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1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。此青城山谷前期定位报告相关内容请吕总、MICHAEL、徐顾问、杨顾问、杨总、邹总提出相关建议或做相应批复。青城山谷项目前期定位报告四川广居民生实业有限公司青城山谷 营销部2008-1-21前 序此定位报告是基于2007年8月30日创展作为公司提交的都江堰青城山王婆岩景区青城山谷策划与概念规划报告、罗瑞阳建筑规划团队2007年8月30日提交的青城山谷总体概念计划、创展作为公司2007年12月26日提交的青城山谷项目定位报告书和顾问团队200
2、7年12月25日提交的青城山谷国际度假旅游景区总体规划草案，综合梳理而来，旨在对项目前期研判工作作出阶段结论，以推进项目开发建设的实际展开与实施。作为前期项目定位总纲，此方案中不尽完善处将视公司土地获取策略与节奏、开发建设实施计划及市场环境、营销回款要求等综合因素进行适时完善。目 录第一部分 地块分析4一、项目区位4二、地块地形地貌4三、地块四至5四、宗地现状6五、项目用地情况7六、地块SWOT分析8七、结 论11第二部分 本项目的定位思考12一、都江堰青城山优势 文化与生态旅游目的地12二、城市规划优势 打造中国最佳休闲度假旅游区15三、区域旅游规划优势16四、青城山目前旅游市场开发的局限性
3、与尴尬现状18五、“中国当代美术馆群”进驻的契机20六、项目的机会22第三部分 项目定位23一、项目整体开发定位策略23二、项目名称23三、项目品牌定位策略231）、主题定位语252）、形象传达和发展模式253）、品牌构架模式254）、品牌内涵26四、项目产品定位策略27五、价格定位策略40六、定位总结43第一部分 地块分析一、项目区位都江堰城区青城山本案项目位于四川成都都江堰青城山中兴镇王婆岩风景区，位于中兴镇西侧，由沟外（现状农田和农业宅基地组成，方面8平方公里左右）、沟内（山地、丘陵、山地组成），蜿蜒八公里，总用地面积超过2000亩。该项目是都江堰市政府规划的“王婆岩风景区”，紧靠青城前
4、山（仅距5公里左右）、国家重点保护的森林公园（大熊猫栖息地，禁止开发的国家级森林公园）。地块内风景优美、空气清新、小桥、流水，极适宜开发休闲、旅游、度假、开发低密度高端物业。二、地块地形地貌项目地块位于都江堰市西侧，都江堰位于成都平原西北边缘，地处岷江出山口。介于北纬314454-31029之间，东经1032542-103470之间。地跨川西龙门山地带和成都平原岷江冲积平原顶部。市境内地势西北高，东南低，全市山地丘陵面积占65.79%，平坝面积占34.21%。地势从高山、中山到低山再到平原逐级降低，海拔592-4582米，相对高差3900米。都江堰市在地质构造体系上，属华夏构造体系，跨成都平原
5、和龙门山地区两个不同自然地理区，地貌单元属岷江冲积扇一级阶地。地势西北高，东南低，高山、中山、低山、丘陵和平原呈阶梯分布，素有六山一水三分田之说。地块北面的大面山（赵公山）位于北纬3058，东经10331，大面山主峰海拔2434米，成都山主峰海拔2356米，八卦台海拔1317米，王山庙海拔1321米，鸿都观海拔1341米，蚂蝗冈（龙居山）海拔1483米，南天山海拔1215米，南家山和何家山海拔均为1211米，青城山麓的上元宫海拔675米。本项目地块为世界文化遗产青城山的组成部分，与青城前山、后山、外山组成大青城山整体。它介于高台山（上清宫）与大面山（赵公山）之间，为大青城山的腹地。本案106省
6、道成青快速通道三、地块四至项目地块位于都江堰市西南16公里处，距成都约70公里，项目入口位于都江堰市中兴镇106以西，北接玉堂镇（都江堰重点发展的西部新城），远望龙池国家森林公园；南邻青城山镇（距此仅5公里），西至青城山-都江堰风景名胜区。地块为平原和山地，地势起伏，是川西地形中起伏较小的地形，山型、地貌特征极佳，小河+防洪渠构筑了立体的水景体系，形成良好的山地、水景资源，是青城山-都江堰风景名胜区总体规划确定的“青苔沟二级景区”。该项目临106国道（都青快速通道）、距都江堰城区16公里左右，距世界双遗产、国家5A级风景名胜区青城山仅5公里，距“成青快速通道”仅8公里左右，距交通非常便利。四、
7、宗地现状项目地块中后项目地块位于王婆岩景区，在都江堰市中兴镇西部山区，属中兴镇管辖。景区北接玉堂镇，南邻青城山世界遗产景区，西至大熊猫栖息地保护区，亦是青城山-都江堰风景名胜区总体规划确定的“青苔沟二级景区”内。项目用地保持了良好的田野、自然风光，加之地块内原有的传统建筑，风格保留比较完整，便于整体开发的打造，目前才开始动迁，由于农户比较分散，拆迁规模不太大，拆迁比较容易。1、地面现有居民情况宗地上还有一定量的原住居民，但是该片区已经纳入景区的改造范围，动迁、拆迁工作即将展开。2、土地的完整性项目用地由5大版块组成，由于是山地，地块比较分散，开发难度比较大；对投资者的规划能力、商业运营能力要求
8、非常高，开发节奏把握能力、资金实力要求非常高。3、周边配套由于该区域以前是农业生产用地范围，区域靠近山，发展比较迟缓，周边缺乏必要的市政、生活配套设置。五、项目用地情况根据对该项目用地情况的分析，我们将该项目用地分为以下几个区块；下列各项指标仅是土地招拍挂获取之前的控制性规划方案所提供指标，最终实现的土地指标与本方案中指标间的差异不影响研判及开发策略原则定位。1、金石桥区块（1） 区段位置编号：金石桥段（A1-1、C1-2）（2） 基地面积：(84,000+44,200)=12,8200（3） 容 积 率：0.6 / 0.1（4） 可建筑使用面积：(50,400+4,420)=54,820（5
9、） 用地性质：商业用地+公服用地2、上元中段区块（1） 区段位置编号（A2-6、A2-7、C2-5、C2-12、C2-13）（2） 基地面积：(127,000+66,300)=203,300（3） 容 积 率：0.4 / 0.1（4） 建筑使用面积：(5,0800+6,630)=5,7430（5） 用地性质：商业用地+公服用地 3、上元西段区块（1） 区段位置编号:（A6-3、A7-1、A7-2、A7-3、A7-4、A7-5）（2） 基地面积:（7700+2600+13100+11700+15400+5700）56200（3） 容 积 率:0.3（4） 建筑使用面积:(2310+780+393
10、0+3510+4620+1710)16860（5） 用地性质：商业用地+公服用地4、五显岗段区块（1） 区段位置编号:(A6-1、A6-2)（2） 基地面积 ：(45900+30300)=76200（3） 容 积 率：0.3（4） 建筑使用面积(13770 + 9090)=22860（5） 用地性质：商业用地+公服用地5、三溪段区块（1） 区段位置编号:( A5-9、A5-10、A5-11、A4-5、A4-4、A4-3、A4-2、A4-1 )（2） 基地面积：(5000+1400+8700+6600+6600+5700+5900+220)42100（3） 容 积 率：0.3（4） 建筑面积:(
11、1500+420+2610+1980+1980+1710+1770+660)12630（5） 用地性质：商业用地+公服用地从以上用地指标我们可以看到，该项目的用地主要由低密度住宅用地、低密度商业用地、停车场用地、公服用地、公绿用地等组成。从指标来看该项目适宜开发低密度、复合型旅游地产项目。六、地块SWOT分析1、项目优势（1） 区位优势：项目地处世界“双遗产”保护区、国家5A级风景旅游区，是旅游、休闲、度假、养老型上佳之地。位于青城山都江堰景区的核心点位，地块规模巨大，便于项目的整体规划、开发；（2） 交通优势：位于都青（106省道）快速通道、成青快速通道、规划的轻轨线辐射范围内，拥有极佳的交
12、通配套，距成都市区仅50分钟、都江堰市区10分钟的车程；（3） 配套优势：虽然项目规划限制条件较多，但是该地块需要整体打造，地块本身的规划指标，需要修建大量停车场、商业设置、公厕、菜市场、电信、邮局、公园、医院、水厂等，项目本身的配套能力非常强，是青城山片区其它项目无法比拟的。其拥有的配套设置不仅可以满足项目自身，而且可以辐射青城山片区，带动都江堰、成都、仍至全国的旅游人群。（4） 服务优势：由于社区规模庞大，物管体系更趋于完善，生活、交通、餐饮等将有充分保障；该项目蜿蜒8公里；田野、自然风在山脚下，相对比较安全，减少了消费者上山会感到不安全的弊端；（5） 自然生态优势：该项目拥有青城山其它项
13、目共有的优势，但本项目还拥有更佳的田野、山水景观；（6） 投资潜力优势：成都市土地利用总体规划已经出台，对各类用途土地已做出明确规划与限制，地处风景区的可供住宅开发的土地资源极为有限；相比其它项目本项目土地增值前景不容置疑，故其投资价值应当看好；（7） 长寿之乡优势：据我国有关人口专家调查研究，都江堰市（尤其是青城山地区）百岁老人的绝对数量和在总人口中占有的比例在全国均名列前茅，都江堰市现健在100岁以上的老人54位、其占总人口比重较全国高近6倍，（见下表十：全国、都江堰市百岁老人比率对比），最高年龄114岁，90岁以上的老人多达1115位，人均寿命77.1岁，比全国平均寿命高5.7岁。区域总
14、人口数（人）百岁老人数（人）百岁老人比率全国13亿180000.15/10000都江堰市56万541/100002、项目劣势（1） 规划条件的限制：该项目地块的规划指标要求的非常严格，对项目的要求更高，由于规划的限制，本项目必须严格按照既定的规划来做，操作难度比较大；（2） 目标客户整体素质不统一：由于规划的限制，本项目未来的消费人群相对比较混杂，不利于项目人群的单一性、品质的高端性；（3） 地块周边的影响力较弱：本项目位于中兴镇，目前并不是青城山旅游、住宅、酒店开发的核心区，市场培育周期较长，相应费用较高；（4） 项目所处区域基础配套不完善：由于项目所在地中兴镇长期缺乏统一规划、基础设施水平较低、社区配套功能畸形，缺乏便利、舒适、完善的配套设置，虽然本项目规划了极完备的配套设置，但要完善还需要一定的时间；3、项目机会（1） 竞争区域机会：目前青城山的开发主要集中在环山公园沿线， 并且集中在青城前山青城山外山版块，物业开发单一，都是以“5+2”模式为主导，季节性消费为主。但本项目规划指标让本项目充满了想象空间，超大型复合型项目将填补区域内的空白；（2） 政策优惠可能：目前“创建国家旅游城市”已成为成都市及都江堰的城市发展战略目标，“老龄化问题”也已引起政府高度重视，并已纳入各级政府今后时期的工作目标；因此在青城山地区独辟蹊径，进入“旅游地产开发”、“休闲度假公寓（酒店
