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1、天和城一级开发项目可行性研究报告天和城（天津）置业投资有限公司二O一O年四月目 录前 言41.武清区背景介绍42.武清的城市定位62.1依托背景62.2城市定位62.2.1京津城市发展主轴上的重要新城72.2.2高新技术产业基地72.2.3现代物流基地72.2.4生态宜居城市72.3下朱庄发展规划73.武清的优势资源及发展空间83.1自然资源83.1.1水资源83.1.2气候条件93.1.3生物资源93.2文化积淀93.3交通条件93.3.1港口103.3.2快速轨道103.3.3铁路113.3.4高速公路123.3.5区内公路133.3.6下朱庄位置及资源143.4经济状况143.5能源资源
2、153.6发展空间163.6.1运河两岸163.6.2产业布局174.发展趋势预测184.1城市发展趋势184.1.1产业发展趋势184.1.2人口发展趋势184.1.3经济增长目标194.2房地产市场发展趋势204.2.1发展现状204.2.2趋势预测214.3土地市场发展趋势234.3.1土地市场情况234.3.2趋势预测255.天和城一级开发项目概况介绍265.1 项目建设内容265.1.1下朱庄东片区现状概况265.1.2拆迁范围275.1.3目前工作进展情况275.1.4规划开发地块情况275.2 项目运作基础285.2.1武清已实施整体规划，城市定位非常明确，各区域板块规划已有方向
3、。285.2.2政府政策支持后劲285.3项目开发模式295.3.1统筹规划295.3.2 政企联合、市场运作、风险共担、互惠共赢的开发模式295.3.3分期滚动开发295.3.4 资金平衡模式295.4项目优劣势分析295.4.1优势295.4.2劣势305.4.3机会305.4.4 挑战306.天和城一级开发项目第一期项目概况326.1 项目建设内容326.2 项目周期326.3项目进度326.4项目投资及资金筹措326.4.1项目总投资326.4.2、项目资金筹措336.5、项目收益分析336.5.1 土地出让收益337.财务分析347.1 项目投资回收周期347.2 内部收益率（IRR
4、）347.3 财务净现值（NPV）分析348.项目整体评价348.1大环境带来的机遇358.2武清产业发展具备一定规模和水准358.3区位的优越性358.4结论35I天和城一级开发项目可行性研究报告前 言天津武清区地处京津发展主轴上，区位优势独特，并且具有良好的社会环境与经济环境和大量的土地资源。为推进武清区下朱庄街道东片区开发建设，有效利用土地资源、提升城市建设整体品质、推动区域经济发展，2009年12月23日，天津市武清区土地整理中心、天津市武清区人民政府下朱庄街道办事处、天和城（天津）置业投资有限公司三方签署了武清区下朱庄街道东片区土地一级开发整理协议书，并授权天和城（天津）置业投资有限
5、公司进行土地一级开发整理工作。本次土地一级开发整理范围的土地包括柳河、五间房、小于庄、藕甸、郎庄子五个自然村的全部土地、于庄水库（南湖） 及天津农垦东方实业有限公司的约208公顷土地，项目范围内土地总面积约1402公顷，涉及居民3450户。村庄土地上现布满需要拆除的建筑物，村外土地为耕地。一期计划整理约4500亩建设用地，计划投资约38亿元。预计开发周期为4年。本开发项目以为人们创造休闲生活方式为目标，通过水资源利用、生态修复和环境保护措施打造品质环境，以南湖旅游景区为核心吸引，以品质居住为核心功能，打造集商务、会议、康疗、运动、休闲为一体的具备旅游区与城市双功能的休闲新城。本项目将对于拓展城
6、区发展空间，提高城区综合竞争力，推进城区经济社会发展，均具有十分重要的意义。1. 武清区背景介绍武清区位于首都北京和北方最大港口城市天津之间，地处环渤海经济圈中心，毗邻天津滨海新区。东与天津市宝坻县、宁河县搭界、南与天津市北辰区、西青区、河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻，自古以来即为交通要道，素有“京津走廊”之称。 武清区辖区面积1574平方公里，下辖杨村街、徐官屯街、东蒲洼街、黄庄街、下朱庄街等29个乡镇街道，人口83万。2008年GDP总值达到200亿元，实现三级财政收入56亿元，农民人均纯收入达9600元。下朱庄隶属天津市武清区，位于
7、武清新城东南，与北辰区相邻，地处京津发展主轴上，区位优势独特。 图1-1 武清区区位图天和城项目位于天津市武清区的下朱庄镇东部，紧邻北辰区，地处京津发展主轴上，区位优势独特。下朱庄镇交通便捷，离京津城际列车武清站不足五公里，另有京津高速公路出入口，十五分钟可以到达天津市区，半个小时到达北京。多条交通干线穿插而过：京津塘高速公路，国道112高速，103国道（京津公路），杨北公路，铁路有京山铁路、京蓟铁路等。下朱庄目前已形成规模的产业有华北城等物流产业。西部北运河、东部南湖水库等优良的生态资源和优越的交通区位，将为下朱庄发展现代服务业、休闲娱乐业、仓储物流业和生态宜居城市提供了巨大的潜力。图1-2
8、 天和城项目区位图2. 武清的城市定位2.1依托背景2006年，国务院在批复天津市城市总体规划（2005-2020）中确定天津是环渤海地区的经济中心，将天津市定位为国际港口城市，北方经济中心和生态城市。天津陆、海、空立体交通网络的设立，为武清区的发展奠定了先机。天津铁路是衔接东北、华北、华东、华南的枢纽；滨海国际机场是国家级一类航空口岸，中国北方最大的货运机场；天津港是中国最大的人工港，北方最大的国际性现代化多功能贸易港口；天津站是综合普速铁路、京津城际轨道交通、城市轨道交通、公交中心、地下停车场和周边市政交通工程于一体的大型综合交通枢纽。2.2城市定位“一轴两带三区”是天津市城市总体规划提出
9、的市域空间布局结构。“一轴”是指：“武清中心城区滨海新区核心区”发展的主轴。武清作为天津一轴中连接西北部地区重要的经济纽带，其经济地位将发生翻天覆地的变化。2.2.1京津城市发展主轴上的重要新城武清位于京津城市发展主轴上，北部与北京接壤，是促进京津联合发展的重要桥梁和纽带，特别是随着交通战略枢纽地位的确立，在承接滨海产业、服务功能向腹地辐射延伸上，服务功能具有十分优越的条件，完全可以建成京津之间的明珠新城，天津的第一新城。2.2.2高新技术产业基地京津两市城市总体规划都把京津走廊作为高新技术产业发展带，武清作为京津走廊的重要节点，拥有国家级高新技术产业园区武清开发区，应依托良好的发展基础，重点
10、发展新型建材、生物制药、机电等支柱产业，更好的对接滨海新区，融入京津高新技术产业带。2.2.3现代物流基地武清拥有国务院批准的直通海关和交通便利的优势，正加快建设国际保税物流园，承担天津港对内陆地区辐射服务的部分功能，此外随着华北工业原料市场等大型专业市场建设，武清将成为天津西北部重要的区域物流基地。2.2.4生态宜居城市武清区有大黄堡湿地、南湖水库、黄庄水库、泗村店水库等多个水库，有港北森林公园、西北防风护沙林等林地，自然环境优美，景观资源特色鲜明。着眼未来，区域将着力构建由湿地、森林公园、绿廊（沿河流绿带、沿道路绿带）和绿地（农田及农田林网）构成的辖区生态体系。2.3下朱庄发展规划下朱庄作
11、为武清的南大门，将面向京津战略，借势京津经济廊的形成第二、三产业协调发展之路；立足城区的城市化战略，依托武清城区向南拓展发展高档生活区；立足交通枢纽的产业战略，发挥京津公路、高速联络线、112线 等交通枢纽优势发展相关的商贸、物流、仓储、制造业；立足自然的生态战略，依托南湖开发与旅游区配套的生产、生活、服务设施，依托运河建设武清高档、标志性、生态型社区。下朱庄乡将综合各类优势，聚焦华北城，带动下朱庄的商贸、加工、生活配套的全面发展。下朱庄整体规划以铁路为界分三个片区：1、南湖片区，津蓟铁路以东以旅游及其相关居住、服务功能为主，将打造旅游区、高档社区及生态居住区；2、中部片区，津蓟铁路与京津公路
12、之间；3、西部片区，京津公路与北运河之间。天和城项目位于南湖片区。南湖片区图2-1 下朱庄发展规划图3. 武清的优势资源及发展空间武清作为天津联系首都方向的重要门口，具有京津冀交通连接的重要通道的交通优势、地理环境优越，绝佳的自然资源及能源，丰厚的文化底蕴。3.1自然资源3.1.1水资源武清区沿运河而生，分布运河东西两侧。境内有永定河、北运河、青龙湾河、排污河4条一级河道和龙河、龙凤河故道、北新河等7条二级河道。区内有上马台、南湖和黄庄三座水库，丰富的水资源形成循环流动的景观水系，改善武清的微气候。3.1.2气候条件武清区属温带半湿润大陆性季风气候，四季分明，光照充足。3.1.3生物资源粮食作
13、物主要有小麦、玉米、水稻、杂粮等。经济作物主要有蔬菜、油料、棉花等。蔬菜又分为白菜类、根菜类、绿叶类、食用菌类等11大类100多个品种。水果品种主要有苹果、梨、桃、葡萄等，这为工农业生产、人们生活提供了充分物质保障。3.2文化积淀武清文化历史悠久，史载 ：“武清，古为泉州。汉泉州、雍奴二县之地。城区“枕运河而生”，近两千年的运河文明在武清沉淀下深厚的文化底蕴。沧海桑田，历史的脚步匆匆，当远古的陈迹余香袅袅时，今日的武清城区，又以其崭新的姿态，成为全区政治、经济和文化的中心。3.3交通条件武清位于京津城市发展主轴上的中间点，城区距离北京中心城区71公里，天津中心城区最短间距13公里，距首都机场9
14、0公里，天津港71公里，滨海国际机场35公里，具有优越的区位条件。图3-1 武清区地理位置图目前武清区对内对外的快速轨道、铁路、高速路、公路等交通条件的完备度已为武清区交通枢纽地位的提升做好了一切准备。随着京津塘高速公路二线、城际铁路等国家重点道路站口建设，武清交通枢纽地位进一步凸显。3.3.1港口天津港是中国北方第一大港，武清拥有直通海关，完全有条件作为港口功能的延伸，依托港口的优势，发展供港、疏港物流产业，提高武清区对周边地区的辐射服务功能。3.3.2快速轨道京津城际铁路：连接北京与天津两大城市的京津城际铁路在武清设站，实现武清与北京、天津中心城区、滨海新区核心区20分钟、10分钟和30分
15、钟通达。市域轨Z2线：市域轨道Z2线连接武清新城、中心城区、天津机场、滨海高新区、滨海新区。在新城内沿前进道、翠通路、光明路布置，规划设置2个车站。在双街与中心城区地铁4号线实现换乘，形成武清与中心城区和滨海新区便捷的轨道交通联系。图3-2 武清区快速轨道规划图地铁4号线：武清规划2020年前中心城区的地铁4号线延长线将从京津公路西侧规划主干路和建设路进入武清新城，规划地铁4号线延长线出武清新城后，将继续向北沿京津公路至北京。3.3.3铁路京山铁路、京九铁路、津蓟铁路3条铁路通过武清区，共设有6个客货混合车站。此外武清规划增加3条联络线，计划铁路站场达到7个。图3-3 武清区铁路交通规划图3.3.4高速公路武清区内有京津塘、京沪、京津塘二线、津保4条高速公路和10条一级公路穿越辖区，规划高速
