态最全；商业管理服务最优；商业硬件环境最佳；室内停车数量最多；第一部分 项目立地市场环境分析说明：以下经济分析数据来源，均由汉中市统计局、陕西省统计局，以及陕西省与汉中市两级政府公报提供。一、 汉中市经济地理环境（一）地理位置与自然环境评估1. 汉中市位于陕西省西南部, 是汉水上游城市的一座明珠，它北依秦岭,南靠巴山，汉江横贯其中，自然地貌为“山川盆地”, 汉中冬无严寒，夏无酷暑，土地肥
6、沃，水源充足，气候湿润，素有西北“小江南”和秦巴“聚宝盆”之美誉，历来是国家及陕、甘、川、鄂四省毗邻地区的重镇和我国历史上的名城，同时又是一个年轻的正在发展中的城市。2. 汉中位于秦巴腹地，秦岭屏障于北，巴山绵亘于南，汉水横贯其中，为汉中冲积出大大小小10余个山间盆地。这些盆地是汉中人口的聚集之地，也是工农业生产的精华所在。由于秦岭的屏障，使这里“寒流不足侵其躯，季风难以逞其威；自古桃源于世外。3. 从自然地理环境和社会经济联系等方面，汉中北靠西安，西南依成渝，东南临武汉，战略地位十分突出。4. 汉中在地理上是沟通“西安、兰宝（兰州、宝鸡）、甘南、成绵（成都、绵阳）、重庆、武汉”的中心；但是，
7、在城市布局和发展战略上属于大后方和基地。因此经济成长速度较慢，难以较快地拉动零售业和消费的发展。u 东南临武汉，是中国中部地区的工业、金融、商业、科研和文化教育中心和全国铁路、水路、公路、航空和电信的重要枢纽，是被联合国列为“城市可持续发展计划”的城市和“中国硅谷”高科技光电技术产品生产的发源地。u 汉中处于这样一个中部、西部、西南部三个经济体的中心，完全可以为他们起到沟通和桥梁的作用。（二）交通历史与未来1、交通见证着汉中的历史，交通也演绎着汉中的兴衰。l 从先秦开始，祖先就为改变汉中封闭的交通面貌，做出了不懈的努力，“栈道千里，通于蜀汉”，开凿了世界上第一条人工通车隧道石门：北有故道、褒斜
8、、傥骆、子午通关中，南有金牛、米仓、荔枝达巴蜀，西有阴平连陇上。l 汉江的断航，使汉中失去了联系东部发达地区最便捷的“黄金水道”。l 三线时期修建的阳安铁路，把汉中与现代社会再次连接了起来，给汉中带来了无限的生机和活力。汉中的经济和社会事业因此有了较快的发展。但由于阳安铁路只是一条连接线，在全国路网中作用有限，加之铁路“西口”不畅，汉中能走出去、迎进来的交通能力十分有限，汉中的发展受到阻碍。l 铁路的远离。解放初修建的宝成铁路，是沟通中原、西北和大西南的大动脉。但由于绕道嘉陵江河谷，远离汉中市区近百公里，汉中被彻底地边缘化了，沟通南北的交通枢纽地位也逐步被宝鸡所取代。2、汉中的机遇和挑战交通拯
9、救汉中 西汉高速公路。1992年，国家交通部规划了“五纵七横”国道主干线，二连浩特至云南河口的GZ40线连接汉中。沐浴着西部大开发的春光，这条连接祖国南北的交通大动脉汉中段，终于在20世纪即将结束时决定开工了。这就是“西汉高速”，从西安西南郊的荷池寨立交出发，大致经古“子午道”，越秦岭，穿汉中盆地，最终在川陕交界的棋盘关，连接早已等候多时的川北高速公路。07年10月全线贯通，三小时到西安。“西汉高速”将给汉中的经济、商业、物流带来发展的曙光。（三）物产与经济环境评估1、 汉中受自然因素的影响,这里植物资源丰富,名优土特产品数不胜数。汉中市物产丰富。农作物以稻、麦、油菜为主，数十种名贵中药材，百
10、余种稀有的野生植物和储量丰富的非金属矿藏正在开发加工。汉中市的工业已形成以建材、机械为主的重工业体系和以食品、纺织、服装、皮革、鞋帽为主的轻工业体系。2、 2005年全年实现农林牧渔业总产值83.22亿元，按可比价格计算，比上年增长9.37%，占全市生产总值216.58亿元的40.73。3、 农业人口总数占全市人口的80.49。4、 县以下社会消费品零售额16.14亿元，占全市的28.2。5、 目前全国集中连片的18个贫困地区中，秦巴山区名列榜首：全国592个国家级贫困县，秦巴山区占了52个。其中又以陕南、川北和陇南最为集中。汉中、安康、巴中、广元和陇南5市共41个区县，贫困县就有26个，占全
11、部区县数的63%；安康10个区县，8个都是贫困县；巴中4区县，3个贫困县；陇南9区县，7个贫困县；安康和陇南唯一的市辖区，都是贫困县。贫困县为汉中市的经济发展带来经济的滞后效应6、 汉江是长江最大的支流，也是目前全国唯一一条没有被污染的大河。由于其优良的水质，被国家确定为南水北调中线工程的主要水源。汉江在汉中境内流域面积196007平方公里，占全市面积的722%。由于水源保护，汉中工业化的“门槛”将被抬高。这对处于工业化初期的汉中来说，无意于是“雪上加霜”。工业项目对环保的要求普遍提高，一些优势资源得不到有效开发。评述：汉中以农业为经济中心，已有三千多年的历史。农林牧渔业总产值83.22亿元，
12、人均2746元（按农业人口计算）；农村人口比重占到总人口五分之四，县以下消费比重确不到总量的五分之一的水平，汉中市除汉台区人均社会商品零售总额超过4000元以上，其余是个县均未达到2000元。因此，汉台区以外县域城市的消费支撑力不足。二、 汉中市经济环境比较分析（一）汉中市经济环境横向比较分析1、 人口规模与全社会固定资产投资总额比较2、 地方财政收入(万元)3、 汉中市消费市场水平4、 银行存贷对比分析05年汉中市与陕西省各市银行存贷对比分析（亿元）序号地域各项存款序号地域储蓄存款序号地域各项贷款1西安3599.71西安1716.761西安2158.12咸阳471.292咸阳356.622渭
13、南236.63宝鸡459.53宝鸡328.793咸阳215.894渭南411.224渭南307.224宝鸡212.355榆林357.245汉中216.285榆林196.676延安310.996榆林175.246延安177.457汉中307.797延安156.317汉中150.128安康163.588安康109.668安康97.479商洛132.039商洛95.859商洛66.5410铜川98.5510铜川66.0310铜川48.58(二) 汉中市经济成长性分析1、 2005年汉中市生产总值216.58亿元，按可比价格计算，比上年增长10.6%。全市生产总值年均增长8.9%，高于全国的发展速度。
14、2、 社会消费品零售额指标名称2005年比重2004年比重社会消费品零售额641547100.0 546982100.0市23276536.3 22876641.8县23049135.9 17820732.6县以下17829127.8 14000925.62.按行业分批发零售贸易业56574588.2 44156880.7餐饮业7489211.7 10456119.1其他9100.1 8530.23、 地方财政收支指标名称2005年比上年同期增长%财政总收入16586411.5地方财政收入6401315.6各项税收4686412.8增值税1288411营业税179982.9农业税314011地方财政支出25098315.94、 固定资产投资全年完成全社会固定资产投资75.0亿元，比上年
