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1、房地产的工程管理与本钱控制摘要：本文介绍了房地产开发存在的问题，从而揭示房地产的工程管理与本钱控制重要性。关键词：房地产；工程管理；本钱控制引言：管理与本钱是一对娈生儿，也是人类史上管理的永恒话题。小到家庭的本钱开支和经济管理，大到国家管理和宏观经济控制，远到史书记载以来，均存在物质(生产、猎取)的管理与分配(支出、发放)的控制。不管混沌初开时期，还是当今电脑技术飞速开展时代，管理与控制仍存在不断改进和探索，如同浩瀚的宇宙，。在改革开放大潮到来之后，房地产业如雨后春笋般破土而出、茁壮成长。已历20多载，“小小年纪已经历了数次宏观调控。政策的出台，有人欢喜有人忧。有如大海波涛起伏不定，今日欢喜明
2、日愁。起起落落，令许多“英雄竟折腰。1.简述房地产开发存在的问题政策的干预，令许多房地产公司学会望风而动，搞关系，走后门，首猎低价地皮。在当初那些人们认为的劣地，而在当地政策的操作下却成为黄金宝地。于是地价翻翻，或十几倍地上涨，令所得地皮的开发商认为只有搞关系、走后门才是他们赚钱的捷径，抗风险的保障。至于工程管理、本钱控制、销售、楼盘定位等等变得不重要了，最多也只是锦上添花。投机取巧，扰乱了游戏规那么，扰乱了市场，也是造成粗制滥造的直接原因。追求利润和利润最大化是每个房地产商的一致目标和本性。虽然地价巳经让他们赚到了许多利润，可没有让他们满足。追求高品质、高品味的或最适合老百姓居住的楼盘，要配
3、备强大的前期班子，要化费一笔非常可观的工资和出差费，要化费昂贵的设计费，还要化费相当长的时间来多方论证，这都是他们不愿看到的，也不想这么做的，也没有认识到前期的重要性。于是公司人员少那么有少，忙不过来就要求免费加班。设计院只要费用低就可以，至于设计出来的作品好坏都在其次，故所找设计院既没有能力搞好，他们也不愿化更多时间去搞得更好。自己班子成员在招聘时一味追求低工资，故没有能力鉴别设计成果优劣，即使自己的高管有这种能力，但一般他们都身兼数职，以至于无瑕顾及，因为他们要去做他们当时认为更重要的事情。而这种房地产公司也不重视合同管理，也没有正儿八经的专业人员去做本钱测算，也舍不得化钱去审计部门去做个
4、预算或概算，他们只追求最低价，最短工期，自己心里根本没底，只好到处去了解。由于人手偏少，故往往火烧屁股才去做，问来的东西自己也知道不可能全信，于是不断地压价，无止境地压缩工期，使许多素质好、实力强的队伍被拒之门外，那些只求得“一碗残羹的队伍不顾一切地先容许，再事后想方法耍赖。一旦出现亏本便停下来要求改变原合同的单价，谈判不成便仍下不管。即便免强撑下去，也是压缩人员，压缩其他各种开支，偷工减料在所难免，平安事故层出不穷或隐患多多，工期一拖再拖，工程质量低劣，甚至成豆腐渣工程。一旦想拿合同来跟人家理论，却发现匆匆草签的合同有许多漏洞和考虑不周的之处而无法约束人家，即使当初“高管在合同上设了几道防线
5、，但由于“专制为了合同外表好看而未采纳，事出后只有“望字兴叹。即使合同防范到位，但该苛刻合同与国家规定的原意相抵触，故也不能去仲裁、去上法院，加上也不愿走到那一步，最后只有等待对方上门，而对方一般也不会主动上门，即使来了，协商来协商去，也协商不出“明堂，大好时光就在这样无谓口争中流逝了。面对的只有购房户恶骂与索赔，甚至成了被告。所请监理公司无法真正完成他的光荣“历史使命，因为他们也知道所出的“辛苦钱，只能要求人家出场装装门面，开开例会，签签字，应付一下“检查啥的。三天露面，七天失踪，或蜻蜓点水，根本谈不上“监督和“理顺了。既不敢也无法期望政府部门那种“狂风阵雨过场式的监管，每当这种时候到来，都
6、在忙于应付和搞关系，深怕查出市场行为不标准。由于以上原因，只有外请专业人员充实公司力量，其结局造成自己既是甲方又是监理方，甚至于是施工方。这种复杂的矛盾角色，令他们无从适从。不请嘛，明知道监管失控，请了嘛，也知道有些不是份内事，矛盾心理导致他们潜意识中只想请素质和能力并不好的人员，甚至于门外汉，只求能应付下来便可，由于这种心理作用，自然人员缺乏，待遇也不高，违犯劳动法而要求加班加点不给加班工资也成了定律。在这种情况下，甲方现场人员来自受内部窝囊气不说，甚至吃力不讨好，又要面临施工方的强大抵触或收买，最终其效果可想而知。目前我国的房地产公司大多属于这种非专业型的公司，法律意识谈溥，或者只对人不对
7、己。最后造成“腹背受敌、“火药味整天弥漫，大有“黑云压城城欲摧之感。一旦国策有变化，便惶惶不可终日，他们深知其工程管理和本钱控制能力的低下，抗风险能力的不强。如果不是搞关系弄来的低本钱地皮作垫底，他们必成秋后的蚊子，遇水必毙！观望房地产大军的经历，总给人的感觉是“你刚唱罢我登场，个中辛酸只有买了房子的广阔辛勤的老百姓最有感触了。悲乎！2.工程管理概论2022年年初的一场覆盖十多个省份的特大雪灾，致使许多人无法回家过年团圆，许多地方蒙受巨大损失，惊动了当今总理，它也是特大的工程。2022年5.12汶川8级特大地震，看起来简单，抗震救灾、紧急抢救人员、空投食品、安抚百姓，然而它却上惊动主席、委员长
8、、总理、党中央，下牵动亿万国民，外引起世界关注，出动了近14万名部队官兵，近10万名医护人员，动用了飞机、火车，牵扯了全国的支援，。解决灾民吃、住和疏散，确保赈灾款物使用及发放，拨付首批￥700亿元的巨额资金，恢复生产，灾后重建。这一系列活动就是工程管理和本钱控制，它就是一个超级复杂大工程。工程管理作为一门新兴学科，在世界范围已得到了认可和推崇，在提高收益、缩短工期、降低本钱、保证质量和发挥综合收益等方面工程管理模式都显示了优越性。在未来的社会管理和企业管理中，工程管理将扮演更重要的脚色。在宏观上，工程成功可以提高国家和地区的竞争力；在微观上，工程成功那么可以提高企业竞争力。对于我国来说，建立
9、和完善社会主义市场经济体系、国有大中型企业改组改造、经济结构调整、拉动内需等方面都需要现代工程管理，特别是中国参加WTO后，我国行业很多涉外工程通常必须要求采用工程管理的国际模式。由此可见，推开工程管理在我国的进一步开展不仅是必要，也是势在必行的。现代社会中，工程管理已成为经济开展的重要构成要素。在需求的催动下，工程管理的理论与方法也随之开展、日趋成熟，成为集多领域知识为一体的综合性交叉学科。包括某些通用的管理学知识，各种不同类别工程所共同需要的工程管理根底知识，以及各应用领域工程所需要的特殊管理知识。从工程工程的管理扩展到其它工程的管理；从主要针对工程执行阶段的管理扩展到系统地考虑工程的全寿
10、命管理，包括工程需求论证，前期决策，方案实施，直到工程结束；等等。3房地产企业工程管理与本钱控制房地产业以前都是国家掌管，无论公益建筑、商业用房、还是职工居住用房、公司办公建筑等，都由政府机构的下属单位或用房单位建设。自从上世纪80年代我国对房地产业作了改革后，房地产业发生了很大变化，国民的购置和居住概念也发生很大变化，城市面貌也日新月异。房地产业经过几十年的开展，特别是近几年的迅猛开展。房价上升幅度较大，在这样的社会背景下，一方面政府部门出台了一系列平抑房价的宏观调控政策；另一方面(因近年来房价上涨,使开发商有比较可观的利润空间,行业进入者大量增加,但土地作为不可再生的资源不断减少)使得房地
11、产开发企业之间竞争更趋剧烈。如何使房地产企业求得生存、求得开展是摆在房地产企业面前急需解决的重要问题！在相同的开发环境与条件等(软)硬件设施下，除了开发产销对路、适应市场需求的产品外；谁能在工程工程建设中，既能确保工程质量与进度，又能注重工程开发本钱的管理，控制和把握好合理的造价，从而以最低的工程本钱获取最大的社会效益和经济效益，谁就能在这剧烈的市场竞争中获取主动，从而走向成功。最重要的方法和途径就是要控制好工程建设工程各个阶段和各个环节抓好管理是根底，本钱控制是核心！3.1抓好源头，加强对工程工程的投资决策和设计环节的控制工程工程投资控制的根本与关键是工程建设工程前期的投资决策和设计阶段。3
12、.1.1投资决策阶段的管理与投资控制投资决策阶段主要取决于企业领导的从业经验与战略眼光，相关职能部门所能起的作用相对有限。但工程、造价部应配合财务部或前期筹建部等相关部门尽可能准确地计算出包括土地本钱、前期规费、工程造价、资金本钱及管理费用(含建设单位管理费、设计费、监理费等)等可能发生于工程建设工程全过程中的费用。积极主动进行工程经济相关指标的预算、估算与评价，参与到工程建设的全过程中，正确处理技术先进与经济合理两者之间的相对统一关系。主动发挥“经济参谋的作用，让决策层事先了解完成该工程需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策效劳。3.1.2设计阶段的管理与投资
13、控制影响建设工程工程投资的主要是设计阶段，建设工程设计的节约是最大的投资节约，设计确定工程造价，这是最直接、有效控制建设工程投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅可以取得良好的社会效益，而且还应具有一定的经济合理性经济效益。工程工程的管理与造价的控制设计阶段：(1)实行设计方案招投标制度，以实现设计方案的最优化。(2)实行限额设计。(3)开展价值工程原理的应用。例如，利用地下室，既可以停放车辆和储存杂物，小区又可以不建地上停车场，既节约了用地，也美化了环境。既取得了经济效益又取得了很好的社会效益。(4)加强对设计图纸的会审与审查工作。3.2抓紧、抓实工程工程的具体实施阶段3.2.1工程建设工程
14、进行招投标招投标是有效实行工程管理和控制工程造价的核心。通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程建设本钱。工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商，这对工程工程投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。应注意的问题：(1)对施工单位资质进行严格审查，必要时应进行实地考察、(2)同时要严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。(3)合理低价中标。(4)中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。3.2.2加强工程工程施工各环节的管理和工程造价的有效控制在工程施工阶段
15、，工程量已完全具体化。据有关资料统计，这一阶段影响工程投资(造价)的可能性只有5%10%，节约投资的可能性已经很小，但是，工程投入大量资金却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性那么很大，因此，业主方要加强对合同的管理，重点应加强工程施工现场的动态管理，杜绝投资浪费。总之，实行工程管理是提高劳动生产率和经济效益的有效途径；而加强工程本钱管理，降低工程造价，更是工程管理中的重中之重，它与工程质量一样，是企业的生命线。施工阶段本钱控制的关键，一是合理控制工程洽商；二是严格审查承包商的索赔要求；三是做好材料的加工定货。开发商应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签
16、证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、工程和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。签证过程公司应予以把关，防止有关人员与其他相关单位事后作假，造成管理上的浪费。3.3抓住关键，加强对工程竣工审计各个环节的管理和控制工程工程的审计
