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1、 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告广州瑞地投资咨询有限公司二 零 零 六 年 十 月3第 页目 录前言1内容摘要41地块区块定位51.1地块区位分析51.1.1广佛经济圈分析51.1.2区域宏观环境分析81.1.3佛山规划分析111.1.4中心组团新城区规划建设分析161.1.5商业网点规划分析171.1.6区位分析小结191.2开发条件分析191.2.1地块条件191.2.2周边配套分析201.2.3规划要求分析211.2.4交通条件分析211.2.5项目周边人口分析221.2.6开发条件分析小结231.3市场研究分析231.3.1物业市场研究
2、分析231.3.2消费市场研究分析341.3.3区域竞争研究分析361.3.4项目商圈研究分析391.3.5案例分析401.3.6市场分析小结431.4城市竞争力分析441.4.1城市竞争力情况441.4.2国际企业及品牌进驻情况451.4.3国际化都市的打造461.5项目区块定位481.5.1项目SWOT分析481.5.2项目策划定位501.5.3目标客户定位511.5.4功能规模定位511.5.5商业业态定位522规划设计建议532.1区域规划建议532.2功能分布建议532.3风格建议552.4配套建议553招商筹划573.1招商原则573.2招商定位573.3投资商分析573.4招商步
3、骤583.5渠道及资源584方案深化（中标后）624.1消费者分析补充624.2市场经营者分析补充624.3参考案例分析补充624.4规划及建筑区块方案表现624.53D招商说明书表现62前言本次策划工作的目标:n 成为土地招商的背景材料，既作为中心组团住宅用地招标的地价支撑点，同时成为自身商业地块招商的前提和条件；n 对未来商业地块投资者引入起到一定的规划及定位指引作用n 让住宅用地投资商了解到政府对中心组团商业配套的高标准要求，从而增加对中心组团住宅用地价格的预期；n 让商业用地投资商了解到政府对该地块的定位及规划要求。策划工作的评定标准:n 可实施性商业自身可实施易吸引投资者n 适度超前
4、性n 规范性对中心组团其他相关配套的要求对投资商的要求对地块未来规划及定位的要求项目策划的工作思路:项目策划调研工作内容:针对佛山市中心组团新城区启动区商业地块项目的策划工作，我司于2006年12月及2007年1月份对项目进行相关的调研考察工作，主要调研内容如下：n 资料收集佛山市城市发展规划、城市总体规划、中心组团新城区规划佛山市2002、2003、2004、2005、2006年统计年鉴旅游局收集旅游及酒店市场资料n 现场调研项目地块现场调研佛山市各类物业现场调研n 专业访谈新城区建设指挥部负责同志的访谈佛山商业地产开发商访谈佛山商业经营专业人士访谈广佛两地规划专业人士访谈根据目前区域的宏观
5、环境，区域的市场状况，并结合本项目的实际情况，以及在房地产及商业方面的实际操作经验，对项目的开发策划方案进行多次讨论，对方案的可行性进行评估分析,并提出相应的设计及招商建议。希望此次的研究工作，为下一阶段项目的开发决策、招商及规划设计等提供依据和支持。 佛山市中心组团新城区商业地块开发策划报告内容摘要1. 项目所处地区社会经济发展前景较好，为项目开发建设提供了良好的宏观条件；2. 大佛山规划实施、中心组团新城区的规划建设及各项大型公共设施建设，为项目的开发启动带来了机遇；3. 从市场研究分析，项目地块目前比较适合发展特色商业、酒店及酒店式公寓物业；4. 项目地块具有良好的区位优势、大型公共设施
6、配套、配套设施规划设计标准高、良好的城市和景观资源，但也有区域成熟程度不高、周边居住人口少的劣势。项目有机会发展成为新的城市商业中心；5. 地块的开发定位上采取差异化竞争策略，发挥优势，克服劣势，抢占机会，转化威胁。具体可采用聚人气、加动力、呈特色、创高端、分阶段实施等措施；6. 建议项目的开发定位为 大佛山 “城 市 之 心”大佛山新中心商业旗舰设置内容有超五星酒店、国际会议中心、环水时尚生活中心、岭南文化步行街、娱乐休闲MALL、特色餐饮街、酒店式公寓、商务公寓、文化规划展览馆、家庭娱乐公园、滨河游乐场等。商业业态建议比例为购物50%，餐饮30%，娱乐20%。7. 规划设计建议设置城市交通
7、中心枢纽、增加居住人口、采用文化和商业及休闲相结合的设计，增加聚集人气的配套设施；8. 招商建议可采用分阶段实施招商的策略，商业与住宅互动促进区域的发展。1 地块区块定位1.1 地块区位分析1.1.1 广佛经济圈分析广州市和佛山市地理相连、基础设施互通、产业互补、生活相依、文化同源，“血脉相连，唇齿相依”，在改革开放以后，两地各种交流频繁，经济社会上的联系更是密不可分。随着城市化进程的加快，佛山市南海区东部的黄岐、平洲等地已经与广州的芳村区和荔湾区的大坦沙连成一片，城市空间结构已初步形成都市圈的格局。广州佛山广佛都市圈项目自从2002年初起至今，广东省、广佛两地政府之间、学术界和社会其他方面在
8、构建广佛都市圈已达成初步共识。广佛两市地域相连，基础设施衔接配套，共同构建了四通八达的现代化立体交通网络。佛山市中心区距广州三大交通枢纽（广州新白云机场、广州南沙港、广州火车站）车程均在1小时之内。其中，广州新白云机场是中国最现代化的大型国际机场，每天有航班往返日本、美国、欧洲等世界各地。广州跟佛山两地区域在历史、文化、地理、经济、政治等层面的融合性源远流长，具备打造都市圈的基础及发展契机，与此同时这定格了本项目研究的宏观大环境范围。n 广佛都市圈的经济份量类别数值占珠三角的比重占广东省的比重面积（平方公里）1118126.8%6.2%户籍人口（万人）1088.5644.0%13.3%城市人口
9、（万人）707.5653.5%24.5%国内生产总值(亿元)5769.5144.3%35.4%工业总产值（亿元）9808.3837.9%29.8%社会消费品零售总额（亿元）2217.2451.4%35.7%全社会固定资产投资（亿元）1887.3645.0%32.7%城乡居民储蓄存款（亿元）6285.6350.5%39.5%备注：1. 以上列表为2004年经济社会发展统计表；2. 珠三角指包括广州市、佛山市、东莞市、江门市、深圳市、珠海市、中山市和惠州市的市区、惠阳区、惠东县、博罗县，肇庆市的市区、高要市、四会市在内。珠江三角洲地带作为广东经济的核心区域，而广佛都市圈的经济份额在珠三角乃至整个广
10、东省都占据相当重要的比重，这充分显示了区域经济的龙头地位；本项目具备宏观区域经济发达的坚实基础支持，保证了项目的长足发展。n 广佛都市圈发展方向及战略规划广佛都市圈的发展方向：广东的核心都市圈；开放的、多元的突出岭南风格的文化型都市圈；以香港为中心的珠三角都市圈中的枢纽型都市圈；以广州为中心、佛山为副中心的双城式都市圈。三大整合发展战略：城市规划和基础设施广佛地铁”及珠二环连接广州、佛山两地运行机制和产业发展广州第三产业发达，而佛山制造业优势技术开发和文化合作发挥广州综合科技实力雄厚优势，打造完善高效的广佛区域创新体系广佛两地的未来发展方向及定位都对项目有利好支持，与此同时，区域三大整合的发展
11、战略更为项目的长足发展提供更为广阔的市场发展空间。1.1.2 区域宏观环境分析n 国民生产总值在过去五年持续增长，03年开始有所加速经过二十多年的改革开放尤其是“十五”时期的创新和发展，佛山市国民经济和社会发展取得了显著成就，生产总值保持高速持续的增长。城市经济发展实现重大跨越。“十五”期间，佛山市生产总值年均增长14.9%，2001年佛山市生产总值超千亿元，2005年迈上二千亿元新台阶，达到2379.80亿元，比2000年翻一番。2005年，人均生产总值40155元（按常住人口计算），约合5066美元（按8.1元1美元折算，下同）；地方财政一般预算收入130.85亿元，年均增长16.8%；社
12、会消费品零售总额634.47亿元，年均增长13.5%；固定资产投资753.26亿元，五年累计2290.43亿元，年均增长29.2%。n 未来510年将保持高速增长的态势“十一五”期间，佛山市生产总值将保持年均增长12%，到2010年，佛山市人均生产总值比2000年翻一番以上。经济综合实力进一步增强，自主创新能力明显提高，初步建成产业布局合理且先进发达的制造业基地，“2+5”组团城市基础设施基本成型，生态环境改善明显，文化名城特色鲜明，体制机制不断完善，各项事业繁荣发展，城乡和谐稳定，人民富裕安康，率先基本实现社会主义现代化。到2020年，佛山市生产总值比2010年翻一番以上，人均生产总值180
13、00美元，建成经济繁荣、生活富裕、环境优美、城乡协调、社会和谐的组团式现代化大城市，力争全面实现社会主义现代化。n 社会消费零售总额增长强劲、城乡居民可支配收入稳步增长2005年全年社会消费品零售总额634.47亿元，比上年增长17.0%，“十五”时期年均增长13.5%。分行业看，批发零售贸易业零售额508.75亿元，比上年增长16.0%；住宿和餐饮业零售额125.72亿元，增长21.6%。分类别看，限额以上企业食品、饮料、烟酒类零售额22.69亿元，比上年增长43.9%；服装鞋帽、针、纺织品类6.41亿元，增长18.9%；化妆品类2.03亿元，增长20.7%；书报杂志类1.75亿元，增长33
14、.7；家用电器和音像器材类12.95亿元，增长104.6；石油及制品类31.70亿元，增长87.9%；汽车类64.73亿元，增长18.9%。随着宏观经济的迅速发展，城乡居民的收入水平得以持续增长，2001年居民年人均可支配收入13600元，比上年增长13.6，扣除物价因素的影响，实际增长13.9；农民人均纯收入5920元，增长4.1。佛山市在岗职工年人均工资13845元，增长8.3。据城市居民家庭生活抽样调查，市区每百户居民拥有：彩色电视机155台，电冰箱96台，洗衣机96台，淋浴热水器98台，组合音响57台，影碟机65台，空调器133台，摩托车126辆，电话机99部，移动电话115台。2005年全年城市居民人均可支配收入17424元，比上年增长8.6%；农村居民人均纯收入7575元，增长6.9%。城镇在岗职工年人均工资22037元，增长12.7%。据城市居民家庭生活抽样调查，年末每百户城市居民拥有：摩托车141辆、家用汽车11辆、洗衣机100.5台、电冰箱102台、彩色电视机1
