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1、浅析房地产市场营销的技术环境学 院(系) ： 专业班级 ： 学生姓名 ： 学 号 ： 指导教师 ： 日 期 ： 摘要随着科技创新的不断发展，一些先进的技术已经投放到实体经济中的生产中去，这些技术或多或少的对各行各业产生了影响。对于我国的房地产市场，也不例外，由于近年来发展迅速，市场竞争激烈，其中技术方面的引进对房地产企业在市场中能够占得一席之地尤为重要。经过分析，以信息技术为主的技术进步改变了人们在经济和社会活动中的关系及互相联系的方式，并且建筑的建造方式、设计形式、处理方式、相互关系也将会因满足人们在社会活动和经济活动中对于使用空间的新需求而被赋予新的特色。万科CRM信息系统的运用，使其在房
2、地产营销和成本管理等多方面问题上取得重大突破。我国的房地产企业要敏锐地认识到技术革新将会带来的市场机关，进而正是它们在新时期房地产营销中的重要作用，这将是目前以及未来房地产市场营销环境分析中至关重要的一环。关键字：房地产市场营销； 信息技术； 技术进步； 万科； CRM；目录摘要. 2引言. 4一、房地产市场营销环境相关概述及其分类.5（一）、房地产市场营销环境概述.5（二）、房地产市场营销环境分类.5二、房地产市场营销技术环境相关概述及分析.6（一）、信息技术改变了房地产的传统观念.6（二）、信息技术改变了房地产开发活动的过程.6（三）、与建筑有关的技术革新拓展了房地产市场营销边界.7三、案
3、例分析万科CRM信息化系统.8（一）、万科CRM信息化系统简介.8（二）CRM信息化系统对万科客户关系管理的价值.9结论.12参考文献.13引言技术进步是经济增长的主要动力，技术进步通过提高劳动生产率和资源利用效率，从而引发产业结构的变化，影响经济周期的变动，也影响房地产市场的波动。在美国，新一轮技术革命，尤其是信息技术革命的迅猛发展，对房地产业产生了巨大而深远的影响。信息技术的进步改变了人们在经济和社会活动中的关系及互相联系的方式。因此，建筑的建造方式、设计形式、处理方式、相互关系将会因满足人们在社会活动和经济活动中对于使用空间的新需求而被赋予新的特色。随着我国改革开放后的快速发展，吸取国外
4、先进技术的同时还大力发展了自主创新能力，并且能够在社会生产中得到充分运用。近年来，我国房地产业的飞速发展是离不开技术上支持的，并且在愈趋饱和的房地产市场的明天，竞争更加激烈，要想分到一席之地，先进的技术是离不开的。一、房地产市场营销环境相关概述及其分类房地产市场营销是指房地产开发商在竞争的市场环境下，按照市场形势变化的要求而组织和管理企业的一系列活动，直至在市场上完成商品房的销售、取得效益、达到目标的经营过程。房地产市场营销是房地产经营中的一个重要环节。它包括市场调研、市场细分、目标市场选择、市场定位、行销策略制定与执行等多方面的内容。而房地产市场营销环境作为市场调研时分析的一部分，有着相当重
5、要的地位。（一）、房地产市场营销环境概述房地产企业作为独立的房地产商品生产者和房地产商品交换者，与其他企业一样，都是在不断变化的社会经济环境中运行的。房地产市场营销环境的变化，使企业机会与挑战并存。房地产企业市场营销活动的成败，不仅受到外部环境因素的影响，还受企业内部条件的制约。房地产企业在开展市场营销活动时，要使企业内部资源和外部环境相匹配，及时把握和利用环境提供的机会，以在竞争中赢得先机。任何企业总是在特定的社会经济和其他外界环境条件下生存与发展的，美国著名营销学家菲利普科特勒认为“市场营销是个人或集体通过创造并同别人交换产品和价值以获得其所欲之物的一种社会过程”，而市场营销环境是“影响企
6、业的市场营销管理能力，使其能否卓有成效地发展和维持与其目标顾客交易及关系的外在参与者和影响力”。因此，我们说房地产市场营销环境是指与房地产开发企业营销活动有潜在关系的所有外部力量和相关因素的集合。 （二）、房地产市场营销环境分类房地产开发企业市场营销环境的内容广泛而又复杂，不同因素对营销活动各个方面的影响和制约也不尽相同，同样的环境因素对不同企业的影响和制约也不同。因此将房地产市场营销环境分为宏观环境和微观环境。1、 宏观环境 宏观环境对企业的营销活动虽是间接影响，但它却是给企业造成市场机会和环境威胁的主要因素，它对房地产企业营销活动的影响是广泛而深远的。其中包括：人口统计环境、经济环境、政策
7、环境、行业管理环境、技术环境。2、 微观环境微观环境是指直接影响房地产企业服务其目标市场能力的各种因素 ，微观环境中的各种行为者都是在宏观环境中运作并受其影响的。其中包括：企业本身、消费者、供应商、营销中间商、顾客、竞争者、社会公众等。 二、房地产市场营销技术环境相关概述及分析作为经济增长的主要动力，技术进步通过提高劳动生产率和资源利用效率，引发产业结构的变化，影响经济周期的变动，同时也影响房地产市场的波动。在以信息技术为代表的技术进步发展中，信息技术的进步改变了人们在经济和社会活动中的关系及互相联系的方式。所以，建筑的建造方式、设计形式、处理方式、相互关系将会因为满足人们在社会活动和经济活动
8、中对于使用空间的新需求而被赋予新的特色。（一）、信息技术改变了房地产的传统观念在当代的社会，由于信息技术、通讯技术和数据传输技术的迅猛发展，各行各业所能接触到的场地和场所范围不断扩展。所以，最新信息技术的发展为人们关于区域和空间的定义引入了全新的概念，也为人与建筑之间的关系设计出了新的模式。在区域与场所的新概念中，实际的建筑将越来越多地被虚拟空间代替。例如，越来越多的网购平台吸引了许多网商，这就使得虚拟的网购空间冲击了现实的房地产。人们可以选择任何地点作为办公地点。无形的建筑空间将代替实际的建筑空间。这些新概念和新模式将会对经济活动中的区域范围与位置地点产生极为重要的影响。更长远的地看，甚至物
9、业的基本功能也变得越来越模糊。（二）、信息技术改变了房地产开发活动的过程专家认为，新一轮科学技术革命所引致的经济效益将来自通信技术手段的革新、消除任务冗余和专家系统模拟工作流程等能力的增强，实现通过网络连接和综合利用所有企业内部信息，亦即企业组织中的现有知识和专业技能，以达到充分利用企业内部所有资源，并将此应用于为客户的服务之中的目标。据此，信息技术的发展，将改变房地产开发活动，引发对不同地理区域、不同场地和场所的需求。1、 影响房地产业的资本流动量在计算机强大的功能之下，尤其是在涉及预测投资回报之类问题上发挥的巨大作用，投资者变得愿意相信通过计算机技术所作出的针对房地产复杂的可信的、权威性财
10、务预测，信息技术的影响已超越了单纯的计算功能，转变为向投资者提供投资预测的方法和工具，从而具备了处理信息本身的决策分析功能。同时房地产信贷工作也将因计算机技术的进步而自动化、流程化。信息技术已经成为设计投资产品、安排特定融资结构、服务大量投资者的基础。2、 提高房地产项目的分析与评估手段通过信息技术，可以得到方便的、经济的、现成的市场数据，从而进行大量的数据分析、复杂的统计测试，更可减少这些统计计算工作的成本支出。信息技术的进步使得住宅评估的大部分过程能够自动进行，还可以针对不同的地理环境、广泛的地理位置、复杂多样的项目类型进行评价和业务分析。3、 影响房地产的投资价值与决策信息技术的进步改变
11、了社会与场地和场所的关系，影响了某些项目的相对价值。随着信息变的越来越重要，有形的房地产必然因不再被如此重视而贬值。根据信息技术中关于空间区域的新概念，房地产投资决策的传统信条“第一是地段、第二是地段、第三还是地段”也将会被“第一是信息、第二是交通、第三是地段”的信条所代替。4、 影响房地产的交易规模与交易过程信息技术扩展了房地产交易的信息来源和详细程度，可以帮助人们更有效地筛取和选择物业，尤其是住宅领域。互联网的发展，公开了房地产交易的过程，也就加剧了房地产服务业的竞争，改变了房地产经纪行业的结构，使之逐步向小型专业化公司和大型企业两极化方面发展。以上都变现出信息技术的发展改变了旧有的房地产
12、交易模式，对房地产交易产生了很大的影响。信息技术也改变了房地产市场营销的方式和内容。比如当前，虚拟的体验营销正逐步成为一种非常重要的营销模式。另外，房地产项目还可以采用网络营销的方式扩展虚拟空间的营销策略。像这样的新概念和新模式在信息时代不胜枚举，都对房地产市场产生了一定程度的影响。（三）、与建筑有关的技术革新拓展了房地产市场营销边界日新月异的建筑节能技术革新为未来人类的生活模式得以实现提供了可能，同时也为房地产项目开发提供了更高的要求，拓展了房地产市场营销的边界。房地产开发商在进行产品营销时必须跟上新技术的发展脚步和新产品更新换代的速度，进而订立与市场变化节奏相匹配的营销策略，在营销内容中加
13、入与新技术变革有关的新建筑产品信号，从而能够更好地找到顾客源，为顾客提供与时俱进的服务，满足观念变化迅速的顾客群体“日新月异”的需求。同时房地产企业要敏锐地认识到技术革新将会带来建筑新产品的市场机关，进而正是它们在新时期房地产营销中的重要作用，这将是目前以及未来房地产市场营销环境分析中至关重要的一环。三、案例分析万科CRM信息化系统百年万科不是梦，千亿规模就在眼前，对于万科而言，它无疑是立足“基业长青”，追求从优秀走向卓越的地产先行者，万科的发展史也在一定程度上成为中国地产发展的缩影，从万科各阶段的发展重心与战略聚焦我们就能发现中国房地产发展的关键点和重心所在。我们好奇的是万科的成功到底源于什
14、么？又是什么能够承载和支撑万科惊世梦想和战略的高效落地？对此复杂的问题，万科的回答却很简单，就两字“客户”。客户，说来简单，经营却不易，理解万科经营客户的眼光和出彩，需要站在整个行业背景去领悟。不客气的说，当前绝大多数房企对客户的重视更多停留在嘴边，一旦面对资源投入时大多房企老板都会说NO，事实上朝阳期的中国房地产行业一直处在卖方市场，房子不愁卖是既成事实，在这样的行业背景下，诸多房企认为经营客户关系多少有点“多此一举”或是“花冤枉钱”，做了客户关系到底对我有什么好处？万科的实践和收获大声告诉我们，万科正是由于其出色的客户关系管理，凭借多年培育积累的55万客户数据库并高效应用，使得万科地产在中国无论销售速度还是品牌溢价总是胜人一筹，客户对万科的满意度、忠诚度一度接近90%，最终实现了“客户追随万科，万科追随客户”的企业与客户的双赢之道。（一）、万科CRM信息化系统简介万科的CRM
