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1、浅析平潭县兴业银行个人住房贷款风险管理 近年来，我国房地产行业处于高速发展和规模化扩张的阶段。房屋贷款至始至终都是各地区商业银行在发展的项目，同时也是商业银行主要发展项目之一，导致房贷规模日渐扩大。随着人们买房需求的提升以及个人住房贷款额度的不断增加，与其相关的业务风险也在不断的显现，部分因素会影响到住房贷款的正常发展，有必要对已经显现或潜在的风险进行认真研究，并提出切实可行的应对政策，努力控制风险。本文通过对平潭县兴业银行的个人住房贷款风险管理存在问题，立足于实际，提出解决平潭县兴业银行个人住房贷款风险管理问题的相关建议和对策。 个人住房贷款 风险 风险管理一、引言个人住房贷款管理工作办法，
2、是从1998年5月9日开始实施的，已经发展了十余年，并且成功取得了社会各界的认同。从个人住房贷款管理办法公布之后，各地区人们都可以通过按揭购房的方式来购买房屋，这已经成为目前国内买房的主流手段之一，被广大消费者认同。利用按揭的方式来购买房产，是各地区人们都比较认同的一种购买方式，同时也可以通过按揭贷款买房的方式，提升银行个人消费贷款强度。作为近年来比较火热的一种金融业务，国内的个人住房贷款还处在发展阶段，不够完善，下文将多相关问题进行研究。二、平潭县兴业银行个人住房贷款的发展现状国内房地产行业的不断改革，对带动银行借贷具有十分重要的意义。房地产改革从前些年的福利分房变成现在的商品房购买，整个发
3、展过程提升了人均居住环境质量，同时也带动了国家经济发展。但是房产商品化的发展以及房价的暴涨，也影响了人们的生活质量，导致更多的人成为房奴，购房已经成为每个人都比较关注的问题。房屋价格的不断提升，带动了房地产开发商的建房热情，同时也让银行的业务量有所增长。开发商需要向银行贷款来建房，个人用户也需要向银行贷款来筹集买房的资金，这种情况让银行的信贷部门工作热情更高，工作强度也有所提升。信贷部门会大量的下方房产贷款资金，并通过房贷利率优惠等方式来吸引人们贷款2。兴业银行在平潭的营业网点是不多的，但其个人住房贷款规模相对较大，于是业务风险也随之变大。由于房价的不断攀升，平潭越来越多的居民通过按揭购房的方
4、式来解决自己的住宿问题。而银行也把其作为一个重要的资产业务大量发展，其风险管理问题日益凸显，加上很多人对按揭购房的了解不深，业务员的大力推崇，使得住房贷款风险管理面临严峻考验。三、平潭县兴业银行个人住房贷款存在的风险（一）银行内部管理风险平潭县兴业银行在发展过程中也遇到的来自于各个方面的问题，其主要风险集中在下述几个方面；最常见的问题是对购房借款人个人情况的审查强度不够，影响后续回款。部分项目的开发商销售情况以及工程项目施工进度调查也不够全面，影响资金控制。缺少和房屋土地部门之间的联系，导致抵押难以落到实处，对档案的管理也不够全面，造成银行风险3。（二）借款人风险平潭县兴业银行主要存在的借款人
5、风险包含下述几个方面；第一点是来自于支付方面的风险，因为借款人的收入增长预期比较高，导致借款人在向银行进行贷款的时候高估了自己未来一段时间内的收入，影响了实际还款能力。第二点是项目投资风险的，项目借款人在贷款时候，想通过房地产投资的方式来获取一定的经济效益，如果房屋并没有为其带来经济效益或者房屋价值贬值，也会影响到借款人的还款。借款人可能会主动的放弃房屋所有权，让银行来承担这部分房屋风险。第三点是失业风险，如果房屋借款人失去的就业的机会，或者是丧失了还款的经济来源，不能每个月按时的交付贷款利息，也会影响银行回款。最后一点是因为受到意外伤害导致不能满足银行还款条件，丧失还款能力4。（三）市场风险
6、平潭县兴业银行的市场风险与其他银行所面临的风险是一样的，一般情况下都是代指在房屋贷款的过程中，存贷款利率发生了何种变动，以及这种变动会对银行带来什么样的经济效益损失或者是为银行带来何种经济效益收益5。（四）抵押物风险抵押物风险是银行近年来发展过程中十分关键的一个组成部分，代表了银行的借款人在出现各种违约情况之后，贷款人不能正常的处置各种抵押物或者是在对抵押物进行处置之后，个人利益产生风险。按照当前先行的中华人民银行个人住房贷款管理办法条例中的内容，以此来带动个人住房贷款还款发展。个人住房贷款可以通过抵押或者的质押等方式来提升贷款的安全性。抵押物贷款也是保证贷款人正常还款的第二来源之一，担保的质
7、量是否真实有效，会影响到住房贷款风险。目前常见的抵押物风险集中在抵押物产权风险、抵押物处置风险等诸多方面。抵押物的价值风险，也是近年来比较受人们关注的问题，因为随着当前市场经济的不断发展，各种抵押物的价值肯定会出现不同程度的波动。作为抵押物，其自身也具有一定的不可抗力风险，如果受到了严重的自然灾害或者是比较严重的人为伤害，贷款很难收回，会导致银行失去物质保障6。四、平潭县兴业银行个人住房贷款风险管理存在问题（一）过分追求业务指标，忽视贷前调查，贷后管理流于形式很多业务员为了完成业务指标经常出现以下三个问题：一是在贷款之前，如果调查的不够全面，也会影响到银行贷款的收回。出现该情况的主要原因是以为
8、内银行负责贷款的工作人员个人责任心不够强，个人综合素质也很难达标，所以给贷款留下了一定的安全隐患。二是在贷款的时候审查不够严格、不够细致，也是比较常见的一种问题。首先是项目的贷款审查人以及项目的审批人没有全面、细致、深入的去了解材料的真实性。部分要进行放贷的人没有出具个人工资收入证明，或者是出具了一些虚假的工资收入证明，导致银行在对其进行审核时，审核的最终结果和贷款人的实际情况不符。还有的时候存在主次不清的情况，以第二还贷来源作为基础审批依据，这种审批方式的产生，是因为贷款人第一还款的来源不足，影响了贷款的正常发放。一些地区的银行按照借款人个人的日常信用依据或者是借款依据等，来判定如何进行第二
9、次还款来源审批，但是这种工作模式很难保证担保的合法性、担保的有效性以及担保的可靠性等。而且从目前工作开展的情况来看，这种工作模式还会影响到抵押物评估报告的真实性，导致抵押品保鲜期明显的比贷款还款的期限更短，部分时候还存在没有抵押物的情况。最后一种情况是贷款后检查不够及时，这是目前最容易出现的问题之一。当款项成功放贷之后，如果相关工作人员不能及时的对各种借贷合同、担保合同或等法律文件、凭证规范性进行检查，可能会导致合同履行效率低下，而且这些问题还会影响到以后通过法律渠道对贷款人进行监督。在项目贷款成功发放之后，如果没有对贷款人款项使用情况进行后续监督，还有可能会出现挪用贷款等问题。（二）缺乏对房
10、价变动引起的违约风险的防范房地产的周期波动，可能会影响到房屋的价格，并且这种波动以及影响，还会受到金融部门信贷活动的影响，所有的环节中，任何一个环节出现问题，后有可能会传导到金融部门，并对最终的信贷情况产生影响。目前国内的房地产行业已经不再是高速发展阶段，已经进入到了衰退期，各地区的房地产市场都开始降温，而且房屋价格也有了明显的下降，房屋空置率明显升高，已经形成了供大于求的市场发展形势7。五、平潭县兴业银行个人住房贷款的风险防范对策（一）狠抓项目审查关，加强贷后管理加强贷后管理，做好风险预测。一是要及时发现贷款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。如借款人没有合法继承人或合法馈赠人、抵
11、押人不能维修管理的住宅易加速住宅贬值等，要及时采取补救措施，以最大程度减少偿还风险。二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发公司的工程进度、资金运用和企业领导更换、产权变化等重大的企业行为，为贷款的发放提供可靠依据。三是对档案及抵押物的保管，要做好登记造册、专人保管专库储存，交接制度要健全。交接手续要清楚避免档案和抵押物的遗失。（二）加强对借款人借款资格和偿债能力的审查抓住关键环节，落实风险防范责任。一是加强对借款人还款能力的审查。需要注意借款人的职业和购房动机的调查。根据借款人的资信状况，还款能力决定借款人的可贷成数、期限。二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级，特别是资金审查。三
12、是认真落实贷款调查、贷款发放、贷后管理中相关人员的责任，以严格的责任追究制确保贷款经办人员尽职尽责。参考文献1张骏.关于个人住房贷款防范的分析J.经济研究导刊.2010(18):74-762王慧琳.个人住房贷款的信用风险防范措施J.中国乡镇企业会计.2009(1):176-1773陈秋贤.个人住房贷款风险分析及防范策略的研究J.广西大学学报.2008(9):175-1764武洪玲.个人住房贷款风险及其防范J.安徽工业大学学报.2004(3):34-35.5付玉丹.国有股份制商业银行个人住房贷款风险分析J.黑龙江对外经贸.2010(3):136-137.6薛瑜.试论商业银行住房抵押贷款现状及风险防范J.商场现代化.2009(6):133-135.
