《项目评估课程设计许一诺》由会员分享，可在线阅读，更多相关《项目评估课程设计许一诺（33页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、南京百家湖西花园住宅小区项目可行性研究报告 课题组成员学号及姓名：1、 许一诺 3100110037 2、 刘逸超 3100110038 3、 成晨 3100110039 4、 吉昂 3100110040 指 导 老 师： 温修春 孙翠翠 2013年6月目 录 第一章 项目总论（成晨）11.1项目背景11.2编制依据21.3可行性结论21.4主要技术经济指标表31.5存在问题及建议5 第二章 项目概述（吉昂）62.1项目区位及用地52.2项目宗地现状62.3项目周边的环境及社区配套62.4项目市政配套分析72.5土地价格7 第三章 项目法律及政策性风险分析（刘逸超）83.1项目用地取得土地使用
2、权法律手续分析83.2项目合作方式及风险评估83.3总体评价8 第四章 市场研究与分析（许一诺）94.1区域市场成长状况94.2区域市场供应产品特征94.3整体市场对本案影响因素104.4目标客户、产品及价格定位10 第五章 项目开发计划（吉昂）125.1开发机遇125.2开发周期安排125.3销售周期安排12第六章 投资估算与资金筹措（刘逸超）15 6.1项目总投资估算15 6.2投资计划与资金筹措16第七章 财务与敏感性分析（许一诺）177.1生产成本和销售收入估算177.2财务评价187.3不确定性分析247.4社会效益和社会影响分析27第八章 可行性结论及建议（成晨）288.1项目优势
3、288.2项目劣势288.3结论及建议28工作量：许一诺 40% 刘逸超20% 成晨20% 吉昂20%第一章 项目总论 1.1项目背景南京江宁经济技术开发区（以下简称江宁开发区）是于1992年月开始创办的江苏省首批省级开发区之一，1997年2月被批准为 国家级高新技术产业开发区。江宁开发区座落于南京市南郊，总体规划面积24.98平方公里。北距中华门7公里，南离禄口国际机场18公里，东与江宁区相连，西依韩府山、翠屏山和将军山。江宁开发区所依托的古都南京，为江苏省省会。是全省的政治、经济和文化中心，也是我国重要的综合性工业、科技教育基地和长江三角洲地区仅次于上海的大商埠。近期被评为中国城市综合实力
4、“五十强”第七名和城市投资硬环境四十优之一。江宁开发区坚持高起点、高标准的开发战略。目前，基础设施投入已达12亿元，22平方公里的开发框架业已形成。区内道路总长达55公里，沿路埋设各种管网线165公里；日供水5万吨的新区水厂、11万伏双回路变电站、5万门程控电话邮电大楼已投入运行。日供水量30万吨水厂、日处理4万吨的污水处理厂等重点工程已基本建成。区内已有金融、房地产、商贸流通、饮食服务等近百家“三产”企业投入运营。按照教育现代化标准兴建的新区小学、新区中学已经建成开学，其中新区小学并被批准为省级实验小学。以南京航空航天大学、河海大学新校区和南京大学、东南大学科技园为龙头的“大学城”已在区内开
5、工建设。沙滩浴场、网球场、壁球馆、保龄球馆、水上娱乐中心等一批娱乐休闲设施已相继投入使用。区内“六通一平”的基础设施和日趋完善的社区服务设施已基本能满足进区企业生活、生产和建设的需要。该区以优越的地理位置和优良的投资环境，已吸引了21个国家和地区的400多个项目进区落户，投资总额突破15亿美元，其中三资企业占70%，外商投资额占75%，第二、三产业之比为21，高新技术企业占30%。实际利用外资4亿多美元。投资额在1000万美元以上的大项目有43个。世界排名前500强的企业中已有瑞典爱立信、日本东陶和三井、美国摩托罗拉和百事可乐等14家进区。江宁开发区已从昔日的荒郊变成南京地区海内外客商竞相投资
6、的热土和创业的宝地。随着江宁开发区的持续快速发展和我市人民生活水平的不断提高，人们对高品质居住环境的追求也呈较快上升趋势。我市及江宁区近几年建成的普通住宅在数量上有了较大突破，开工面积和竣工面积都有较大增加，但从总体上看，江宁区的住宅建设仍以中低档为主，中高档住宅建设仍然不能满足开发区快速发展的需要。为了进一步推动江宁开发区经济发展，营造一流投资环境，改善人们居住环境，提高生活品位，南京利源物业发展有限公司（以下简称利源公司）拟在江宁开发区百家湖畔建设百家湖西花园住宅小区。项目单位为南京利源物业发展有限公司。南京利源物业发展有限公司成立于一九九三年，投资方为香港大陆发展有限公司和南京江宁经济技
7、术开发总公司，注册资本300万美元，主要从事房地产开发、销售、租赁自建房屋并提供配套服务。公司下设南京百家湖房地产开发有限公司、南京百家湖度假村有限公司、南京利源电子有限公司、南京利源建设发展有限公司、南京百家湖物业管理有限公司、南京南山湖农林休闲观光有限公司、南京利源旅游有限公司和南京利源物业发展有限公司销售分公司、南京利源集团物资贸易分公司。利源公司主要开发项目为百家湖别墅花园、百家湖公寓花园和百家湖西花园，开发土地面积60万平方米，总规划建筑面积75万平方米，其中别墅面积4万平方米，公寓面积65万平方米，公用及配套设施6万平方米。百家湖公寓花园由凯旋门、维也纳城、罗马城、米兰城、威尼斯城
8、、中心配套区组成。百家湖别墅花园共建100幢别墅，已全部竣工，1998年被建设部评为全国城市物业管理优秀住宅小区。百家湖公寓花园凯旋门于2000年被上海基尼斯总部评为最大的住宅小区主门楼，2000年公司被建行江苏省分行评为2A级信用单位，19951999年连续被南京市外商投资企业评为外商投资先进企业，连年被江宁开发区评为开发区先进集体。公司总部现有员工62人，其中教授及具有高级技术职称人员3人，中级专业技术人员8人，经营管理机构为财务部、工程部、总经办、企划部、百家湖杂志编辑部。 1.2编制依据（1）江宁开发区管委会2000年月11月宁经管委发2000201号文“关于同意南京利源物业发展有限公
9、司建设百家湖西花园基建立项的批复”；（2）江宁区建设局“百家湖西花园住宅小区规划红线图”；利源公司提供的项目有关资料；（3）利源公司2001年2月委托南京工程咨询公司编制本项目可行性研究报告的协议。 1.3可行性结论房地产是南京市第三产业的核心产业之一，房地产的发展一直受到市委、市政府的高度重视。本项目建设符合地方产业政策及城市规划，项目总体筹划合理，市场前景良好，能够满足人们对高品质中高档住宅的需求，将对营造江宁经济技术开发区的良好投资环境、提高人们生活质量、拉动地区经济将起到积极作用。从可行性研究分析和财务效益的评估表明，本项目具有良好的收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且有一般的抗
10、风险能力。评估结果表明，该项目是可行的。本项目评估中假定可销售面积全部用于销售，开发建设前四年期间的全部销售收入均用于项目投资。因此，售价与销售进度是本项目能否达到预期效益的关键。本项目各类物业的预期售价是在多方考察南京目前同类物业市场的基础上确定的。考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有一些新政策出台，预期售价将会有所变动。但从当前发展态势看，普通住宅商品房售价不会有太大的回落。 1.4主要技术经济指标表 表1-1 主要技术经济指标表序号项 目数 值单 位备 注一项目指标1规划建设用地面积456320m21.1地区公建用地52900m21.2住宅用地163400m21.3绿地面积60000m21.4配套公建用地124000m21.5道路用地252229m23建筑密度20.0%4容积率2.005绿地率30.0%二项目总投资293745.36万元1土地费用107342.76万元2前期工程费5099.04万元3房屋开发费127494.50万元4管理费5998.41万元5财务费用28792.36万元6开发期税费10462.60万元7不可预见费8555.69万元三财务计算指标1销售收入384346.67万元2总成本费用293745.36万元3营业税金及附加7686.93万元4利润总额57739.67万元
