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1、黔江星河明苑项目 可行性研究报告 黔江星河明苑项目可行性研究报告编制号：SENLZ-2008015 编制单位：重庆圣尔泽企业管理咨询有限公司 二00八年四月编制人员名单屈浩泽 公司总经理谭 刚 高级经济师张晓东 工程师盛稶湛 咨询师何秀琼 统计师李宇思 咨询员贺 岚 咨询员目 录 第一章 总 论4第二章 市场分析11第三章 建设规模与内容33第四章 项目选址35第五章 设计、工程方案38第六章 节能设计50第七章 环境保护51第八章 建设与管理53第九章 经营管理56第十章 投资估算与资金筹措58第十一章 财务分析63第十二章 综合评价及结论72第一章 总 论 通过黔江星河明苑项目组严密的市场
2、调查工作，我们获得了该项目所处区域内的人流、车流、竞争楼盘、行业分布、居民状况以及目标客户的第一手资料，整理分析后总结了多种建设方案，通过对比，从财务和营销角度分析了黔江星河明苑建设的必要性和可行性，最后形成了本报告。 1、报告编制过程中所遵循的有关法律、法规及政策无重大变化。2、项目所在地黔江区的社会经济发展战略不发生重大调整。3、本报告财务预测期内有关信贷利率、税率、汇率在正常范围内波动。4、无其它人力不可抗拒因素及不可预见性因素所造成的重大影响。第一节 项目概况 一、项目名称黔江星河明苑二、建设单位 重庆星河房地产开发有限公司三、项目负责人重庆星河房地产开发有限公司 罗绪国四、建设地点原
3、黔江区啤酒厂五、建设性质新建。（政府挂牌有偿用地）。六、用地面积14307.17七、用地性质住宅、商业 八、建设规模用地面积14307.17，建筑面积56098.49，住宅43366.68，商业面积5166.35，地下车库及设备7023.68，物管建筑面积420.89。九、总投资及资金筹措总投资10108.29万元， 银行贷款2000万元，自筹 8108.29万元。 该项目后期投入资金由重庆星河房地产开发有限公司自筹和以滚动开发的形式解决。十、容积率3.43十一、绿地率31.86 第二节 项目背景一、建设单位基本情况 略二、项目提出的理由 1、符合城市建设规划为了加快黔江城区的开发建设，结合黔
4、江区以及黔江啤酒厂片区的城市建设规划，根据黔江区人民政府建设项目招商优惠政策的规定及措施，我司决定对啤酒厂项目组团工程开发建设。因此，该项目的建设不仅符合黔江区城市建设规划，同时，又符合黔江啤酒厂的区域规划建设要求。 2、区域市场消费需求增大黔江老城的开发带动了黔江区的经济发展，房地产业在黔江区的发展也十分迅速，特别是啤酒厂片区的旧城开发改造，会迅速填补市场需求的空白，释放黔江区居民的居住压力，对政府和民众都是一件功德无量的好事。 三、项目提出的必要性房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前
5、性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅24平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时
6、间的旺盛期。2007年,重庆市城市居民人均住房建筑面积达到了27.31平方米,比上一年增加了2.79平方米。2007年,我市居民居住服务费（包括物业管理费、住房维修费服务费等）人均支出同比增长了31.5%。重庆市规划局编制的主城区住房建设规划近日出台。规划显示：到2020年，主城区将建设廉租房204万平方米，让3.4万户城市“双困”家庭住上新房。 重庆市规划局称，我市将重点解决中低收入家庭的住房问题，提高廉租房和经济适用房的供给比例，增加中档商品住宅供给，控制高档商品住宅发展。到2010年，我市人均住房建筑面积将达25平方米，2020年达到35平方米的小康水平。 到2020年，重庆主城区城市住
7、房规划总量约18447万平方米，需住宅用地9055公顷。其中：廉租房约204万平方米，占住房规划总量的1.11%；经济适用房3502万平方米，占住房规划总量的18.98%；普通商品房14740万平方米，占住房规划总量的79.91%。2007年，重庆经济以GDP15.4%的速度增长，高于全国水平，其经济增长速度列全国第14位，西部第3位。根据重庆市计委的报告，2008年全市的GDP预计增长稳定增长。重庆的房地产业出现了平稳发展的好势头。重庆市目前的城镇人口住房面积为27.31平方米。按照国家的相关规划，到2010年城市化率要达到50%的目标，目前重庆的城市化率是46.7%,若以户籍人口计,则城市
8、化率只有24.3%。低于全国43.9%的水平，加之西部大开发和“重庆城乡统筹试验区”给重庆带来的机遇，重庆十年后的城市化率将超过全国的平均水平。按此测算，至少有600万农村人口移至城市，如果三分之一的人口移至主城区，那么对于房地产产品的需求量会有进一步的大幅度增加的可能性；并且，目前重庆市城镇人均居住面积27.3平方米，按照建设部等部门的规划，到2010年城镇居民人均居住面积将达到35平方米，房地产住宅需求空间巨大。由此可以推断，重庆市及黔江区房地产消费市场在未来十年中，具有较为持续和充足的市场补给能力，以及广泛的多层次的开发潜力。三、可行性研究报告的编制依据1、黔江区规划局渝规设证 号文。2
9、、黔江区规划局渝规选证 号文。3、国家、重庆市颁布有关设计的技术规程、规范和有关规定。4、重庆星河房地产有限公司关于黔江.星河明苑项目的有关文件。5、黔江区规划局提供的“建设用地红线地形图”。四、可行性研究报告之内容及主导理念1、可行性报告的主要内容：项目的市场分析及项目的优势分析；项目的选址与建设条件；项目的规划方案；项目的实施进度安排；投资估算；资金筹措；经济评价；风险分析；提出结论性的意见。2、该项目按照精心组织、配合建设的原则，通过有效的营运，实现项目良好的经济与社会效益，从而达到业主对资产的营运、保值增值的目的。3、论证的过程本着客观、科学和谨慎性原则进行。五、项目主要技术经济指标
10、黔江星河明苑主要技术经济指标表序 号项 目指 标1总用地面积14307.172总建筑面积56098.49 其中：住宅面积43366.68 商铺面积5166.35 物管建筑面积420.893居住户数506户其中：两室户420户 三室户84户4容积率3.435建筑密度17.26绿地率31.867机动车位220辆地上室外停车位22地下停车位1988建筑基地面积2459.419总绿地面积4558.50第二章 市场分析一、投资环境1、地理位置黔江区地处武陵山腹地，东临咸丰，西界彭水，南连酉阳，北接利川。东经10828 -10856，北纬294-2952，是渝鄂湘黔四省（市）边贸重镇，素有渝鄂咽喉之称。2
11、、经济发展2007年，黔江区坚持以经济建设为中心，抢抓国家实施西部大开发和新区建立等机遇，围绕把黔江建设成为渝东南经济中心、30万人口中等城市的战略目标，强力实施城镇带农村，工业带农业，城乡一体共繁荣的发展战略，大力推进经济结构调整，加快改革开发步伐，克难奋进，锐意进取，全区经济和各项社会事业全面发展，实现了十五计划的良好开局。据初步统计，2007年全区实现国内生产总值20.2亿元，按可比价格计算比上年增长12%。其中第一产业增加值4.86亿元，增长2.5%；第二产业增加值9.3亿元，增长18%；第三产业增加值6.04亿元，增长11.7%。 经济结构调整初见成效。三次产业比例由2000年的26
12、.3：43.8：29.9调整为2001年的24.1：46:29.9，非公有制经济占GDP的比重达到31%，比上年提高4.5个百分点。在经济保持较快增长、经济结构调整取得成效的同时，经济运行质量有了明显改善。 国民经济和社会发展中存在的主要问题是：经济结构不合理，产业层次低的矛盾没有得到根本解决；经济回升的基础尚不稳固，社会需求持续增长的机制还没有完全形成，社会投资启动乏力；企业经营机制转换滞后，部分企业生产经营比较困难；农业产业化经营滞后，农民收入持续增长困难较大；下岗职工较多，就业矛盾较为突出等。3、气候条件黔江气候温和，四季分明，热量丰富，雨量充沛，属典型亚热带湿润季风气候，局部具有垂直气候的特点。年平均气温15.4，无霜期290天左右，年平均日照1240.2小时，平均降雨量1197.5mm。4、面积人口、行政区划面积2397平方公里，人口49.34万人，以土家族、苗族为主体的少数民族占总人口的72.8%。下辖30个乡、镇、街道办事处，517个行政村
