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1、民院路房地产开发项目可行性研究报告前言受湖北佳辉置业有限公司委托，对民院路房地产开发项目进行可行性研究，在对武汉房地产市场趋势、光谷片区房地产市场进行深入调查分析的基础上完成本报告。本报告的研究目的在于：为湖北佳辉置业有限公司提供项目决策、项目定位、项目运作的依据；为湖北佳辉置业有限公司寻求合作开发的伙伴提供合作方式与资金安排、股权架构的依据。因此，本报告在遵守政府相关政策法规的前提下，特别注意报告的科学性、客观性、规范性。本报告仅为项目初步可行性研究报告，有些细节尚待进一步调研、充实、深化，仅供使用者参考。武汉学林置业顾问有限公司2005.11.25目 录前言I第一部分 总 论6一、项目背景
2、61、项目名称62、项目区位63、项目现状74、承办单位概况75、主要开发建设条件8二、项目可行性研究报告编制依据8三、项目主要结论91、项目名称建议92、项目目标顾客群定位93、项目产品定位94. 项目规划建设方案105、项目价格定位116、项目投入总资金和主要经济效果11四、项目建设存在的主要问题和实施建议121. 项目建设存在的主要问题122、项目的实施建议13第二部分 项目的市场态势分析14一、武汉房地产市场分析14二、项目供需圈区域房地产市场态势分析14三、鲁巷广场地段房地产市场分析14四、光谷片区区域重点竞争项目分析151、主要竞争物业分布概况152、主要竞争物业价格分析163、主
3、要竞争物业调查结果174、主要竞争项目的高层物业分析205、光谷片区区域商业物业市场分析与本项目临街底商的市场建议276、物业调查分析结论29第三部分 项目所在区域楼面地价分析30一、武汉市房地产市场土地供应状况分析30二、项目所在片区楼面地价分析311、邻近地块转让案例数据312、区域楼面地价分析313、住宅物业和商业物业地价分摊31第四部分 项目开发经营机会分析32一、项目SWOT分析33二、项目开发经营机会分析34第五部分 项目定位35一、关于项目市场定位35二、项目定位351、项目市场地位定位352、项目产品定位363、项目命名建议364、目标客户群定位365、户型定位376、价格定位
4、38第六部分 物业发展建议42一、总体原则421、住宅规划智能化422、住宅布局社区化423、住宅环境生态化424、住宅空间功能化425、住宅管理专业化43二、开发方案431、项目规划设计方案选择的总体原则432、景观与环境设计433、人防和消防设计444、管理系统44三、项目规划设计方案的技术经济指标44第七部分 环境影响评价46一、项目实施过程中的环境影响及对策461、工程建设对环境的影响462、建设中环境影响的缓解措施47二、项目完成后的环境影响及对策48第八部分 项目组织建议49一、项目任务组织491、项目实施的原则492、工程招投标493、营销工作的组织524、物业管理工作的组织52
5、二、项目实施进度521、项目建设开发周期522、项目实施进度安排523、项目实施进度表53第九部分 投资估算55一、建设投资估算551、投资估算范围552、投资估算编制依据553、投资估算说明56二、项目投入总资金及分年投入计划57第十部分 融资方案59一、项目资金来源591、项目资本金筹措592、项目债务资金筹措59二、融资方案分析601、资金来源可靠性分析602、融资结构分析603、融资成本分析604、融资风险分析61第十一部分 财务评价63一、财务评价基础数据与参数选取631、财务价格632、利率633、项目计算期选取634、财务基准收益率（ic）设定63二、营业收入与成本费用估算641
6、、销售收入估算642、租赁收入估算643、销售成本费用估算644、所得税的估算65三、财务评价报表65四、盈利能力分析651、财务内部收益率652、财务净现值653、投资回收期664、投资回报率66五、偿债能力分析66六、不确定性分析66七、财务评价结论66第十二部分 社会影响评价69一、社会影响分析69二、互适性分析70三、社会风险分析70第十三部分 风险分析72一、风险等级划分72二、风险因素的识别和评估72三、风险规避对策分析741、政策风险对策742、市场风险对策743、工程风险对策744、资金来源风险对策745、社会风险对策75第十四部分 研究结论与建议76一、结论761、项目开发建
7、设与经济效果结论762、该项目具有良好的经济效益和社会效益77二、建议77附表7914 第一部分 总 论一、项目背景1、项目名称项目暂定名称：民院路房地产开发项目。项目名称是项目定位的画龙点睛之笔，是项目在市场优势亮点的集约聚焦，是在武汉地图上留下一个永久性地标标记，对项目开发和经营成效极为重要，因而需要根据市场策划拟定合适的项目名称。我们将在本报告项目定位（项目命名）中提出案名建议。2、项目区位民院路房地产开发项目位于鲁巷广场商务区，连接光谷广场和雄楚大道的民院路中间。项目地理位置优越，位于将要形成的鲁巷广场周边繁华商贸区。自然环境良好，登高远眺，北是美丽的东湖、磨山，南为烟波浩淼的南湖，东
8、为广阔无边的森林公园，有特殊自然景观支撑。该项目处于成熟的市区地段，公用设施配套齐全，交通便捷，水、电、气、暖供应及电信、排污等基础设施完善。本项目地块3、项目现状该地块可分为A、B两个地块。（见附图）A地块占地面积为13亩，土地现状为已完成拆迁征用的待建空地。西侧紧临民院路，直接临街面宽约100米左右，东至现状小区级支路，南邻正在建设中的忠县武汉输气管道项目部生活办公区，南距雄楚大道约150米，北向光谷广场约200米。A地块中间按开发区城市总体规划拟建设一条规划道路，将A块土地一分为二，为A1地块和A2地块。A1地块临民院路，A2地块背靠龙安大酒店。B地块面积为20亩，土地现状为待拆迁征用的
9、当地村民民居。西临现状小区级支路，南临待拆迁的民居，东侧为717所生活办公区，北临现状小区级支路。距北向光谷广场约150米，距南向雄楚大道约160米，距民院路约40米。A、B两个地块在A地块的东北角与B地块的西南角相接。现状小区级支路按开发区城市总体规划将保留并进行拓宽改造。4、承办单位概况湖北佳辉置业有限公司已取得项目地块。湖北佳辉置业有限公司在东湖高新经济技术开发区步行街湖北省中医研究院南侧原有44.15亩(净用地40亩)土地开发经营权，后因开发区将此原有地块与周边土地一起整体拍卖出让，并采取“同类地段等价置换原则”，将该地块开发经营权置换给湖北佳辉置业有限公司。故该地块开发权现归湖北佳辉
10、置业有限公司所有。民院路房地产开发项目用地是开发区政府以土地置换的名义，将湖北佳辉置业有限公司在别处拥有的地块以现地块等价置换给湖北佳辉置业有限公司。武汉长线通信技术有限公司（长江通信集团全资子公司）拟通过与湖北佳辉置业有限公司股权收购与合作开发的方式对本项目进行投资开发。项目的实际承办单位应是收购事宜完成后组建的新的经济实体。5、主要开发建设条件（1）本项目位于光谷广场的核心圈层之内，周围的商业办公环境已经形成，周边多为学校和科研院所，为成熟的社区，项目开发的氛围和市场认同度较高。（2）本项目的用地是通过置换方式取得的，相关的一些用地手续此前已经办理。（3）已开始进行项目前期的论证分析及立项
11、工作。（4）项目市场调查和营销筹划工作已经在进行并已取得阶段性成果。（5）项目的规划意愿已取得当地政府有关领导和部门的肯定。（6）周边717所等单位团购意向比较明显。二、项目可行性研究报告编制依据 国家建设部及湖北省、武汉市及东湖高新技术开发区颁布的相关法律、法规与政策； 武汉市及东湖高新技术开发区国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要； 武汉市及东湖高新技术开发区2000、2001、2002、2003、2004年国民经济和社会发展统计公报； 武汉市及东湖高新技术开发区城市和开发区总体规划大纲（2000年-2020年）； 武汉市规划局东湖开发区分局规划方案； 国家计委、建设部建设项目经济
12、评价方法与参数(第二版)(1993年)； 建设部房地产开发项目经济评价方法(建标2000205号)； 国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南(计办投资200215号)； 城市房屋拆迁管理条例； 城镇土地估价规程； 武汉市及项目所在光谷片区及项目周边地区市场调研和现场勘察资料。三、项目主要结论1、项目名称建议光谷天域园2、项目目标顾客群定位项目地块周边717所，湖北经管大学、龙安集团公司职工、西气东输管道公司的教师、科研人员、公司职员、经营管理者；武汉工程大学教职工、原同济医大和中国地大将从汉口转到校本部工作的教职工；开发区公司职工及周边就近上班方便的市民。3、项目产品定位中档高品味高层物业相
13、对于在建、在售的鲁巷商务中心，是中档物业；相对于鲁巷广场其他物业是“高品位”物业。A区适应鲁巷广场商贸中心发展的需求，开发建设商业、办公、居住多功能的物业。B区开发建设纯居住宅。商业物业功能定位为文化专业市场。4. 项目规划建设方案项目共六栋高层建筑，总建筑面积为90000平方米，其中住宅83000万平方米，商业7000平方米，容积率为4.09。A区临街建两栋15层商住楼，总建筑面积36667平方米,临街底商7000平方米,架空层停车位120个;B区建四栋17层纯住宅楼,总建筑面积53333平方米,地下停车位228个。根据武汉市及开发区城市规划要求和市场分析的结果，本项目拟定的规划设计方案技术经济指标如下表：表11 项目总体规划设计方案技术经济指标序号项 目单位数量备注1用地面积平方米22000A地块平方米8667 B地块平方米13333 2建筑占地面积平方米6333 A地块平方米3000B地块平方米3333 3总建筑面积（不含地下室）平方米90000A地块平方米36667 其中 商住两用：平方米29667 商业：平方米7000 B地块平方米53333 其中 住宅：平方米50196 架空层停车位：个1204地下室建筑面积平方米11200A地块平方米5200B地块平方米60005地下停车位个2286人防建面平
