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1、第一章 总 论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称*商业广场建设项目二、项目承办单位*有限公司三、项目建设地点汶上县峨眉山路以西，圣泽大街以南。四 、申请报告编制单位第二节 申请报告编制的依据一、国家发改委、建设部印发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）二、国家及省市有关政策、法规和文件三、项目总体规划四、住宅建筑设计规划五、汶上县城市总体规划六、城市居住规划设计规范七、汶上县各类建筑取费标准八、承办单位有关设想及基础资料第三节 申请报告的范围（1） 项目提出的背景及建设的必要性（2） 建设地点和建设条件（3） 建设规模和建设内容（4） 设计方案（5） 项目进度安排（6） 环境保护和节能（
2、7） 物业管理（8） 投资估算及资金筹措（9） 财务评价与社会效益分析第四节项目单位基本情况*有限公司成立于2012年7月，注册资金2000万元人民币；公司经营范围为房地产开发、销售。在公司50余人的员工团队中，各类专业技术人员占90%以上，大部分为地产管理与专业技术复合型人才。公司一直秉承“突出设计优势、建设精品人居”的发展定位，以规划、景观、户型的差异化、精良化设计，突出产品的使用功能，满足不同客户群的居住需求；同时京港置业执着于将现代建筑的新理念、新技术、新材料渗透于产品设计与开发，突出产品的绿色、低碳、节能，力争在居住文化中主流未来、传承现代文明。第二章项目背景及建设的必要性第一节项目
3、提出的背景一、汶上县概况汶上县地处鲁西南，辖属济宁市，877平方公里，辖3乡10镇2街办，总人口77.57万人，非农业人口12.7万人。2012年全县实现地区生产总值193.45亿元，按可比价格计算，同比增长11.8%。其中第一产业增加值32.42亿元，同比增长5%；第二产业增加值102.67亿元，同比增长14.5%；第三产业增加值58.36亿元，同比增长11%。产业结构更趋优化，三次产业结构比例调整为16.76：53.07：30.17，与上年相比，三产占比提高了1.1个百分点。汶上县交通网络发达，105国道纵贯南北，日东高速从境内穿过，正在建设中的济徐高速在汶上县寅寺镇设有出口，县城距济宁曲
4、阜机场50公里，距兖州火车站40公里，距京九铁路梁山站40公里。1、地理位置汶上县地处山东省西南部， 东邻宁阳县和兖州市，南邻为济宁市任城区，西隔京杭运河与梁山县和嘉祥县接壤，北靠大汶河与东平县相望。地理坐标为：东经1618481164245，北纬353027355550。县境南北长58公里，东西宽26公里。 2、自然条件描述汶上县属暖温带大陆季风气候区。光照充足，四季分明，无霜期长，降水年季变化大，春季多南风，少雨干旱，由于气温回升快，季末高温，常出现干热风，夏季多东南风，天气炎热，降雨集中，日照时间长，湿度大，有利于作物生长；秋季光照充足，昼夜温差大，降水量30年平均628毫米，因东南风和
5、西北风频繁互易，常出现秋旱和连阴雨；冬季多西北风，干旱少雪。汶上地处鲁中低山丘陵与鲁西平原交接地带，东北属古老泰山隆起的残丘低岭，西南部属古大野泽，梁山泊东畔，整个地势由东北缓顷西南，至高点为昙山顶峰，海拔171.7米最低点在蜀山湖底，海拔36.5米，中部地势平坦，为黄河冲积平原，土层厚、土质好、地下水较丰富，为粮棉高产区。县内河流主要有大汶河、小汶河、泉河、京杭运河，属淮河水系。3、城市规划及建设汶上县城市总体规划（2005-2020年）通过市政府批复。形成“两轴、三心、两带、两园、五区”的城市功能布局，形成多中心结构，远景逐步调整为组团式发展模式。两轴：即沿中都大街、圣泽大街发展形成两条城
6、市发展轴。三心：结合对外交通，建设西部工业开发区，重点发展机械制造、仓储物流业等，形成综合产业中心；在以宝相寺为中心的老城地带，充分发掘汶上儒、释文化资源，并结合相关服务业的发展，形成人文景观商业中心；逐步将分散在商业闹市区的县级机关单位置换迁出，在城市东南部，结合发展文化体育、文娱功能，形成行政办公中心。两带：宝相寺路商业带和环城东路文化带。两园：即开发南一环以南、南二环以北、泉河以东、中都大街以西，形成以机械加工制造、电子医药为主导的省级南部工业园区；开发环城西路以西、兖梁公路以南，形成以建材、农机、食品加工为主体的西部工业园。五区：即县城东部、南一、南二、老城区、西部五个配套完善的生活居
7、住区。根据城市性质、自然特色及发展目标，确定以儒释文化为亮点，以水系生态为依托，形成“儒、释、绿、水、城”共生共融的“一心、两轴、三区、四廊”城市景观风貌。 二、 项目提出的背景改革开放给我国国民经济的腾飞注入了强大的活力，使国民经济持续发展。尤其是进入新世纪以来，我国国民经济更是突飞猛进，取得了长足进展。随着市场经济的发展，通过运用现代经营方式和服务技术，不断加速自我改造和壮大，积极有力地促进产品流通，对繁荣市场经济，推动第一产业和第二产业的发展，加速城市化建设，提高人民生活水平起到了重要的推动作用。目前，我国第三产业占GDP的比重已达40%以上，其发展程度已成为衡量现代化水平的一个重要标志
8、。面对世界经济一体化，第三产业将是推动我国产业结构高度化、优化经济结构、实现现代化的重要途径。十七届五中全会明确提出要把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的重点，明显提高服务业在国民经济中的比重。国家“十二五”规划提出“建立公平、规范、透明的市场准入标准，探索适合新型服务业态发展的市场管理办法，调整税费和土地、水、电等要素价格政策，营造有利于服务业发展的政策和体制环境”，继续将大力发展生产性服务业和生活性服务业列为重点工作。汶上县“十二五”规划也将大力发展新型商贸业列为重点，“以提升商贸业服务水平为目标，大力推进传统商业经营方式向现代流通方式转变，加快推进主城区商业业态更新，完善县域商业中心
9、和专业市场布局，提升商贸业整体实力，促进县域商贸业的提档升级”。第二节项目建设的必要性*商业广场是集商业、住宅为一体的汶上西部商贸物流区标志性城市综合项目。该项目的建设，将有力推进我县产业结构提升，提高汶上的知名度和竞争力，将有利于促进汶上县的市场繁荣，促进本地区的经济发展，为将汶上县建设成为鲁西南商贸物流中心城市创造条件。项目设计有大型音乐喷泉、景观灯、绿地广场等高标准景观配置，景观设计效果可达到中等城市水平。其中商贸物流可辐射梁山、嘉祥、宁阳、东平等周边县市；大厦按照五星级标准设计规划，可达到接待国内外贵宾、旅游团体和各种会议、大型宴会等中高档接待标准。 随着我国国民经济快速发展和市场体系
10、的不断完善，商业流通作为产供销之间的枢纽将发挥越来越大的作用。汶上地处山东省西南部，拥有悠久的历史文化、便利的交通条件。在这里建立一个商业广场，具有人流、物流、商品流以及信息和交通五大优势。济宁现有人口800多万，辐射周边地区人口2000多万，其商品的市场需求巨大，在汶上县开发区内建设商业广场，毗邻济宁市区，发展前景广阔。第三章建设条件及建设地址第一节建设条件一、地形地貌项目建设区域属于泰沂山前冲击扇的下缘，为黄泛区交错地段，地势东北高，西南低，东北部有连绵起伏的山峦、丘陵，西南部是地势低下的湖洼，中部为土地肥沃的平原，整个地形波浪起伏，西北倾斜度大。地势北高南低，地形坡度万分之二左右。地面标
11、高3538m；以平原地形为主。二、气候条件汶上县属北带湿润季风区大陆性气候，光照充足，四季分明，无霜期长，降水年季变化大，春季多南风，少雨干旱，由于气温回升快，季末高温，常出现干热风，夏季多东南风，天气炎热，降雨集中，日照时间长，湿度大，有利于作物生长；秋季光照充足，昼夜温差大，降水量30年平均628毫米，因东南风和西北风频繁互易，常出现秋旱和连阴雨；冬季多西北风，干旱少雪。三、地下水条件稳定水位情况数据个数稳定水位埋深最小值(m)稳定水位埋深最大值(m)稳定水位埋深平均值(m)稳定水位标高最小值(m)稳定水位标高最大值(m)稳定水位标高平均值(m)65.705.805.73-5.53-5.1
12、6-5.38场地地下水类型为第四系潜水，地下水随季节变化幅度为2-3m。根据临近场地资料，地下水对混凝土无腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。四、场地工程地质条件本场地勘察深度范围内，地基土自上而下分为如下7层。1层粉质粘土：表层为耕土，以下为粉质粘土，黄褐色，褐黄色，可塑硬塑，含有铁锰氧化物及铁锈斑，稍有光泽，无摇震反应，韧性干强度中等，土质均匀。场区普遍分布，厚度：1.602.00m，平均1.92m；层底标高：-1.67-1.33m，平均-1.57m；层底埋深：1.602.00m，平均1.92m。本层具中压缩性。2层粘土：黄褐色，灰褐色，硬塑，含大量铁锰质结核，稍具蜂窝状，局部夹粉粘薄层，无摇震反
13、应，有光泽，韧性干强度中等。场区普遍分布，厚度：2.002.70m，平均2.38m，层底标高：-4.17-3.66m，平均-3.95m；层底埋深：4.00m4.50m，平均4.30m。本层具中压缩性。3层细砂：灰黄色，以石英长石为主，湿，松散稍密。场区普遍分布，厚度：0.50-1.40m，平均1.00m；层底标高：-5.33-4.67m，平均-4.95m；层底埋深：5.00-5.70m，平均5.30m。做标贯4次，实侧击数8-11击，平均9.3击。4层粉质粘土：灰黑色，软塑，偶含小角砾，局部为粉土，无摇震反应，稍有光泽，韧性干强度中等。场区普遍分布，厚度：3.30-3.90m，平均3.63m；
14、层底标高：-8.66-8.36m，平均-8.58m；层底埋深：8.90-9.00m，平均8.93m。本层具中高压缩性。5层粉质粘土：灰黄色，灰绿色，可塑硬塑，具铁锈班，偶有大块姜石，无摇震反应，稍有光泽，韧性干强度中等。场区普遍分布，厚度：1.50-2.40m，平均2.03m；层底标高：-10.93-10.16m，平均-10.62m；层底埋深：10.5011.30，平均10.97m。本层具中压缩性。6层粉土：灰黄色，黄褐色，含云母碎片，摇震反应不明显，无光泽，湿，密实。场区普遍分布，厚度：0.70-1.50m，平均1.50m，层底标高：-11.83-11.46m，平均-11.67m；层底埋深：
15、12.0012.10m，平均12.02m。本层具中压缩性。7层中粗砂：棕黄色，以石英长石为主，颗粒级配不良，饱和，中密。该层未穿透。五、岩土工程分析评价1、地层承载力根据土工试验、标贯统计结果，本场区地基土承载力特征值评价如下：各层建议值序号岩土名称承载力特征值fak(KPa)压缩模量建议值Es(MPa)1粉质粘土1206.132粘土1406.713细砂1204粉质粘土1104.575粉质粘土1366.136粉土1609.917中粗砂2002、地基土分析与评价第1层粉质粘土：具中压缩性，力学性质一般，可做浅基础持力层。第2层粘土：具中压缩性，力学性质一般，为一般下卧层。第3层细砂：力学性质一般，为一般下卧层。第4层粉质粘土：具中压缩性，局部具高压缩性，力学性质较差。第5层粉质粘土：硬塑，具中压缩性，力学性质较好，为良好下卧层。第6层粉土，密实，力学性质较好，为良好下卧层。第7层中粗砂，中密，力学性质较好，为良好下卧层。3、场地土地震效应
