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1、注册物业管理师考试历年真题1及答案物业管理师发表时间：2010-7-30来源：编辑：xrhw_cj一、单项选择题 1关于物业管理的作用，下列说法中不正确的是()。 A实施物业管理有利于维护社区稳定 B实施物业管理有利于增加就业 C实施物业管理有利于提高人民群众的居住质量 D实施物业管理有利于解决中低收人人群的住房问题 【答案】D 【解析】本题考查的是物业管理在社会经济中的地位和作用。作为一个新兴行业，实施物业管理的作用包括：促进经济增长；提高人民群众居住质量；增加就业；维护社区稳定；推动房地产业的良性发展。实施物业管理与解决中低收入人群的住房问题没有关系，中低收人人群的住房问题要靠住房保障制度
2、即经济适用房和廉租房制度来解决。故本题选D。 2物业管理源于19世纪60年代的()。 A美国B英国C法国D香港 【答案】B 【解析】物业管理源于19世纪60年代的英国。英国成立有非盈利性的行业组织皇家特许屋宇经理学会。20世纪初，美国也成立了第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会。故本题选B。 31981年3月10日，()市第一家涉外商品房管理专业公司挂牌成立。 A上海B深圳C广州D北京 【答案】B 【解析】20世纪80年代，随着我国改革开放国策的实施，物业管理由香港引人。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理成长发展的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者。
3、1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。该公司的成立，为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验。故本题选B。 4()年，中国物业管理协会成立。 A2000B2001C2002D2003 【答案】A 【解析】2000年，中国物业管理协会成立。中国物业管理协会是物业管理企业自己的组织，具有联系众多会员单位的广泛性，可以直接掌握行业动向，听取行业和企业的声音；同时，协会与政府也保持着密切的联系，中国物业管理协会是政府和企业之间的纽带和桥梁。故本题选A。 5()年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统。 A2000B2001C2002D2003 【
4、答案】C 【解析】为加强物业管理行业的诚信建设，推动物业管理行业规范发展，2002年，建设部建立了全国物业管理企业信用档案系统。故本题选C。 二、多项选择题 6实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括()。 A物业服务支出B法定税费C物业管理企业的利润 D物业管理企业的酬金E住房专项维修资金 【答案】AD 【解析】本题考查的是实行物业服务费用酬金制的情况下预收的物业服务资金的构成。物业服务收费管理办法第十一条规定：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金
5、。”可见，B、C选项属于包干制情况下物业服务费的构成；A、D选项属于酬金制情况下预收的物业服务资金的构成。关于住房专项维修资金，住房专项维修资金管理办法(征求意见稿)第二条第二款规定：“本办法所称住房专项维修资金，是指业主或者公有住房售房单位缴存的，专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”。可见，住房专项维修资金有其专门的缴存及使用渠道，与物业服务费是完全独立的概念。故本题选A、D。 7在非业主使用人使用物业时，关于业主与非业主使用人缴纳物业服务费用的责任，下列说法正确的是()。 A可以由业主缴纳物业服务费用 B必须由物业使用人缴纳物业服务费用 C业主可与物业使用
6、人约定，由物业使用人缴纳物业服务费用 D在业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的情况下，业主不承担连带缴纳责任 E在业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的情况下，业主仍需承担连带缴纳责任 【答案】ACE 【解析】本题考查的是业主与非业主使用人缴纳物业服务费用的责任。业主是物业服务合同的主体，是缴纳物业服务费用的第一责任人。在物业使用人为非业主的情况下，也可以由业主交纳物业服务费用，而不是必须由物业使用人交纳。物业服务收费管理办法第十五条第二款规定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。”故本题选A、C、E。
7、8物业管理条例和物业服务收费管理办法均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。这里“依法追缴”的方式可以是()。 A申请仲裁B向人民法院起诉C请求公安部门协助D请求业主大会协助E采用停水、停电等措施督促业主尽快缴费 【答案】AB 【解析】本题考查的是物业管理企业追缴业主拖欠物业费的权利。依法追缴的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或向人民法院起诉解决。故本题选A、B。 9按照物业服务收费管理办法的规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括()。 A物业服务成本B法定税费C物业管理企业的利润 【答案】AB
8、C 【解析】包干制是适应物业管理服务市场需求的一种收费方式。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行包干制，物业管理企业与业主在签订物业服务合同时，就应明确服务内容、服务质量标准，在此前提下，盈余和亏损均由物业管理企业承担，企业的经济效益与服务水平的高低、成本控制、经营能力紧密相关。包干制是目前物业管理市场中较能体现业主按照价格性能比的原则选择物业管理服务产品和企业的收费方式。实行包干制，物业管理企业获取的利润不再是有限的，物业管理企业可以在公平、公正的市场竞争机制下，不断激发企业的经营、管理潜力，通过科学的管理运营实
9、现物业服务质量、水平和经营效益的双赢。对业主而言，包干制使业主从相对被动地接受物业服务费用标准，到主动通过市场这一价格杠杆体系选择最适合自己需求的物业服务标准、收费标准和服务的企业，有效维护自身的合法权益。故本题选A、B、C。 10按照物业服务收费管理办法的规定，物业共用部位、共用设施设备的()应当通过专项维修资金予以列支，不得计人物业服务支出或者物业服务成本。 A小修B中修C大修D更新、改造费用 【答案】BCD 【解析】按照物业服务收费管理办法的规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计人物业服务支出或者物业服务成本。故本题选BCD。
10、三、论述题 11如何建立房屋附属设施设备的维修管理制度？ 答：（1）建立巡检制度，日常巡视和检查，发现隐患及时排除。 （2）分工责任制，设施设备的维修养护应有专人负责，任务、责任到人。 （3）定期检查制度，每半年或一年进行全面检查，制定维修计划。 （4）维修审批制度，大中修由物业公司拿出方案和预算，报告业主委员会，由业主委员会提交业主大会讨论通过后实施。 一、单项选择题 1物业管理最主要的特点是()。 A社会化B专业化C市场化D安全化 【答案】C 【解析】物业管理的三个基本特征是社会化、专业化和市场化。市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，提供的商品是劳务，提供
11、的方式是委托管理等价有偿。物业管理企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的宗旨和管理章程，实行自主管理、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的企业法人。物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。双向选择和等价交换是物业管理市场化的集中体现。故本题选C。 2我国第一部物业管理地方性法规是由()人大颁布的。 A深圳市B青岛市C广州市D北京市 【答案】A 3中国物业管理协会于()年成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。 A1999B2000C2002D2005 【答案】B 【解析】上述两题
12、考查的是我国物业管理的产生与发展。我国物业管理的产生与发展的大事记如下： 1978年以后，随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领域进行了三项改革：一是城镇住房制度改革；二是城市土地使用制度改革；三是房地产生产方式改革。商品房市场的逐步形成和住房分配货币化的确立，最终标志着住房商品化制度的形成，这也同时要求将房屋管理推向市场化。 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。 1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例。 2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。 2002年，建
13、设部建立全国物业管理企业信用档案系统，有力促进了物业管理行业的诚信建设，推动了物业管理企业规范运作。故第2题选A，第3题选B。 4下列关于物业管理的产生和发展的说法中，不正确的是()。 A物业管理起源于19世纪60年代的英国 B改革开放前，我房屋管理一直采取福利性的行政管理 C现阶段，我国实行住房商品化制度 D物业管理新体制仅在新建住宅区推广 【答案】D 【解析】本题考查的是物业管理的产生和发展。物业管理起源于19世纪60年代的英国，专业化的物业管理机构却是于19世纪末20世纪初出现在美国。我国在改革开放前，房屋管理一直采取福利性的行政管理模式，改革开放以后，住房商品化制度才在我国逐步展开。物
14、业管理新体制主要是在新建住宅区实施，但并不排斥旧住宅区。故本题选D。 5下列选项中，不属于我国改革开放前城镇住房制度主要特征的是()。 A住房投资由国家和国有企业统包B住房分配采取实物分配 C住房消费采取福利低租金和国家保修保养制度D住房分配采取货币分配 【答案】D 【解析】本题考查的是我国改革开放前城镇住房制度的主要特征。新中国成立以后的几十年间，我国房屋管理一直采取福利性的行政管理模式，这是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和制度，符合当时城镇住房制度的要求。我国改革开放前城镇住房制度主要呈现三个特征：一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家保修保养制度。故本题选D。 二、多项选择题 6下列各项中，不属于物业管理服务的有()。 A专项维修资金的代管服务 B协助解决业主之间私人纠纷的服务 C物业装饰装修管理服务 D水电费的代收服务 E物业管理区域内公共秩序、消防和交通等协管事项服务 【答案】BD 【解析】本题考查的是物业管理服务的内容。具体来说，物业管理服务主要包括以下内容：房屋共用部位的维修、养护与管理；房屋共用设施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内环境卫生与绿化
