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1、绍兴县上半年房地产市场分析报告(绍兴县房地产管理局)纵观上半年的房地产市场，可谓是冰火两重天。为了给高烧的楼市降温，从年初开始，国家密集出台了一系列调控政策，特别是4月份的“新国十条”更是被称为“史上最牛调控政策”。在这“最有力的调控组合拳”下，我县房地产市场也步入调节期，房地产销售量下降明显，市场观望氛围浓厚，整个房地产业面临较大的挑战与考验。为此，我局多次组织银行和部分房地产公司进行座谈、交流，就目前房地产市场存在的问题倾听各方声音，以实际行动增进房地产业健康有序发展。 一、房地产市场运营状况及特点（一）房地产开发投资状况根据对绍兴县房地产开发公司上半年在建项目投资状况调查，显示如下：区域
2、开发项目个数新增项目项目总投资(亿元)合计完毕投资(亿元)1-6月已完毕投资(亿元)去年同期完毕投资(亿元)同比%柯 北38823743112182304117796柯 中511522981455166174柯 南812291721133195-32乡 镇256387339671648149柯开委301421104144045220滨 海314129073146-50合计8217332551871382522173由于去年下半年土地供应量相对较大，因此上半年我县房地产开发投资继续保持一定增速。据记录，1-6月份全县完毕房地产开发投资47.27亿,同比增长75%；新动工面积178.87万平方米,
3、 同比增长253%，竣工面积5027万平方米，同比增长13%；1-6月，合计房地产税收6.55亿，同比增长122%。（二）商品房供销状况1、新建商品房批准预售大幅增长。资料显示，7月至6月，我县住宅住商土地成交38宗，面积272万平方米,其中未建、待建的24块，在建的14块。上半年，全县在建开发项目合计82个，今年新增17个。批准预售商品房92万平方米，同比去年上升183%。2、新政之下商品房销售急转直下。上半年各类房产销售状况记录：月份住宅商业商务写字楼面积（万）套数（套）金额（亿元）均价（元）面积（万）套数（套）金额（亿元）均价（元）面积（万）套数（套）金额（亿元）均价（元）一月11.36
4、7339.5884333.522472.8982100.24290.166666二月4.873533.4370431.071330.8882240.76380.385000三月6.624684.2864650.29390.55189650.78410.476025四月17.49106213.2575751.451942.06142060.44490.347727五月3.72552.8175941.712472.03118710.23300.187826六月363182.261851.11281.211159015230117195合计4763189355572169.1498896112105
5、262101846740这份上半年各类房产销售状况登记表，折射出楼市调控效应正在显现。数据显示，上半年我县商品房销售合计4387套，成交面积59.34万平方米，成交金额47亿元。二手房合计成交581套，成交面积63053，成交金额2.95亿元。受4月份密集出台的房地产新政特别是二套房金融政策的影响，5月份，我县商品房成交急转直下，老式的楼市“红五月”在新政之下遭遇“倒春寒”，商品住宅成交套数跌至255套，环比下降76%，成交面积3.7万平方米，环比下降79%，成交金额2.81亿元，环比下降79%。五月和六月商品住宅的成交量不到上半年成交总量的二成。3、市场观望氛围浓厚。受国家调控政策的影响，许
6、多潜在的购房者近期纷纷推迟购房筹划，是导致成交量下滑的重要因素。根据近来一次市场调查显示，有九成的刚性需求者上半年未出手购房。在该项调查中，当问及购房目的时，有36.49%的消费者选择“改善住房条件”；有28.65%的消费者选择“满足居住规定即第一次购房”；选择“给父母住”和“为孩子购房”的占19.46%；选择“投资”的占11.08%，选择“其她”的占4.32%。显然刚性需求和改善性需求占市民购房目的八成以上；而选择“用于投资、其她”的消费者仅占15.4%。调查成果阐明：为了满足居住需求并改善居住质量，老百姓的购房动机和欲望相对比较强烈，但目前市场观望氛围日浓，置业者不敢容易入市；发展商谨慎应
7、对，整个楼市呈现疲软态势。4、房贷新政打击改善型需求。为了遏制投机性需求，改善型需求也被殃及。根据新政策的规定，有过买房房贷经历的，再次买房时如申请住房贷款，不管是出于何种目的，都会被当成第二套房来看待。此新政策的打击面非常广，改善型需求也纳入其中。此外，五六月份以来，不少楼盘都浮现了退房现象，其中因素除了观望情绪导致购房意愿下降外，更重要是由于4月份房贷新政落下了“后遗症”，在银行贷不到款，只得被逼退房。5、我县房价比较平稳健康。目前我县商品住房平均成交价格7216元，柯桥城区新开楼盘均价维持在70008000元，与去年年终相比未浮现明显变化。应当说，近年来，我县房价在国内部分都市增长过速的
8、市场环境中保持了较为平稳的增长。和周边萧山、上虞、诸暨等地住房均价的九千元左右相比，柯桥的房价仍是一种“价格洼地”。因此，我县的房价水平仍处在一种较合理的发展趋势下，价格偏低，这种定位是站在一种合理的位置来评价的。像“湖畔春秋”的排屋均价8000元左右，在目前的淡市下，仍迎来不少杭州、萧山等地的外地买家。在她们看来，这样的房价以及柯桥独有的区位优势、环境优势，与杭州、萧山的同类房型相比具有更大的上升空间。6、调控下商业地产现投资价值。与住宅市场不同，随着调控的逐渐进一步，并未受到直接冲击的商业地产逐渐博得投资者的青睐。16月份，以商铺、写字楼为主的商业地产销售1198套，占了商品房成交总套数的
9、近三成。特别是在五月份，商业地产成交量逆市攀升，当月以商铺、写字楼为主的商业地产销售277套，市场份额近几年来初次超过商品住房。二、新政下房地产后市预测分析及关注问题按照目前市场运营趋势，我局预测，下一阶段我县房地产市场短期内回暖仍有难度。但是，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，政府还是但愿市场可以平稳过渡、增进其健康稳定发展。因此我局估计，我县房地产市场调节状态仍将持续一段时间，然而特殊时期的市场波动并不影响我们对中长期市场趋势的乐观见解。所谓前程是光明的，道路是曲折的。随着我县都市化进程的不断深化，居民对住房水平改善的需求将持续存在，家庭财富增长所形成的累积性投资需求也会不断增长，加之县
10、城柯桥通过这几年的迅速发展，一种宜商宜居的都市环境已具规模，而绍兴都市“西连”思路加快实行和杭州湾都市经济圈加快构建所带来的增值效益更让柯桥板块备受关注。综合考虑，我县房地产市场低迷将延续一段时间，但不会好久，我县房地产业将会由此进入一种数量扩张与质量提高并举的新时期。目前房地产市场运营中还存在着某些问题值得关注。重要有：1、公司分化将进一步加剧。国家的强力宏观调控对我县房地产市场下一步走势的影响将是不可避免的。房地产业竞争将更加剧烈，公司的两级分化现象将日渐明显。某些龙头公司凭借雄厚的资金实力和强有力的品牌效应，比较优势明显；而某些中小公司经营环境日益严峻，实力弱的房地产公司将被裁减出局，公
11、司之间优胜劣汰、合并及重组的步伐将会加快，这对于进一步规范房地产市场具有深远意义。2、万达相对低价销售引争议。万达广场首期住宅近来正式开盘销售，活动期间一次性付款价格优惠到93折，这样的优惠幅度在业界掀起不小波澜。这是不是意味着柯桥的房价开始松动了呢？我县大多数开发商表达，根据开发预期，将保持销售价格稳定，近阶段不会跟进采用较大幅度优惠措施。据分析，万达以较低价位开盘是为了配合整个综合体开发节奏和目前房地产市场形势，保证顺畅钞票流，而通过优惠折扣较大的方式，更能营造氛围、提高人气。然而，业内人士普遍觉得，房价一旦下降幅度加大，容易导致对整个房地产及有关行业的打击，市场观望氛围进一步加剧，也会带
12、来更多的社会问题。3、中小户型一般商品房供应局限性。从上半年各楼盘的销售状况看，中、小户型仍然是市场的热销户型。然而从目前的市场看，中小户型项目并不多，各开发商推出的中小户型比例偏低，这和大多数工薪阶层的住房需求是相脱节的。4、退房纠纷不断增多。五六月份以来，不少楼盘都浮现了退房现象，像“元垄.新浪琴湾”自4月10日开盘后，本来交付定金的有140多名客户，但最后签约的只有近百名，尚有40多名客户至今没来签约，其中不少客户已提出退款。经走访调查理解，各楼盘都浮现了签约客户以多种理由退房的现象，其中重要因素：一是投资客对新政后的市场预期不乐观；二是目前各大银行严格执行差别化住房信贷政策，导致贷款购
13、买二套房成本增长，这使得不少改善型买家减少购房意愿而选择退房；三是购买三套及以上住房的，大多数银行则已暂停发放购房贷款，让不少客户被逼退房。5、精品楼盘相对较少。重要因素：一是开发商的思路、理念问题；二是专业性、大品牌房地产开发不多；三是楼盘建设中容积率相对较高。三、下一阶段房地产工作打算1、加大监管力度，改善发展环境。要根据整顿规范房地产交易秩序专项活动方案的内容，以点面结合的方式，对商品房预售许可管理、商品房预（销）售活动的动态监管、房地产广告发布管理、商品房预（销）售合同管理、房地产经纪（中介服务机构）管理开展检查，营造公正、透明、诚信的良好市场氛围。同步对房地产中介市场要加强管理力度，
14、净化中介队伍，进一步规范二手房市场，以此推动整个房地产市场的良性发展。2、增长一般商品房供应。开发商要根据市场变化和需求，调节房地产投资、开发节奏和经营方略，强化诚信和社会责任意识，加大供求构造调节力度，增长中低价位、中小户型一般商品房的有效供应。对已批未建、已建未售的一般商品住房项目，要督促有关公司加快动工建设，符合条件的要加快上市销售。3、加快绍兴县房地产市场信息系统建设。根据“通过2年的系统建设和实行，基本建立绍兴县房地产信息系统”的总体目的，今年力求完毕系统一期建设任务，即完毕“绍兴县房地产综合业务平台”和“绍兴县房地产网上交易平台”两大业务平台建设，基本达到内部业务的全计算机管理、无
15、纸化办公和网络审批。目前已完毕房地产市场信息系统软件部分招标工作，并开展硬件部分招标工作。在建设信息系统的同步，我们还要切实加强内部协调管理，涉及做好原有数据、原有系统的有效衔接，提高工作人员的责任意识、操作水平与系统的匹配等。4、倡导品牌理念，提高住宅品质。应引导开发商加强自身融资能力、抗风险意识，进行必要的资金储藏，拓展融资渠道；积极鼓励房地产公司打造一流楼盘、创一流物业管理，多开发能提高柯桥人居环境品牌的楼盘，使一批景观环境好、智能化水平高、设施完善的优秀住宅社区脱颖而出，可在土地批租、税费减免方面予以政策倾斜。开发商应提高公司管理水平、售后服务水平以强化公司品牌意识、提高公司公信度，从而赢得市场。四、几点建议
