《厦门房产调查》由会员分享，可在线阅读，更多相关《厦门房产调查（33页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、绝大多的消费者对目前的商品房的建筑质量感到不满意调查数据表明：73%的占绝对比例的消费者对商品房的建筑质量不满意。在对商品房建筑质量不满意的方面上，17.8%的消费者认为是“管道布置不合理”，15.6%的消费者认为是“门窗质量低劣”，14.4%的消费者认为是“墙面/墙体开裂/批荡脱落。”分析：首先，开发商应该对商品房的普通质量问题承担保修责任。依照法律规定，商品房保修期是从房产商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。正常使用情况下，各部位、部件的保修内容和保修期为：屋面防水3年；墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件
2、损坏及卫生洁具1年；管道堵塞2个月；.灯具、电器开关6个月；供热、供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限由供需双方自行约定，房产商可以延长上述保修期。其次，消费者认为的“管道布置不合理、门窗质量低劣等问题”为主观认识，很难得到一个标准的评定。所以，开发商在前期进行房屋设计、及建筑施工的过程中要更多的考虑到房屋交付使用后消费者在装修设计上能有更大的空间。(二)绝大多的消费者对目前的商品房的规划及配套不满意调查数据表明：83%的占绝对比例的消费者对商品房的规划及配套不满意。在对商品房的规划及配套不满意的方面上：33.9%的消费者认为是“容积率过高、道路/绿地或园林规划
3、不足或不合理”；30%的消费者认为是“随意变更规划，规划与承诺不符”；28.2%的消费者认为是“墙面/墙体开裂/批荡脱落小区配套如会所/商业/教育/医疗等设施缺乏或安排不合理”。分析：在当前的房地产市场里，产品设计和营销策划的关系已越来越紧密，无论是开发商，还是策划公司，都应该意识到两者的不可分割性和对项目成功运作的重要作用。目前的房地产市场中仍然有许多综合素质不错的项目因产品规划设计和营销策划两个环节严重脱节以致开发成问题项目，如本可以开发出十分畅销的小户型住宅的地块开发成了大户型住宅，因周边的生活配套根本无法满足大户型消费者的需求而致使项目严重滞销；又如小区规划或套型设计不科学将项目做成劣
4、质产品及出现缺陷户型，最终遭到市场无情的唾弃。诸如此类，无不让人惋惜。而深究其原因，往往是因为营销策划没有提前介入项目规划设计或项目规划设计没有充分考虑市场需求和营销因素，而最终造成项目产品设计的失败和销售的失败。(三)绝大多的消费者对目前的交通环境不满意调查数据表明：63%的超过半数的消费者对商品房的交通环境不满意在对商品房的交通环境不满意方面上：22.8%的消费者认为是“小区停车位缺乏，停车混乱”；18.9%的消费者认为是“小区道路狭窄，行人缺少安全感”；18.7%的消费者认为是“小区离公交车站比较远；或周边塞车严重，进出小区困难”；18.7%的消费者认为是“小区里人车不分流，缺少人性化”
5、。分析：产生以上现象的原因是多方面的。由于以前的房地产市场很不规范，土地一级开发时忽略了区域交通环境的问题，导致目前的确有不少小区的交通环境比较紧张。房地产开发、居住小区建设要充分考虑未来对外的通行能力，强调与道路、停车场位以及公交站点同步规划建设，并与土地、电信、给排水等部门加强协调，做到统一规划。最重要的还是要保证小区道路建设的跟进，才能根本解决问题。(四)绝大多的消费者对商品房的自然环境不满意调查数据表明：66%的超过半数的消费者对商品房的自然环境不满意在对商品房的自然环境不满意方面上：28.7%的消费者认为是“小区内绿化面积不足，缺乏自然景观”；25.8%的消费者认为是“小区内及周边噪
6、音污染严重”；21.7%的消费者认为是“小区内缺乏中心公园等休憩场所”； 分析：在住宅小区的自然环境规划上，如何让社区具备独特的品质以及健康的特色，就需要在人居健康的大环境下，对社区的定位和环境进行再创造，这样才能建造出适合市场和消费者需要的产品。(五)绝大多的消费者对商品房周边的教育环境不满意调查数据表明：69%的超过半数的消费者对商品房的教育环境不满意在对商品房的教育环境不满意方面上：22.1%的消费者认为是“小区内学校教育质量不高”；21%的消费者认为是“小区外好学校匮乏”；18.1%的消费者认为是“小区内没有幼儿园、中小学校”；16.3%的消费者认为是“小区内学校收费过高”；分析：20
7、01年起，厦门有关部门就开始着手对厦门中小学布局开始进行统一规划设计。几年来，伴着厦门一中、六中、双十中学成为全省一级达标校，中等教育优质资源的不断放大，厦门优质教育资源的整合与利用也逐渐提上日程。根据厦门学校少、教育资源紧张的状况，有先见之明的房地产企业应该抓住市场机遇，将教育与房地产开发合理的结合。(六)绝大多的消费者对开发商的诚信度不满意调查数据表明：88%的绝大多数的消费者对开发商的诚信度不满意。在对开发商的诚信度不满意方面上：23.1%的消费者认为是“隐瞒产品信息如公摊面积等，欺骗买家”；19%的消费者认为是“有问题时不及时回复”；15.8%的消费者认为是“交房时不按照合同执行”；1
8、3.3%的消费者认为是“合同无法达成一致时不愿退还定金”；分析：“隐瞒产品信息如公摊面积等，欺骗买家”当其冲的将极大的影响到开发商的信誉度乃至对其品牌形象大打折扣。其实产生上述问题可能存在有开发商恶意欺诈的，也有因缺少房地产经验而对市场估计不足的。前者应以合同和法律途径予以遏制和制裁。而没有经验的发展商应该从以下几个方面把握：一是要对房地产项目的基本流程有清楚的认识，定出可行、合理的实施方案，在周期上给自己留出一定余地；二是要具有相当的组织能力，有一支高效、有经验的团队，包括材料采购、财务融资、期房销售和工程实施人员都应具有较高工作效率，善于解决和应对市场变化；三是要充分考虑销售风险，这其中要
9、有足够的资金保证。(七)绝大多的消费者对商品房的户型不满意调查数据表明：71%的绝大多数的消费者对商品房的户型不满意。在对商品房的户型不满意方面上：30.5%的消费者认为是“功能布局不合理”；27.3%的消费者认为是“有黑厨黑厕”；18.5%的消费者认为是“开间、进深不合理”；13.9%的消费者认为是“单套面积过大”；分析：在商品房开发前期中，户型设计要与目标客户的需求相适应，体现人性化、满足现代化消费需求。因此，在户型、产品设计前，定性、定量的消费者调查及产品测试是必要的。(八)绝大多的消费者对房地产广告不满意调查数据表明：91%的绝大多数的消费者对房地产广告不满意。在对房地产广告不满意方面
10、上：24.4%的消费者认为是“广告语言模糊/图片夸张/虚假，与实际有出入”；20.3%的消费者认为是“开发商不愿意承认广告是合同的一部分”；18%的消费者认为是“广告中找不到楼盘的实用信息”；17.6%的消费者认为是“起价（均价）房子找不到”；分析：从以上数据，综合分析我们可以得知，消费者对房地产广告不满意，主要是“广告内容所表达的项目内容与实际状况存在出入。”中华人民共和国广告法以及房地产广告发布暂行条例等明确规定：广告应当真实合法；广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者；中华人民共和国消费者权益保护法也明确规定，“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的宣传
11、。 (九)绝大多的消费者对楼盘营销不满意调查数据表明：90%的绝大多数的消费者对楼盘营销不满意。在对楼盘营销不满意方面上：25%的消费者认为是“销售人员夸大销售量，制造热销假象”；23.5%的消费者认为是“各种概念、活动噱头太多，不务实”；24.8%的消费者认为是“房“托”过多，捉弄、欺骗买家”；21%的消费者认为是“开盘初期推出小区较差位置楼宇或户型，囤积好位置楼宇或户型，制造“低开高走”假象”；分析：以上统计数据显示，消费者认为开发商在进行楼盘营销时应本着务实的态度。重视楼盘营销策略就是要对所开发楼盘的目标市场定位，也就是你的楼盘到底是卖给谁，销售给哪个消费层次。 楼盘开发要重视创立品牌，
12、重品牌经营，重品牌销售。不论你的楼盘针对哪个消费层次，在楼盘的规划上，在房型设计和布局上，在住宅的软、硬环境上，在建造质量上，都要以企业的信誉为重，站在消费者的立场上来操作盘子，让社会、让买方市场来确定楼盘品牌的含金量。在楼盘的开发和销售上要建立起强烈的服务意识。让消费者感到，买楼不仅仅是居住条件和质量上的改造，而是买一种温馨的享受、周到的服务、优质的环境、高品位、高质量的物业。服务意识作为营销策略的重要一环，无论是现房还是期房，无论是一般市民工薪阶层还是白领和名流，无论是高档住宅还是一般住宅，作为楼盘入市第一印象的销售服务必须讲求人员的修养培训，待客之道、公关技巧、楼盘知识、法规政策、翔实介
13、绍等；另一个问题则是楼盘的物业管理，讲究规范操作、特殊情况特殊服务、优美整洁的社区环境、文明安全的生活氛围等，要让服务意识贯穿于楼盘开发全过程。(十)绝大多的消费者对建筑设计不满意调查数据表明：71%的绝大多数消费者对商品房的建筑设计不满意。在对商品房的建筑设计不满意方面上：34.3%的消费者认为是“实用率太高或太低，不合理”；29.6%的消费者认为是“建筑风格与周边环境不协调”；26.5%的消费者认为是“外立面形状和颜色”； 分析：以上数据综合分析，可以得知，消费者对建筑设计不满意主要表现为建筑设计的合理性。开发商在今后进行建筑设计前，要将前期的市场、消费者消费工作作好。从市场、消费者的角度
14、出发，进行产品的设计，才能使得产品更加迎合市场需求。（环境分析(一) 超过半数对居住地所属的社区环境满意调查结果表明:表示对居住地所属的社区环境满意的被调查者超过五成,达到总数的53.6%;还有30.9%的人标示不太满意;不满意的有15.5%.分析:随着物质生活水平的日益提高,人们越来越关心自己的生活环境对自己产生的影响,有调查数据表明在某些地方社区环境已经超越价格成为影响人们购房的最重要的因素.针对上面的特点,今年来,开发商都在社区环境上做足工夫:完善配套,设计精良,各种服务齐全.这些都给人们的生活带来了极大方便和享受,人们对现在的社区环境还是基本满意!(二)目前厦门社区环境做得最好的是绿化调查数据显示:有27.0%的被调查者觉得目前厦门社区环境做得最好的是教育;17.4%的人说做得最好的是治安;最多的是绿化,被调查者有44.7%;还有10.9%的人选择交通.分析:绿化是社区环境中开发商比较容易和比较有自主权设计规划的一个因素,他不象交通,教育,治安那样要严格符合城市整体规划,它要做的只是在自己的小区范围内把绿化设计实施起来就行了,所以,绿化因素的这些特点也使现在的各个小区的绿化水平都普遍较高,也更容易使人满意!(三)教育和治安是最大的影响因素本次调查数据显示:教育和治安是社区环境两个最大的影响因素,选择教育的有36.2%
