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1、第 64 页 共 64 页烟台市住宅工程质量分户验收指导手册烟台市建设工程质量监督站二零一一年四月前言北京市2005年发布了住宅工程质量管理规定，并于2006年颁布了关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见。此项举措出后台，立即在全国引起了强烈反响，各省市相继出台了当地的管理规定，烟台也于2007年率先在全省实行了住宅工程分户验收。2007年1月市质监站出台了烟台市住宅工程质量工程分户验收实施细则，并于2008年印发了关于分户验收工作的补充规定。通过两年多的实践应该说取得了一定效果，但也曝露出很多问题，如：分户检验批检查内容比较繁琐、检查表格较多、操作复杂、效果较差；真正业主关心的问题没有突
2、出；执行力度不够、态度不认真，有的光检查好的地方，明显不合格点未查，走过场的现象较多等。为了规范分户验收的做法，做到既便于操作、有解决问题，使分户验收真正达到让业主满意的效果，本次市质监站通过对各县市区分户验收执行情况的调研，并结合山东省住宅工程质量分户验收管理办法鲁建发【2010】13号文件及烟台市住宅工程质量通病防治办法的要求，对原分户验收的内容、表格、检查方法和分户检验批的划分等进行了调整，能否达到良好效果，还需进一步探索、提高。本次调整的内容主要包括以下几个方面：1、强化了施工单位的自检评定。建设单位组织相关单位进行分户验收的时间，本次调整为竣前检查之前完成。因此，施工单位在分户验收之
3、前应加强对分户检验批验收内容的过程控制和自检评定。户内检查时应着重检查观感效果较差的部位，对超出倍允许偏差或观感质量明显不符要求的部位应及时返工处理，以便最大限度的减少分户验收时的返工率。2、对分户检验批的划分进行了调整。原来除了将每户划分为一个检验批外，将公共部位（走廊、楼梯间、电梯间、车库等）也划分为一个检验批，本次取消了公共部位检验批的检查。因为通过处理多年来的投诉来看，户主对公共部位的质量投诉较少，大多是对户内的质量投诉。这里并不是说公共部位的质量不重要，公共部位的质量要求在分项检验批验收时予以重视，并成为必检部位。即在分项检验批抽检的10%、不少于3间中，必须含有公共部位。公共部位房
4、间的划分应按建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）中的要求，大面积房间和走廊按抹灰面积30平米为一间进行划分走廊（过道）地面按10延长米为一间划分，这样便使公共部位的质量在分项检验批检查中得到有效控制。3、对墙面刮腻子或涂饰的工程，取消室内墙面垂直度、平整度、阴阳角方正的实测实量。主要突出墙面抹灰、腻子或涂饰主控和一般项目观感质量效果检查；只抹灰不刮腻子的墙面要求墙面洁净、颜色一致、纹路清晰、一次成活，实测实量项目和标识目前不变。4、取消了给排水、暖卫、电气部分实测实量项目。5、扩大了防水工程质量分户验收的范围。防水工程质量检查内容调整为屋面、外墙、门窗、卫生间渗漏等。6
5、、取消室内吊顶、门窗套制作、橱柜制安、窗帘盒、暖气罩等实测实量项目。7、增加了门窗对角线、门窗弦及窗台出墙厚度一致实测实量项目；取消框侧面垂直度和框与扇搭接实测项目；将玻璃安装分户检验批合并到门窗安装分户检验批中。8、增加排气、烟道排气（烟）效果和防火止回阀安装检查格。9、强调了参加分户验收的人员应具备相应的技术能力和资格。10、增加了工程标识牌的要求及使用功能检查表示要求。11、增加了分户验收前对分户验收样板户的检查，要求样板户必须达到分户验收的条件，以便对后续分户验收起到指导作用。12、将安全和功能分户验收的内容分解到相应分户检验批检查记录中，不再单独检查。13、对分户检验批验收记录中的主
6、控项目、一般项目内容进行了调整；隐蔽的项目、不重要的项目不检查。本手册主要为培训建设、施工、监理单位参加分户验收的工作人员使用，也为工程分户验收工作提供参考。在培训和使用本手册期间，如发现有疏漏欠妥之处，敬请各位同行提出宝贵意见，以便修改。第一章 总 则一、住宅工程质量分户验收相关的概念（一）分户验收概念 分户验收又称一户一烟，是指住宅工程竣工检查前，把每户住宅作为一个子单位工程，验收组对分户检验批进行专门的验收，所谓专门验收主要是指检查观感和使用功能的质量，不含隐蔽工程质量检查。分户验收工作的重点应是观感质量和使用功能检查。在检查验收中，要避免出现重实测实量，轻观感和使用功能的情况。只有所含
7、分户验收检验批全部合格时，该子单位工程才视为合格，并出具住宅工程质量分户验收表。（二）分户验收与竣工验收的关系1、分户验收是竣工验收的前提。未经分户验收不合格的过程不得进行竣工验收。2、分户验收与竣工验收检查的内容不同。分户验收是对所含部分检验批的观感和使用功能质量进行专门的验收，而竣工验收是在分项检验批、分项工程、分部工程验收合格的基础上对单位工程进行全面的验收。3、分户验收与竣工验收检查的范围不同。分户验收是把每一户住宅作为一个子单位工程，逐户逐间的进行检查，二竣工验收是随机抽查单位工程10%并不少于三间，进行验收检查。（三）分户检验批与分项工程检验批的关系分户检验批是指分户验收中户内所含
8、的检验批，为区分分项工程检验批，成为分户检验批。1、分户检验批与分项检验批划分的空间不同。分户检验批是以每一户为单位，划分为一个检验批，而分项检验批则是以楼层、施工段等为单位划分为一个检验批。2、分户检验批与分项检验批检查的内容不同。分户检验批重点检查观感和功能质量，检验批质量验收记录表中主控项目和一般项目，涉及到原材料质量、操作工艺和已经隐蔽的工程原则上不作为验收内容，而分项工程建一批应检查检验批质量验收记录表中所有的项目。3、分户检验批与分项检验批验收的时间不同。分户检验批是在分项工程检验批验收合格的基础上进行，它是对分项工程检验批的补充和完善，旨在减少错判和漏判概率。4、分户检验批与分项
9、检验批参加验收的人员不同。分户检验批验收是由建设单位组织，建设、监理、施工和物业等相关人员共同参加，而分项工程检验批验收则是由监理工程师组织施工单位项目专业质量或技术负责人等进行验收。5、由于分项工程检验批是采取概率的抽查方式，出现不超过一定比例的错判和漏判，规范也是允许的。因此，个别分户检验批不合格并不影响分项检验批的评定结论。二、分户验收子单位工程和分户检验批的划分（一）分户验收子单位工程的划分分户验收内子单位工程是以每一户住宅作为一个子单位工程。（二）分户验收的主要内容1、门窗、护栏安装质量2、墙面、地面、顶棚面层及墙面腻子质量3、防水工程质量4、采暖系统安装质量5、给水排水系统安装质量
10、6、室内电气工程安装质量7、室内主要空间尺寸8、建筑节能工程质量9、排烟气道安装质量（三）分户检验批划分的原则1、宜简不宜繁。检验批数量设定要适中2、控制重点。按照业主质量投诉热点和影响工程质量的关键设置分户检验批的项目和内容。3、尽可能合并减少纸张和表格。（四）粗装修工程户内分户检验批的划分1、土建项目可划分为：一般抹灰工程、水泥砼（水泥砂浆）楼地面找平层、铝合金（塑料）门窗安装、护栏、室内主要空间尺寸、腻子、防水工程、排烟（气）道等分户检验批。2、按照项目可划分为：室内采暖散热器安装工程、室内采暖管道及配件安装、低温热水地板辐射采暖系统安装、室内给排水管道及配件安装、普通灯具安装、开关插座
11、、配电箱安装、建筑物等电位连接等分户检验批。3、建筑节能分户验收的内容包括：外窗的中空玻璃不小于9mm及有无杂质和透气现象；金属外门窗及副框的隔热断桥措施；门窗镀膜玻璃安装方向；散热器外表面刷非金属性涂料；散热器恒温阀安装；外窗台周边、飘窗及空调隔板周边保温措施等。（五）精装修工程户内分户检验批的划分精装修工程户内分户检验批的划分，可按本手册第二、第三章相关内容进行划分。如果有超出本手册的内容，其分户检验批的划分可参照本手册和相关规范、标准等要求，有建设、施工和建立单位共同选择确定三、分户验收的组织机构分户验收由建设单位牵头，组织监理单位、施工总承包单位、分包单位共同参加，按专业划分，根据人数
12、和技术力量，一般可分为一个或多个土建项目和安装项目分户验收组。已选定物业公司的，物业公司应当参与工程质量分户验收工作。参加分户验收的人员应具备相应的技术能力和资格，并经质检站认可。验收组成员应由下列人员构成：（一）建设单位：项目负责人、各专业的工程管理人员；（二）施工单位：工程项目经理、技术和质量负责人、质量检查员、各相关专业的技术人员（含专业分包项目的项目经理和技术负责人）（三）监理单位：项目总监理工程师、各专业的监理工程师、监理员（四）物业管理部门：部门经理、各专业的物业管理员四、分户验收的程序（一）编制分户验收方案。主体验收前，由监理和建设单位共同制定分户验收方案，内容应包括工程概况、编
13、制依据，分户验收小组的组成人员，分户验收子单位工程的划分，每户住宅土建、安装分户检验批的分项，分户检验批检查的内容、标准和方法。分户验收方案须在主体验收工程前10日内报建设工程质量监督部门核准，获准后作为验收工作的指导文件。（二）分户验收的申请和验收。工程完成后，施工单位应首先对分户验收中涉及的内容进行全面的自检，自检合格后向建设单位提出住宅工程分户质量验收书面申请，然后由建设单位组织监理、施工等单位的有关人员按照相关规范标准的要求，在竣工检查之前进行分户检验批的检查验收。（三）分户验收的质量评定。根据检查结果，对分户检验批的质量进行评定。当分户检验批的主控项目的质量经检查全部合格，一般项目经
14、检查全部合格，其中实测实量项目合格点率达到80%以上（安装部分合格率应达到100%），且没有严重缺陷时（不合格点实测偏差，应小于允许偏差的1.5倍），判为合格。合格后相关责任人应及时在分户检验批验收记录表中签字。（四）不合格分户检验批的处理。当分户检验批主控项目的质量经检查不合格，或实测偏差大于允许偏差的1.5倍，或不合格点率超出20%时，由监理公司下发整改通知书，整改通知书应以子单位工程（每一户）为对象下达，施工单位整改后，监理单位应对该不达标部位进行复查，并在分户验收资料中填写复查记录，确保分户验收与质量整改有机结合起来。（五）现场标识。对分户验收中实测实量的项目，在分户验收方案中不已提前
15、确定具体部位，由分户验收小组现场随机确定，但测量内容及部位应符合规范规定，实测项目结果、部位应在现场作出标识；使用功能项目也应在相应位置做出标识，以备质监站复查。另外，凡是埋地埋墙的水、电、暖管线都必须标识处管线的走向或区间位置；室内阴角用墨线弹出；外窗护栏应张贴警示标志，以防用户擅自拆除。（六）填写住宅工程质量分户验收表。当每户住宅工程所含的检验批全部合格后，出具由建设单位项目负责人、总监理工程师、施工项目经理签字并加章验收装用章的住宅工程质量分户验收表。（七）填写单位工程分户验收汇总表。在所有分户验收合格后，填写单位工程分户验收汇总表，作为单位工程竣工验收的前提和依据。五、分户验收相关的资料（一）在每户住宅工程验收合格后，将住宅工程质量分户验收表所对应的分户检验批质量验收记录表装订成册。在所有子单位工程验收合格后，填写单位工程分户验收汇总表，与分户验收方案一并作为分户验收专项资料，由建设单位存档备案。（二）住宅工程质量分户验收表一式三份，一份由建设单位存档，一分置于户内醒目位置，一份作为质量保证书的附件交由业主保存。（三）单位工程分户验收汇总表一式四份，由建设、监理、施工单位各存一份，一份在工程竣工验收前报质监站，由质监站存档。六、分户验收的监督（一）质监
