土地增值税清算案例

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1、土地增值税清算案例土地增值税清算案例一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对 于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1. 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3. 直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税 清算：1. 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目 可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑 面积已经出租或自用的；2.

2、 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4. 省税务机关规定的其他情况。三、非直接销售和自用房地产的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权 转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1. 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2. 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确 定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用 途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值

3、税，在税款清算时不列收入，不 扣除相应的成本和费用。四、土地增值税的扣除项目房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目 金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除 另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与 转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予 扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工 程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地 方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合 房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项

4、开发成本的单位面积金额标准， 并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会 所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、 幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1. 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2. 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业 的，其成本、费用可以扣除；3. 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成 本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。属于

5、多个房地 产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面 积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。五、土地增值税清算应报送的资料符合上述第二条清算条件第（一）项规定应进行土地增值税清算的项目， 纳税人应当在满足条件之日起 90 日内到主管税务机关报送清算资料。符合清 算条件第（二）项规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主 管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起 90 日内报送清 算资料。纳税人清算土地增值税时应报送的资料：（一）土地增值税清算表及其附表；（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、 用地、开

6、发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关 需要了解的其他情况；（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土 地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房 购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费 用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供 记账凭证复印件；（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构 出具的土地增值税清算税款鉴证报告。六、土地增值税清算项目的审核鉴证?税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对 审核鉴证情况出具鉴证报告。对

7、符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条 件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导 和管理工作。七、土地增值税的核定征收在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，可按核定 征收方式对房地产项目进行清算：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺 不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续， 经税务机关责令限期清算，逾期仍不

8、清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。八、清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税 人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面 积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用二清算时的扣除项目总金额F清算的总建筑面积土地增值税清算案例案例1某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元（转让收 入中含政府部门收取的各种费用 50 万元），支付的土地使用权价款 110 万元， 房地产开发成本 320万元，实际发生的房地产开发费用 100万元，财务费用中 的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证

9、明。国家规定城建税税率为7%，印花税税率为0.5%。，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为 10%。请根据以上资料，计算应缴纳的土地增值税。计算过程如下：1、取得土地使用权所支付的金额为 110 万元2、房地产开发成本为 320 万元3、允许扣除的房地产开发费用=（110+320）X 10%=43（万元）注：不能按实际发生的房地产开发费用 100万元计入。4、扣除的税金=1150X5%X（l+7%+3%）=63.25（万元）注：按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应 列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。5、加计扣除=（110+320）X20%=8

10、6（万元）6、允许扣除项目金额合计=110+320+50+43+63.25+86=672.25（万元）注：如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取 得的收入计征土地增值税（和营业税）。相应地，在计算扣除项目金额时，代收 费用可以扣除（如以上的 50万元），但不得作为加计 20%扣除的基数。7、增值额=1150-672.25=477.75（万元）8、增值率=477.75F672.25X 100%=71.07%9、应纳税额=477.75X40%-672.25X5%=157.34（万元）注：按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简 便方法计算，该案例增值额（71.

11、07%）超过扣除项目金额50%，但未超过100%的 其土地增值税税额二增值额X40% -扣除项目金额X5%.案例 2某公司开发销售一房地产项目，取得销售收入 1800 万元（假定城 建税税率为 7%，教育费附加征收率为 3%）。开发此项目该房地产公司共支付地 价款 200 万元（含相关手续费 2 万元），开发成本 400万元，贷款利息支出无法 准确分摊。已知该地区人民政府确定的费用计提比例为 10%。则该房地产开发 公司应交纳土地增值税为：1. 收入总额：1800 万元2. 扣除项目金额：（1）支付地价款：200 万元（2）支付开发成本：400 万元（3）扣除开发费用：（200+400）X10

12、%=60（万元）（4）扣除税金：1800X5%X（l+7%+3%）=99（万元）（5 ）加计扣除费用：（200+400）X20%=120（万元）（6）扣除项目总额：200+400+60+99+120=879（万元）3. 增值额：1800-879=921（万元）4. 增值比率：921F879=105%因此适用三档税率。5. 应纳税额：879X50%X30%+879X（100%-50%）X40%+（921- 879）X50%=328.65（万元）土地增值税清算需要明确的问题一、关于土地增值税清算时收入确认的问题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未

13、全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载 的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测 量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调 整。二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时， 建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金 额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供

14、 金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利 率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照取得土地使用权所支付的金额 与房地产开发成本金额之和的 5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证 明的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成 本金额之和的 10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开 发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税

15、清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整 至财务费用中计算扣除。四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同按国家统一规 定交纳的有关费用，计入取得土地使用权所支付的金额中扣除。六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销 售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题 的通知（国税发2006187 号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认 为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款， 计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆 迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房 屋价值按国税发2006187 号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁 补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿 费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿 费。七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题财政部、国家税务总局关于土地