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1、 【锡华集团】南昌意向地块市场报告谨呈：锡华集团南昌凤凰洲地块及银湖地块土地价值与分析报告北京金网络地产顾问(中国)二八年八月目 录第一章 南昌市整体研究3一、城市概况31. 地理位置32. 幅员面积及人口33. 城市历史及布局34. 城市的构想5二、城市宏观经济发展趋势71. 整体概况72. 近年GDP总量及增长率83. 人均GDP总量及增长率84. 消费85. 十一五发展9三、南昌房地产概况131城市区房地产及住宅投资额分析132近年城市区房地产和住宅成交均价分析143城市区房地产需求发展趋势15第二章 南昌房地产调研19一、土地市场研究191. 南昌市土地供应192. 红谷滩新区土地拍卖
2、19二、板块概况25三、热点板块研究271. 市中心板块272. 朝阳洲板块303. 青山湖板块324. 京东板块345. 象湖青云谱板块376. 象湖象湖新城板块39四、同比区域分析431. 中心区域432. 红角洲板块453. 凤凰洲板块474. 典型性项目借鉴性研究49五、南昌写字楼市场601. 概述602. 供需现状603. 价格及租金水平614. 板块对比分析62六南昌商业641. 南昌市20022010年商业发展规划642. 南昌商业布局规划643. 南昌商业现状684. 南昌现阶段在部分楼盘内的商业状况73七南昌小户型（酒店式公寓）产品分析841. 目前南昌小户型公寓楼市场特点8
3、42. 具体项目研究分析85八类比商业紫金城项目商业特性分析941. 经济技术指标942. SWOT分析95第三章 凤凰洲项目规划及价值97一、地块条件研究971. 地形地貌研究972. 规划条件研究983. 项目经济技术指标994. 地面附着物及拆迁研究100二、地块环境研究1011. 交通环境研究1012. 自然环境研究1013. 人文环境研究102项目定位及可行性研判1031. 项目整体SWOT分析;1032项目发展方向定位1043. 项目规划方向建议1124. 按目前土地规划指标执行的产品定位逻辑113四、项目经济测算1161. 试算一（C方案）1162. 试算二（B方案）1233.
4、试算三（A方案）1274. 物业资产评估130第四章 银湖项目分析132一、区域研究132二、银湖地块条件研究133三、地块环境研究133四、项目定位分析1341. 写字楼可行性分析1342. 购物中心、商铺可行性分析1353. 酒店可行性分析136五、项目定位总结137第一章 南昌市整体研究一、城市概况1. 地理位置南昌市是江西省省会，全省政治、经济、文化、科技和信息中心，国家级历史文化名城，长江中游重要的区域中心城市。南昌市位于东经11527-11635，北纬2809-2911，处江西省中部偏北，赣江、抚河下游，滨临我国第一大淡水湖鄱阳湖。全境以平原为主，东南平坦，西北丘陵起伏，南北长约1
5、12.1公里，东西宽约107.6公里。总面积7402.36平方公里，平原占35.8%，水域占29.8%，岗地、低丘占34.4%。全市平均海拔25米，城区地势偏低洼，平均海拔22米。西部是西山山脉，最高点梅岭主峰洗药坞，海拔841.4米。南昌市水网密布，赣江、抚河、锦江、潦河纵横境内，湖泊众多，有军山湖、金溪湖、青岚湖、瑶湖等数百个大小湖泊，市区湖泊主要有城外四湖：青山湖、艾溪湖、象湖、黄家湖(含礼步湖、蝶子湖)，城内四湖：东湖、西湖、南湖、北湖。2. 幅员面积及人口南昌作为江西省的省会，共辖四县五区、一个新区和两个国家级开发区，总人口是：近500万。（含辖市：南昌县、新建县、进贤县、安义县）南
6、昌市区的人口是：约225.00万。全国35个特大城市之一。南昌市中心城区范围为236平方公里。3. 城市历史及布局3.1南昌的历史六千多年前，南昌就建有若干个原始居民点。至三千年前，南起青云谱北至艾溪湖，形成了古代南昌居民的聚集区。公元前202年，汉高祖刘邦命颖阴侯灌婴驻守南昌一带。次年(公元前201年)，灌婴率部在今南昌火车站东南约四公里的皇城(黄安)寺附近修建了一个方圆十里八十四步、辟有六门的土城，取“昌大南疆”之意，命名为“南昌”，时人称之为灌城，系南昌建城的开始。3.2南昌的布局南昌城市用地范围包括昌南、昌北两部分。昌南城：城市适度发展，重点在降低人口密度，疏散旧城人口，调整用地结构，
7、逐步外迁老城区的污染扰民工厂，完善交通等基础设施、改善生活居住环境质量，保护历史人文景观和环境，建成具有强辐射能力的全市行政、商业、金融、科技和文化信息中心。昌北城：城市发展新区，高标准、高起点进行建设，城市功能自我完善，自成体系，集中建设，开发一片，建成一片，形成规模。中远期吸纳昌南旧城人口和二、三产业。发展外向型工业，保护昌北整体环境。利用昌北良好的山水自然条件，在空间环境布局上重点突出城市与“山”、“水”自然环境的有机结合，采用组团结构形式，使昌北城成为有独特地貌，体现现代化山水园林城市功能和形象的新城区。南昌按区域可划分为：东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区、红谷滩区、高新区、
8、南昌经济技术开发区、新建县、进贤县、南昌县和安义县。南昌的主要购物街道分布在中山路、胜利路、民德路、象山路和八一大道。南昌旅游特色街 ：旅游一条街福州路 、茶艺一条街民德路 、饮食一条街孺子路 、服装一条街广场北路。现在楼盘主要集中在青山湖区、红谷滩区、西湖区和南昌县，占南昌市189个楼盘的73.51%，且基本都为500亩以上的大盘。4. 城市的构想南昌市城市发展的总体目标是，将南昌建设成为现代制造业重要的基地和商贸繁荣、布局合理、交通便利、设施完善、科技发达、环境优美、生活舒适的现代区域经济中心城市和现代文明花园英雄城市。据规划，至2010年，预计城市规模发展到350万人，城市建设用地面积3
9、50平方公里，形成以赣江为主轴，“一核五片”组团式、多中心、网络化形态。其中核心区由昌南、昌北双城夹江汇合而成，重点发展商贸经济、信息咨询、旅游服务等为主的第三产业及高新技术等知识密集型产业。核心区之外由五片组团：昌东为高新技术产业、文教、科研为主的高新区；莲塘片为生产、生活综合城市组团；望城片为工业、居住为一体的综合性城市组团；湾里片为旅游、休闲服务为主的组团；乐化片为仓储、物流、工业为主的组团。目前初步规划的“一江两城”的构想已经基本实现，“一核五片”这一构想虽尚未实现，但城市的基本发展思路已经清晰。目前“一江两城”的土地开发正在逐片的进行，城市的下一步开发重点将集中在朝阳片区，在我们调查
10、期间朝阳区规划方案评审会议初步方案已经形成。朝阳洲地区用地确定在水厂路以南、昌南大道以北、滨江路以东、象湖风景区以西的11.7平方公里范围内，规划人口为20万人。朝阳洲地区将被打造为南昌的“新四城”，即配套设施完善、生态环境良好、高品质居住生活的“现代宜居之城”，人性化绿色交通、公共交通的“绿色交通之城”，江、河、湖多样性滨水空间的“滨水生态之城”，文化创意、休闲娱乐的“文化休闲之城”。小结：南昌作为南方典型的滨江城市，水景丰富，地势平坦，适合人居；但目前人口基数相对其他省会城市较少，刚性需求相对也较少；城市还处在新的规模拓展期，红谷滩等新城区的配套和人气还不够旺盛，本项目所在的凤凰洲区域处于
11、红谷滩新区的边缘，短期内无产业支持，发展只能依托于红谷滩新区的建设逐步完善。二、城市宏观经济发展趋势1. 整体概况省内：南昌经济上属于周边各经济圈边缘，受发达地区的经济辐射较弱。随着各大经济圈国际产业战略性调整和沿海产业“退沿进中” 战略的逐渐成型，南昌的未来经济潜力将逐步得到释放。省内：江西省省会，江西省的政治、经济和文化中心，首位度明显。指标名称江西省南昌市南昌占全省比例人口（万人）4311451.6110.4%GDP（亿元）4618.8118525.7%固定资产投资（亿元）2683.2594.9622.2%财政总收入（亿元）518.96150.629.1%2. 近年GDP总量及增长率2.
12、1南昌市GDP在近五年期间增长迅速五年年均增长超过15.5% ，最近两年总量增长都在200亿元以上，预计在今后的几年里仍然有很大的上升的空间。但总量与周边各省会城市相比较，处于中下游的位置。3. 人均GDP总量及增长率3.1人均GDP图线及增率3.1.1南昌市人均GDP2005年突破20000元，2006年突破24000元，2007年突破30000元，年年都有新突破，每年都上一大步，从人均GDP图线上显示，2004年-2007年是人均GDP高速增长的三年，但随着GDP总量图线的放缓，人均GDP图线增长的趋势也将放缓；3.1.2根据联合国相关资料显示，人均GDP在8008000美元之间为房地产业
13、的起步和快速上升阶段。而且人均GDP在30005000美元之间时，大部分国家和地区的小汽车千人拥有水平为100辆左右，因此南昌市场已经具备高价值消费的潜质。4. 消费近年来，南昌市人均消费性支出与人均可支配收入之比平均不足70，低于近五年全国平均水平（约75%）5个百分点以上，消费特征不明显；就消费结构而言，2007年南昌市居民消费支出主要还是集中于食品消费，居住消费占总消费的比重为8%，处于较低端的消费层次。5. 十一五发展南昌各项规划指标均将有飞跃式的发展：地区生产总值年均增长14%，达到2100亿元以上；人均地区生产总值年均增长11.6%，突破5000美元；社会固定资产投资年均增长23%
14、以上，五年累计突破5000亿元；社会消费品零售总额年均增长15%；城市人口260万人左右，市区面积超过260平方公里。规划中城市分为三个层次空间，中心城东起艾溪湖，西至长堎、麦园，北起蛟桥，南至岱山，面积260平方公里；城市规划区东起罗家，西至梅岭、生米，北起昌北机场，南至向塘编组站，面积1400平方公里；市域为南昌市行政辖区范围，面积7402平方公里。南昌城市发展趋势为南拓、西进、北控、东延由于城中心土地的紧缺性，南昌城市规划逐步像外围发展，在城市发展规划中制定了南拓、北控、西进、东延的方略。本项目地块位于北控的咽喉地带，相对西向和南向发展速度较慢。小结：城市但整体基数较低，在内无产业支柱，外无明显贸易支持的现状下，没有支持城市价值快速提升的重大政策，相对周边的武汉和长沙价值较低，只能跟着全国的脚步发展，面对全国性房地产市场低迷，未来暂时看不到有力的突破点。消费仍处在基础生活消费阶段，居民收入水平偏低，主要依靠内部消化为主，不管是商业还是住宅主要均以南昌内部购买为主，在投资性购买受到抑制后，城市中低端市场的需求是本项目需要面对的。十一五规划城市化进程中人口和城市面积的拓展对项目均带来利好，但项目所在的凤凰洲区域的受到西南方向的红谷滩中心区
