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1、山东润博房地产开发有限公司奥体东侧5-3地块项目第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况一、申报单位1、单位名称：山东润博房地产开发有限公司2、法人代表：杭 宁3、注册地址：济南市历下区和平路36号103室二、拟建地点山东省济南市奥体中心东侧，龙奥北路以南。三、公司简介山东润博房地产开发有限公司成立于2010年12月，注册资本1000万元。公司主要经营范围房地产开发、经营、咨询与中介服务；房屋装饰装修服务；技术进出口服务等。公司自成立以来秉承专注品质、建筑无限生活的开发理念，坚持以市场为导向的经营策略，实施现代企业的先进管理模式。山东润博房地产开发有限公司拥有一支高素质的专业管理团队
2、，所有员工均为大专以上学历，是一支朝气蓬勃、团结进取的团队。在未来几年，公司将结合市场需要，有计划、有步骤地以优质的品牌产品和品牌形象参与市场竞争，实施公司战略开发计划，通过不断创新来满足社会需求，从而实现以改善居民居住条件和企业利润稳步增长相结合的企业战略发展目标。第二节 申请报告编制单位编制单位：山东鲁咨工程咨询有限公司工程咨询资格证书等级：甲级资格证书编号：工咨甲11820060097发证机关：国家发展和改革委员会第三节 申请报告工作的依据与范围一、申请报告编制的依据1、中华人民共和国建筑法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、城市房地产开发经营管理条例；4、城市居住规划设计规范GB
3、50011-2001；5、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见；6、产业结构调整指导目录（2005年本）；7、国家发改委关于发布项目申请报告通用文本的通知(发改投资20071169号)；8、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法和参数(第三版)；9、国家和山东省有关政策规定；10、建设单位提供的有关资料。二、申请报告主要内容1、项目概况2、发展规划、产业政策和行业准入结论3、市场预测与建设规模4、资源开发及综合利用分析5、建设用地、征地拆迁及移民安置分析6、节能方案分析7、环境和生态影响分析8、经济、社会影响分析结论第四节 项目概况一、项目名称山东润博房地产开发有限公司奥体东侧5-
4、3地块项目二、建设背景1、国家政策调控保持房地产业健康发展为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。2010年1月7日，国务院办公厅出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）要求：增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管
5、；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任。2010年4月17日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）规定：实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。2010年9月29日，国家有关部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发
6、展。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。2011年1月26日，国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，主要规定：强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求；合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严
7、制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。近期房地产市场调控策略日期部门摘要2011.01.26国务院国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。2011.01.21国务院国务院总理温家宝签署国务院令公布国有土地上房屋征收
8、与补偿条例（以下简称条例）。条例自公布之日起施行。2011.01.19国务院国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议并原则通过国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)。2011.01.09重庆市政府在1月9日开幕的重庆市第三届人民代表大会第四次会议上，重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中称，“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。2010.12.25央行央行宣布，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，一年期存款基准利率升至2.75%，一年期贷款基准利率升至5.81%，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。2010.
9、12.01北京市北京市商品房预售资金监督管理暂行办法12月1日施行。从此以后，北京市商品房预售资金将全部存入商品房预售资金监管专用账户，严禁开发商直接收存预售金。2010.11.15住建部和外汇管理局住房城乡建设部和国家外汇管理局发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。2010.10.20央行中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基
10、准利率据此相应调整。2010.09.29多部委暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2010.09.27国土部、住建部国土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（下称通知），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。2010.09.18国务院加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、
11、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。2010.09.08北京统计局北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。2010.09.04国务院国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。2010.08.02国土部国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。2010.07.13住建部、银监会、国资委部分
12、媒体报道称“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”，引起各界关注。昨日，住房和城乡建设部、银监会分别以不同形式进行了回应，均表示坚持贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知；国资委昨日也否认授意房地产央企扩张拿地。2010.07.12统计局房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。2010.07.10国务院国土部近日发出通知，要求征地涉及的拆迁补偿安置工作，要先安置后拆迁，国土部耕保司有关负责人解读称，征地要充分
13、征求被征地农民意见，不得强行实施征地。2010.06.18住建部、国土部等六部门6月11日，住建部、国家发改委、财政部、国土部、农业部、国家林业局联合印发关于做好住房保障规划编制的通知,部署2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。2010.06.12住建部、发改委、财政部等七部委由住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。2010.06.01国务院中国政府网全文公布了国务院批转发展改革委的通知，其中“逐步推进房产税改革”的提法最为引人关注。2010.05.26住建部、央行、银监会等
14、11个相关部门北京市11个相关职能部门联手推出一系列楼市调控措施，加强和改善房地产市场调控，支持居民自住和改善型住房消费，遏制房价过快上涨的势头，促进北京市房地产市场平稳健康发展。2010.05.19国税总局国家税务总局日前下发关于土地增值税清算有关问题的通知,明确土地增值税清算时收入确认、房地产开发费用扣除等有关的问题。2010.05.07国务院国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见提出，鼓励和引导民间资本进入政策性住房建设领域。2010.04.23住建部、民政部、财政部三部联合针对部分地方廉租住房管理中的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管
15、和服务不到位等问题，做出有关规定。2010.04.22住建部住建部发布通知，对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回。2010.04.20保监会4月20日，保监会主席吴定富在一季度保险监管工作会议上强调了保险资金运用“三不”原则，即不允许投资住宅类物业。2010.04.20银监会刘明康在会上要求做好地方政府融资平台贷款风险管控，强调加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。 2010.04.17国务院国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。2、我国房地产市场运行情况房地产开发投资完成情况2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地
