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1、 舞钢项目市场调研及项目开发建议报告前 言决断于谋划，善行于智慧。我们很荣幸能够参与到本次舞钢项目的前期工作当中。我司通过对舞钢市的实地考察，对当地的房地产市场得以初步了解，再结合项目地块及周边环境的实际情况，通过业界前沿的理论和行业技术，形成了我们对该项目的真实认知和感受。现将我司对本案前期策划工作的初步思路形成文本，仅供开发商研究参考。本方案的主要内容分为六个篇章：区域篇、市场篇、项目篇、定位篇、产品篇、营销篇。由于时间上的关系，本文的撰写较为仓促，同时对舞钢的市场信息还需更进一步的深入了解，因此在后期的运作过程中，我们将会投入更多的时间对本案进行分析探究，从而对项目的定位及营销推广提出更
2、位细腻和具体的策略。本报告也对项目的开发定位、总平规划、产品细节等规划方面做了相关的建议，以供参考。目 录第 3 页 共 121 页-第一部分 区域篇4一、区域地理概况5二、区域经济概况10三、城市发展规划13第二部分 市场篇18一、区域房地产市场板块划分19二、区域房地产个案分析20三、区域市场问卷调查分析27第三部分 项目篇34一、项目所在片区垭口35二、项目基本概况40三、项目SWOT分析43四、项目对策分析46五、项目核心竞争力分析49第四部分 定位篇54一、项目目标客户群定位55二、项目形象定位64三、项目案名拟定72四、项目产品定位75第五部分 产品篇79一、建筑策划原则及其说明8
3、0二、项目整体规划布局建议82三、项目建筑风格建议90四、园林景观设计建议95五、社区配套设施建议101六、项目户型设计建议104七、项目产品创新综述109第六部分 营销篇111一、项目开发序列建议112二、项目品牌推广初步思路114三、项目营销推广初步思路117 舞钢项目市场调研及项目开发建议报告第一节 区域篇一、区域地理概况（一）舞钢概况河南省舞钢市，是一座年轻的现代化工业生态旅游城市。位于河南中部，地处伏牛山东部余脉与黄淮平原交接地带，北距省会郑州165公里。城区有寺坡、院岭、朱兰、垭口、矿建5个街道办事处组成，另包含武功乡、铁山乡部分，总人口32万。市区现状城市建设用地面积约为14.3
4、9 km2，人口7.6万人。垭口与寺坡依山建设，地形坡度相对较大；朱兰、矿建地势较为平坦。特殊的地理环境以及城市形态演变，使舞钢市城区呈“工”字形布局，路网主框架由钢城路、东环路、建设路、湖滨大道四条主干道构成。市人民政府驻地垭口。（二）道路系统舞钢规划确定市区路网结构为“三横三纵”：“三横”即建设路、滨湖大道、通平路；“三纵”即钢城路、东环路、西环路（规划路）。主干道环路由建设路、通平路、滨湖大道、钢城路、东环路、西环路（规划路）组成，是直接串联各组团的交通干道。 规划将建设路、通平路、滨湖大道、钢城路、东环路五条城市主要干道改造成景观路，形成“三横两纵”的景观系统。过境交通线的建设不仅起到
5、串联舞钢城区五个主要对外出入口的作用，更为重要的是，在城区外围形成过境交通，避免过境交通穿越城区。（三）资源条件舞钢市矿产资源丰富多样，有50种之多，其中多金属矿产20多种，非多金属矿产30多种。舞钢市是一座融山、水、林、城为一体的新兴工业旅游城市。市区内有著名的石漫滩国家森林公园、石漫滩国家水利风景区和国际龙船竞赛基地，有国家现代化大型特钢联合企业（舞钢公司）和建国后治淮第一坝（石漫滩水库大坝）。市域内有九头崖、天池山、五峰山、九龙山、官平院、二郎山等近十个景区，风光秀丽、景色怡人。 舞钢市域自然条件良好，植物生长期长，适生树种多。现有林业用地33.8万亩，活力木蓄积48.2万立方米，森林覆
6、盖率32%。【分析】舞钢市位于河南中部，其历史悠久，景色秀丽，资源丰富，堪称山水之城。这些区域资源环境都极大地促进了舞钢房地产市场的发展；舞钢市目前在钢铁支柱产业及旅游复兴产业的带动下，社会经济处于快速稳定发展阶段，城市综合实力逐年增强，在周边县级市中有着凸显的实力，具备不可低估的发展潜力，房地产市场前景良好。二、区域经济概况（一）区域总体经济2009年，舞钢市经济持续稳定健康发展。主要经济指标完成情况。预计全市生产总值完成100亿元，按可比口径计算，同比增长1.6%。其中，第一产业增加值完成7亿元，同比增长3.0%；第二产业增加值完成67亿元，同比下降5.8%；第三产业增加值完成26亿元，同
7、比增长13.1%。三次产业比例为7:67:26。地方财政一般预算收入完成7.4亿元，同比下降18.2%。全社会固定资产投资完成49亿元，同比增长28.9%。农民人均纯收入5199元，同比增长10.9%。城镇居民人均可支配收入12696元，同比增长10.5%。（二）工业经济2009年以来，舞钢市大力实施工业强市战略，深入开展“企业服务年”、“项目建设年”活动，坚持科学发展观，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为主题，大力开展招商引资，切实抓好产业集聚区建设，加快发展支柱产业和特色经济，形成了钢铁、棉纺、造纸、医药、畜牧食品、建材等支柱产业。钢铁产业链形成了从采矿、选矿、炼铁、炼钢、轧钢、钢板
8、加工及辅料生产等完整的钢铁产业集群；棉纺产业形成了集棉花种植、纺纱、织布为一体的纺织工业链，全市棉纺规模达到55万锭。（三）农业经济全市农业总产值预计完成13.5亿元，较去年12.4亿元增长4.9%（其中：种植业产值6.2亿元，较去年5.3亿元增长17.4%;渔业产值1848万元，较去年1633万元增长13.2%），农民人均纯收入预计5310元，较去年4826元增长10.02%。（四）商业经济1、对外贸易：2009年，累计完成进出口总值13435万美元，其中出口9625.7万美元。在全省55个对外开放示范县市中排名第四。2、外经工作：2009年，先后向日本、新加坡、俄罗斯、韩国等国输送劳务人员
9、近百名，涉及缝纫、建筑、水产研修、船员、电焊等多个工种，实现劳务收入400多万元，被平顶山市政府授予“外经工作先进单位”荣誉称号。3、社会消费品零售总额：2009年，完成社会消费品零售总额19.92亿元，同比增长20%。4、农村市场体系建设：2009年，全市新建“农家店”13家。目前，“万村千乡市场工程农家店”已覆盖了全市90%的行政村，超额完成了国家商务部要求试点县（市）行政村覆盖率达到70%的目标任务。5、家电下乡：2009年，累计销售各类“家电下乡”产品32825台（部），销售额5236.6万元，补贴金额达704.2万元。（五）片区经济【朱兰】2009年，朱兰街道总产值共完成8.577亿
10、元，增加值完成2.5亿元，为年计划的102%。各项经济指标平均增速达19%，超出计划12个百分点。【垭口】2009年，垭口街道总产值60688万元，为全年任务122.38%，同比增长13.46%；完成增加值17032万元，为全年118.36%，同比增长11.22%；城镇居民可支配收入为12910元，同比增长13.24%。【寺坡】2009年，完成总产值79077元，完成营业收入74984万元，完成增加值19084万元，上交税金1180万元，实现利税1000多万元，新增固定资产投资 1000多万元。人口自然增长率为2.24。【院岭】2009年，在金融危机冲击的下，共完成生产总值49.6亿元；实现工
11、业增加值19.7 亿元；营业收入46亿元；上缴税金1.9亿元。圆满完成了全年经济目标任务。【矿建】2009年，矿建街道实现生产总产值25252万元，同比增长13%；其中第一产业总产值6490万元同比增长7.4%，第二产业实现总产值14750万元，同比增长12%，第三产业实现总产值4012万元，同比增长15.8%。通过资料显示，舞钢市近年来的整体经济发展水平速度较快，国民生产总值快速增长，财政收入也有了新的突破，人民生活水平不断提高。随着区域旅游事业的发展推广，受到了更多周边乃至其他城市的人群的关注，这些良好的市场环境氛围，为区域未来的房地产市场向更好更成熟的方向进步奠定坚实的基础。三、城市发展
12、规划（一）城市性质河南省中部以钢铁加工和矿山开采为主导并相应发展地方产业的现代化工业城市，以山水自然景观为特色的旅游城市。（二）城市规模人口规模：近期（2015）15万人，远期（2020）28万人。用地规模：近期（2015）17.25km2，远期（2020）28.14km2（三）城市空间布局根据城市现状地理条件，规划确定未来城市为“一轴、三片区”的发展模式，每个组团承担不同的功能，以核心交通轴为依托使各组团相互协调发展。规划确定的“一轴”指的是经过改造和系统疏导后的钢城路，承担未来城市发展核心轴的作用。三个城市组团分别是指：北部新兴工业园和商贸居住片区规划体现新兴城市功能。中部垭口核心片区。规
13、划体现和谐社会政治、经济、文化多方面的繁荣，是现代化小康城市面貌的核心体现区。南部钢厂工业园和石漫滩生态旅游片区，规划体现生态型的城市特色。三个片区是在依据现状的基础上，以钢城路为纽带，结合不同的地理位置和资源条件，统筹发展各部分的城市职能，加强各片区之间的分工协作和优势互补，充分发挥市区内部对周边经济的带动和辐射作用，完善了城市功能，增强城市的整体竞争力。（四）功能分区规划确定了城市未来的五个功能组团，分别是：1、朱兰西工业仓储组团：主要承担仓储、一、二类工业、对外货运交通等功能。2、朱兰东商贸居住组团：主要承担商贸服务、居住等功能，并配有相应的文化娱乐、医疗教育等设施。3、垭口核心组团：城
14、市的行政中心、文化中心、商业中心，完善的居住功能。4、寺坡钢厂工业组团：三类工业、配套居住等功能。5、石漫滩风景旅游组团：自然生态型旅游度假区。在这五个组团之间充分利用地形地貌，结合自然林地插入生态绿地斑块，由钢城路依次串接起来，形成舞钢市城依山建，碧水环抱，山水林城融于一体的生态型“山水”空间城市格局。（五）城市绿地系统结构、布局与分区舞钢市绿地系统空间布局以舞钢市绿地系统为核心，以区域大环境绿化空间为依托，城镇中心区的带状、点状、放射状绿地交织成网状系统向外拓展，与外围郊区绿地相融互补，构建城乡一体化的绿色空间体系。其绿地系统的布局特点可归纳为“一心一环、三轴纵横、多园均布，新区增色，湖滨溢彩”。一心一环：一心即垭口新区行政中心为基点向外辐射的城市绿心。一环指环绕城市四周的山体林地、防护林带。三轴纵横：横轴为建设路通平路湖滨路，纵轴为西环路钢城路东环路。多园均布：多个已建和规划的城市公园绿地。新区增色：新区即城市北部新兴工业园和商贸居
