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1、玉屏街道侨联片区旧城改造项目房屋征收补偿方案因玉屏街道侨联片区旧城改造项目建设需要，福清市人民政府已决定征收玉屏街道侨联片区旧城改造项目规划红线内的房屋。根据中华人民共和国土地管理法、国有土地上房屋征收与补偿条例等有关法律、法规及政策规定，为规范征收补偿安置行为，维护被征收人合法权益，制定本征收补偿方案。 第一部分 总则一、基本原则征收工作坚持“依法依规、民主公开、以人为本、权益保障、和谐征收”的原则，征收人主动接受监督部门、被征收人及社会各界人士的监督。二、征收范围具体征收范围以玉屏街道侨联片区旧城改造项目红线图为准。三、征收补偿对象及方式(一）凡本征收范围内的被征收人均列入征收补偿对象，以
2、被征收人的房屋所有权证、土地使用证或有权机构认证证明作为征收补偿依据。被征收人户数分认定奖励户数和实际居住户数，与户数相关的补助奖励以认定奖励户数为准。一栋房屋奖励户数原则上认定为一户。(二）被征收人可以选择以分户评估方式确定被征收房屋价值，也可以在签约期内选择按照公布的征收补偿方案进行补偿。选择以分户评估方式确定被征收房屋价值的，不得再选择征收补偿方案进行补偿；在签约期内选择按照公布的征收补偿方案进行补偿的，不再进行分户评估。（三）本地块征收补偿方式：实行货币补偿、产权调换、部分产权调换与部分货币补偿相结合的三种方式，若被征收房屋属于本方案“四、补偿安置”中第（五）点规定的，不能实行货币补偿
3、。（四）产权人认定：以房屋所有权证、土地使用证登记的产权人为准，或经审批的用地申请表、建筑许可证以及其他证明产权材料为认定依据。四、补偿安置（一）补偿安置方式。分为产权调换、货币补偿、部分产权调换与部分货币补偿相结合三种方式。选择部分产权调换与部分货币补偿相结合的方式，其用于产权调换部分的面积只能从一层开始依次往上累积进行产权调换，土地价值按产权调换与货币补偿面积比例分摊。（二）补偿计算。房屋补偿实行土地、房屋分别计算，合并结算。土地补偿（专指住宅），经批准的房屋建筑占地土地补偿价格按320万元/亩；房屋补偿，由房屋重置价和二次装修重置价结合成新率组成。埕地、空地的补偿：经国土部门确权的，属出
4、让土地的按320万元/亩计算，属划拨土地或持有集体土地使用证的按320万元/亩的60%计算；经市镇（街）两级清理收费的，按320万元/亩的40%计算；其他未确权和未经市镇（街）两级清理收费的，按4.3万元/亩计算。埕地、空地是指房屋四至权属明确、界址明显范围内的用地面积扣除建筑物占地后余下的土地。（三）产权调换补偿方式安置原则。住宅按照“等面积调换、差价互补、严控扩购、就近安置”的原则，采取“先签约、先封房、先选房”的办法，在相应安置区内按选房顺序号进行选房，安置房朝向、楼层不做价格调差具体详见选房细则。（四）根据本区域房屋的结构状况，将房屋结构划归为8类22等，其重置价标准详见附表一。根据原
5、城乡建设环境保护部发布的房屋完损等级评定标准，结合被征收房屋的残值后，制定出不同完损等级房屋的成新标准，具体详见附表二。装修价值按附表三补偿标准进行补偿（按实际装修面积计算），并视装修新旧程度按附表四折旧率计价。（五）被征收房屋属于以下情形的只作产权调换，不作货币补偿：1、被征收私有房屋的共有人对安置方式的选择达不成一致意见的；2、被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；3、被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。4、被征收房屋被法院查封的。（六）补偿安置及签约程序1、征收人与被征收人签定房屋征收补偿安置协议书，内容含：认定补偿安置建筑、土地面积
6、，认定不予补偿安置建筑、土地面积，认定补偿安置中选择货币补偿和产权调换的具体面积。2、选择产权调换或享受照顾购买的被征收人进行安置房选择（详安置房选房细则）。3、征收人作出房屋征收补偿结果计算表，如选择安置房面积与房屋征收补偿协议书有出入，则由征收人与被征收人签定房屋征收补偿安置补充协议书，予以明确。五、面积计算土地、房屋面积按现状实地测量计算，选房时安置房面积按图纸测算，交房时按产权登记面积结算。面积测量由具有房地产测绘资质的测量单位，依据国家、省、市现行房地产测绘技术规范计算。六、补偿结算（一）选择货币补偿的，在被征收人签订协议并封房交拆后，由征收人在10 个工作日内一次性付清补偿款；（二
7、）全部选择产权调换的，在签约期限内签订协议并封房交拆的，相关款项的发放按如下方式进行：1、先予发放的款项(1)搬迁补助费(2)临时过渡费(3)低保户、五保户、孤寡老人补助款项2、选房时结算的款项 (1)二次装修补偿款(2)按时签约封房奖励金(3)自行过渡奖励金(4)附属物（含埕地、空地）补偿款(5)认定不予补偿安置部分建筑占地补偿款(6)认定不予补偿安置部分房屋重置价补偿款(7)照顾购买面积应缴款(8)等面积产权调换应补缴款 (9)选房时面积误差产生的款选择安置在未动建安置区的，以上（7）、（8）、（9）面积暂按认定补偿安置面积、价格按被征收人选择的安置区相关单价进行计算。3、交房时结算的款项
8、：(1)公摊面积奖励(2)交房时面积误差产生的款（三）部分产权调换与部分货币补偿相结合的，在签约期限内签订协议并封房交拆的，相关款项的发放按如下方式进行：1、先予发放的款项(1)搬迁补助费(2)临时过渡费(3)低保户、五保户、孤寡老人补助款项2、选房时结算的款项(1)认定补偿安置面积选择货币补偿部分房屋全部补偿款(2)附属物（含埕地、空地）补偿款(3)选择产权调换部分二次装修补偿款(4)选择产权调换部分按时签约封房奖励金(5)自行过渡奖励金(6)认定不予补偿安置部分建筑占地补偿款(7)认定不予补偿安置部分房屋重置价补偿款(8)照顾购买面积应缴款(9)等面积产权调换部分应补缴款 (10)选房时面
9、积误差产生的款 （面积限制原则按十一、（三）、3执行）选择安置在未动建安置区的，以上（8）、（9）、(10)面积暂按认定补偿安置面积、价格按被征收人选择的安置区相关单价进行计算。 3、交房时结算的款项：(1)公摊面积奖励(2)交房时面积误差产生的款选房时面积误差产生结算款项，在正式签约前结清；交房时，结算款公摊面积奖励金与交房时面积误差产生的款项最后结清。第二部分 手续认定七、手续完整持有有权机关颁发的土地使用证及房屋所有权证的，为土地、房屋手续完整，按房屋占地及建筑面积的100%认定补偿安置面积。八、手续不完整下列情形属于手续不完整，被征收人在规定签约期限内签订协议并封房的，按下列规定认定补
10、偿安置面积：（一）对年代久远的老房屋（1987年1月1日前已建成），未经权属登记且确系本人居住使用，房屋使用人能提供建房证明等有关材料的，按房屋占地及建筑面积的100%予以认定补偿安置面积；天井及其房前进深不超过3m范围等面宽的埕地、空地按确权划拨土地认定补偿。（二）1987年1月1日中华人民共和国土地管理法实施以后，持有“两证”（土地使用证和房屋所有权证）之一，手续不完整的建房户，按权证登记的房屋占地及建筑面积的95%予以认定补偿安置面积。（三）经镇（街）建房清理（持有有效凭证、且四至清楚、权属明确）的，按清理的房屋占地及建筑面积的90%予以认定补偿安置面积。（四）原持有“两证”（土地使用证
11、和房屋所有权证），但未经审批擅自进行翻建、改建、扩建的，经村（居）和镇（街）确认后，在原权证范围内的房屋占地及建筑面积按100%认定补偿安置面积，超出原权证的房屋占地及建筑面积，按本实施方案“九、无手续”的相关规定认定补偿安置面积。（五）在已审批、经镇（街）清理的以及未审批的土地上被认定为临时搭盖的，不予认定补偿安置面积；实施突击抢建的，由项目所在镇（街）负责拆除并不予任何补偿。有以下情形之一的即认定为临时搭盖：1、以空心砖、加气砖、水泥砖为承重墙体；2、以简易钢结构为承重体系；3、以12cm厚粘土实心砖为承重墙体；4、未采用钢筋砼或烧结粘土瓦为屋盖（如：采用铁皮、石棉瓦、油毡为屋盖）。 临时
12、搭盖一律不予认定补偿安置面积。建安造价补偿原则上不超300元/；采用18cm或24cm厚粘土实心砖为承重墙体的，可参照砖木结构二等略低标准给予建安补偿。九、无手续无任何手续建成的房屋，被征收人在规定签约期限内签订协议并封房交拆的，可按下列规定认定补偿安置面积：（一）1987年1月1日至1992年12月31日期间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的85%认定补偿安置面积。（二）1993年1月1日至1999年12月31日期间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的80%认定补偿安置面积。（三）2000年1月1日至2006年12月31日期间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的70%认定
13、补偿安置面积。（四）2007年1月1日之后，无审批手续建成的房屋在签约期限内签订协议并封房交拆的，可按以下规定给予认定补偿安置面积，超过签约期限或被依法强制拆除的不予认定补偿安置：1、2007年1月1日至2007年12月31日期间建成的，按房屋占地及建筑面积的50%认定补偿安置面积；2、2008年1月1日至2011年6月30日期间建成的，按房屋占地及建筑面积的40%认定补偿安置面积；3、2011年6月30日以后建成的，视实际情况给予150-300元/一次性搬迁补助。以上“九、无手续”中（一）至（三）项及（四）项第1、2点，未经权属登记、未经镇（街）建房清理等无审批手续的非公寓式住宅，以栋为单位
14、，土地、建筑单层认定安置补偿面积以150为限，超过150的，土地部分按征地价4.3万元/亩计算，建筑部分按房屋建安造价（含房屋和二次装修重置价，下同）给予补偿。以上“八、手续不完整”和“九、无手续”中除“八、手续不完整”中第（五）点临时搭盖部分外，所有被认定不予补偿安置的房屋占地及建筑面积，按征地和建安造价给予一次性货币补偿。建房时间和建房手续由村（居）审核并公示后，由项目所在街道会同征迁工作组结合航拍图等技术资料予以审核确认。第三部分 住宅补偿安置十、补偿计算（一）补偿金额实行土地、房屋分别计算，合并结算。1、选择货币补偿的结算：计算公式：私人自建民宅补偿金额=经认定可补偿安置的房屋建筑占地
15、面积土地补偿价（320万元/亩）+埕地、空地面积相应的埕地、空地补偿价（经国土部门确权的，属出让土地的按320万元/亩计算，属划拨土地或持有集体土地使用证的按320万元/亩的60%计算；经市镇（街）两级清理收费的，按320万元/亩的40%计算；其他未确权和未经市镇（街）两级清理收费的，按4.3万元/亩计算。）+房屋认定补偿安置面积（房屋重置价房屋成新率室内二次装修二次装修成新率）+被认定不予补偿安置的土地面积征地价格被认定不予补偿安置的房屋建筑面积建安造价成新率+各项奖励、补助等费用，房屋重置价、房屋成新率、室内二次装修及成新率详见附表一、二、三、四。2、选择产权调换的结算： 在等面积产权调换的基础上，按以下计算：被征收人领回款=埕地、空地面积相应的埕地、空地补偿价（经国土部门确权的，属出让土地的按320万元/亩计算，属划拨土地或持有集体土地使用证的按320万元/亩的60%计算；经市镇（街）两级清理收费的，按320万元/亩的40%计算；其他未确权和未经市镇（街）两级清理收费的，按4.3万元/亩计算。）+房屋认定补偿安置面积室内二次装修二次装修成新率+被认定不予补偿安置的土地面积征地价格被认定不予补偿安置
