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1、加快推进农房登记工作的思考随着改革开放的深入和农村经济的迅速发展，集体、乡镇、村办企业、个体工商户也迅速崛起，使集体土地上的房屋确权与抵押日益成为热点问题。一些个体工商户和村、乡（镇）企业，它们为保障企业经营财产权，保护使用房屋的合法权益，发挥房屋作用，需要用房屋进行抵押贷款，急需办理产权登记发证。农村现有大量旧房，因为旧的契证已不再生效或者旧的契证已丢失，他们也希望办理新的产权证。另外，随着普法教育在乡、村得到普及，广大农民的法制观念普遍得到提高，他们对房屋的产权意识也逐步增强，人们迫切需要用法律手段来确认其房屋所有权，因此，不论是从市场经济发展需要方面，还是从加强社会安定团结方面，都需要加
2、强村镇房屋登记发证工作的管理，确保房地产权利人的合法权益。城乡一体化发展、新型农村建设、中心镇、中心村建设、小城市试点工作的推进都离不开农村房屋产权制度的改革和创新，农村房屋登记工作是农村住房改造建设到一定阶段的必然产物。从历史意义层面来讲，随着城乡一体化的深化，农房将成为实现农业增收、农民创业的实物抵押资产，实现流转已势在必行，农村房屋登记工作显得尤为及时和迫切。一、村镇房屋权属登记管理中存在的问题（一）村民法律意识淡薄，急功近利，办理房产证积极性不高，认识不到位。部分村民建房观念陈旧，虽然土地管理法明确规定农民集体所有的土地属于村农民集体所有，但农村居民在实际生活中对农村房屋的宅基地所有权
3、普遍存在私有的观念，认为宅基地和房屋可以祖祖辈辈继承下来，是一种私有财产，可以无偿、无期限使用，办不办房屋产权证意义不大；即使将房屋转让给本村其他村民，买卖双方互签买卖协议就可以了，对事后引起房屋产权的法律纠纷的后果认识不足，法律观念差，认为办理房产证没有什么用途。还有一部村民房屋位于城郊结合部，何时涉及房屋拆迁时才想起办理房屋产权证，目的是把房产证作为一种筹码，多领取房屋拆迁补偿安置资金，这的确有急功近利的思想作祟，因为列为拆迁范围内的房屋不能办理房产证，这也容易跟拆迁工作带来麻烦。（二）部分村“空心村”现象严重，导致一户多宅，给房屋确权工作带出难题。20世纪90年代以来，随着农村经济的进一
4、步发展，农村劳务输出的机会增多以及农民增收途径的多元化等，我国农村住宅的空间们都把新房建到公路附近等交通便利处，村内基本是式样陈旧共至是闲置的旧房不少院落、老的住宅“人去房空”。从村外看，新房一排一排、红墙绿瓦；到村外看，旧屋一座一座、残垣断壁。“说村不是村，有院没有人。说地不是地，草有半人深”，就是空心村的真实写照。（三）村委会在本村村民集资建房过程中吸纳一部分非本村村民参与集资，使房屋确权工作处于两难境地。根据中华人民共和国土地管理法及房屋登记办法等相关法律法规规定，农村集体土地房屋村民可享受集资建房待遇可以办理房办理房产证的尴尬境地，最终导致房产证办理工作不能正常进行。（四）房屋登记人员
5、素质参差不齐，亟待提高。部分测绘人员没有测绘作业证，有的房屋磴记审核工作的人员没有取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，制约着房屋确权工作的开展。二、形成问题的原因（一）村民法律意识淡薄，急功近利思想严重。村镇房屋确权发证工作，有助于明晰房屋产权，减少纠纷，依法保护房屋所有权人的合法权益。部分村民对办理房产证的认识不足,主要由于法律意识淡薄，导致部分房屋因村民主观因素不能进行房屋确权。法律意识淡薄还表现在村民在集资建房过程中将部分房屋向非本村人员出售，这是不符合现行法律政策，导致部分房屋无法确权登记。（二）相关法律、法规不健全。城乡结合部和城中村作为一种特殊区域，在现行的规划建设和管理
6、体制中存在一定的盲区，规划、土地、房产等法律法规不建全，使土地规划管理、住宅建设、房屋拆迁、安置补偿等诸多环节缺乏必要的政策指导和明确的法律法规依据。（三）一方面房产管理部门对办理房屋产权的宣传力度还不够。另一方面，产权人的产权意识不强还不善于用法律武器来捍卫自已的合法权益，而发证前提是到登记机关登记，登记的法律效力来自登记机关的登记薄。（四）“空心村”的形成是造成一户多宅的原因。首先村民传统观念落后，挣钱建房几乎是所有农民的主要需求，随着农民收入的受传统消费观念的支配，随着农民收入的不断提高。农民对建房的需求越来越大，建房欲望的扩张必然导致村子向外围扩张。其次是宅基地制度残缺，现有无偿使用宅
7、基地制度是造成“空心村”、一户多宅的主要原因。（五）村镇规划管理不完善，审批制度不健全。许多村民对村镇规划的目的、重要性、意义等认识不足，全村一盘棋的观念淡薄，有的农户建新不拆旧。严重违反了国家规定，致使建房布局杂乱无章。三、对 策（一）加大村镇房屋产权产籍管理的宣传力度。可利用电视讲话、媒体宣传、书写标语、散发传单等多种有效手段大力宣传相关建设法规，重点向群众讲清办理房产证的意义。加强对农民的法律宣传教育工作，使农民认识到违法建房的严重法律后果。使农民进一步了解国土资源方面的法律法规，明白“一户一宅”的有关规定，增强农民依法用地、合理用地，集约用地、依规建设的法制观念。（二）制定有针对性的村
8、庄统筹规划，在村庄建设规划的指导下，整治“空心村”、“城中村”。首先，对无人居住的破旧住宅和村内闲置的空地统一规划使用降低农户建设用地面积，提高土地利用效率。其次，把“城中村”的长远改造和综合开发尽快提上各级政府的议事日程，制定“城中村”改造和综合开发规划及相关配套政策，再次把“城中村”改造纳入规划修编范畴，并按轻重缓急制定不同的解决对策和科学的改造计划。此外，把“城中村”问题列入城市改造的重点，做好现有产权单位和住户的工作，加快整体规划和开发建设，通过开发建设带走周边的“城中村”。（三）加大村镇规划管理力度。要以当地经济社会发展规划、农业区域规划、土地利用总体规划为依据，按照合理布局、节约用地、保护耕地的原则，完善村庄建设规划。大力提倡相对集中建房，推广联建统建，严格控制建造单家独院的住宅。坚持按规划、按计划、按程序、按审批权限依法建设，强化农村宅基地管理，实行以证管地，在此基础上加强农村房屋产权产籍管理。（四）加强农村住宅建设管理，搞好乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇建设规划。修订完善的农村宅基地管理制度，在政策法规方面为解决多占、超占、强占宅基地问题提供可操作的政策法规依据。 5
