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1、无产权证房屋买卖合同的法律后果崔建远清华大学法学院教授上传时间 :2004-10-26内容提要：对无产权证房屋买卖合同不应直接认定为无效，而应适用我国合同法关于合同有效的规定或者第 51 条关于无权处分的规定。 合同因解除条件成就而归于消灭时，已付房价款的返还、装修房屋所形成价值的返还属于不当得利返还。于此场合，不得适用过失相抵规则，除非守约方对此类返还选择了违约损害赔偿的请求权基础。这些返还与违约方应承担的违约损害赔偿并行不悖。关键词：无产权证房屋买卖 无权处分 解除条件 不当得利一、案件事实概要2001 年 3 月 25 日，甲与乙签订了卖房协议 ，约定了如下内容：甲将其住房 B 号卖与乙
2、，协议签订当天支付 8 万元，尾款 2 万元在该房屋产权证下来并办理完过户登记手续后再予支付。协议签订后，该房屋所有权即归属乙。该协议一经签订，即具法律效力。后来乙成为 A 公司的法定代表人，他对B 号房屋所享有的权利被让与给A 公司，成为 A 公司财产的一部分。2001 年 6 月 10 日，A 公司与丙签订 售房合同书，约定了如下主要内容： A 公司将上述住房B 号卖给丙。丙于本合同签订之日向A 公司支付购房首款 125000元整，丙自该笔首款支付之日起即有权装修、人住该房。A 公司保证该房屋为合法销售的房屋，无任何债务及遗留问题。A 公司如不能在2001 年 12 月 31 日前将 B
3、号房屋的户名过到丙名下，除应如数退还丙所付全部款外，还应对丙作适当经济赔偿，包括房屋装修费、因追索房产证而导致误工损失费、诉讼费、聘请律师等费用。协议自签订之日起生效。但 A 公司直至 2003 年 3 月都未能按售房合同书给丙办理B 号房屋所有权的过户登记，表面原因是A 公司一直未取得B 号房屋的所有权，深层原因是甲违反了她与A 公司之间的卖房协议，私自将 B 号房屋的 (房屋所有权证领走，并不配合A 公司将 B 号房屋所有权过户，致使A 公司难以将B 号房屋所有权移转登记于丙的名下。原告丙认为，两被告A 公司和甲的行为违反了合同，严重侵犯了其合法权益，故此诉至法院，要求两被告立即给其办理房
4、产过户手续 ;A 公司承担本案律师费以及本案诉讼费。一审民事判决认为：依法成立的合同，自成立时生效。违反法律、行政法规等强制性规定签订的合同无效。未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。原告丙与被告 A 公司在签订售房合同书时，被告 A 公司未依法登记领取所售房屋权属证书，且至今被告 A 公司仍未取得该房屋权属证书，丙明知 A 公司非产权人，所购房屋未取得权属证书，仍然与 A 公司签订售房合同书，故双方签订的售房合同书无效，对此， A 公司与丙均有过错。无效的合同自始没有法律约束力，原告要求按售房合同书，被告赔偿其律师费之请求，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还;双方都
5、有过错的，应当各自承担相应的责任。丙应将所购房屋返还A 公司， A 公司亦应将所得房款返还丙。对丙因此遭受的经济损失，本案不宜一并处理，丙可另行起诉。综上所述，依据中华人民共和国合同法第52 条、第 56 条、第58 条，中华人民共和国城市房地产管理法第37 条第 6 项之规定，判决原告丙与被告 A 公司签订的售房合同书无效，原告丙将系争住房腾空交予被告 A 公司，被告 A 公司返还原告丙购房款。驳回原告丙其他诉讼请求。一审民事判决所持的基本立场是，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让 ;否则，合同无效。二、评释(一)关于系争合同的定性1.关于卖房协议的定性卖房协议签订之时，作为出卖物的
6、B 号房屋系甲的回购房，其所有权仍然登记在甲所在单位的名下，按照基于法律行为的不动产物权变动以登记为生效要件的观点，甲尚无 B 号房屋的所有权。因而，卖房协议构成出卖他人之物的合同，属于无权处分的合同。但这样认定，会出现若干问题。如果站在周到保护买受人的立场上，可有两种解决方案。第一种方案是绕开系争合同的定性，看重法律适用及其后果，对于此类合同允许买受人基于合同法第 150 条或者其他有关条款的规定，追究出卖人的违约责任。第二种方案是既关注系争案件的法律适用，又从基础上解决系争合同的定性问题。笔者尝试后者，并分析如下：第一，公房制度改革至今，对于回购房，人们认为属于购房的职工所有，不再是购房人
7、所在单位的财产。在系争案件中，人们通常认为 B 号房屋属于甲所有。如果没有充分的反对理由，我们就应当尊重人们今日的通常观念。第二，系争合同没有规定B 号房屋的所有权在合同签订当时或稍后办理移转登记手续，而是约定由出卖人甲在未来办理过户登记手续。这非常类似于期房的买卖、未来物的买卖。由于期房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有权，未来物的买卖都不被定性为出卖他人之物，因此，卖房协议不宜被定性为出卖他人之物的合同，或者说不宜被认定为无权处分的合同，而应比照期房买卖合同、未来物买卖合同，认定为出卖自己之物且合法有效的合同。否则，就是没有做到相似的事物相同处理。第三，上列观点之所以成立，是因
8、为我国现行法未规定买卖物的所有权自合同成立时移转，而是奉行买卖物所有权自交付或登记时移转的原则 (民法通则第 72 条第 2 款及其解释、合同法第 133 条及其解释 )。只要在履行期限届满时出卖人能够移转买卖物的所有权，就达到了买卖合同的目的，无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的所有权。第四，从外表观察而显现的所谓“出卖他人之物” ，其实至少可分为两种类型：一类是出卖人与物的所有权人本无相应的债权债务关系，未得到授权，便擅自出卖他人之物，多构成侵权行为 ;另一类是出卖人与物的所有权人之间已经存在着买卖、赠与、互易等合同，物的所有权人负有向出卖人移转物的所有权的合同义务。在此类合同尚未履行
9、的情况下，出卖人将尚未受领的标的物再出卖于他人，形成所谓连环合同。连环合同若以种类物为标的物，通说认为出卖人拥有处分权，合同有效，除非欠缺其他有效要件。但在以特定物为标的物的情况下，出卖人是否享有处分权，合同是否属于无权处分，则见解不同。仅就系争的 (卖房协议而言，由于只要 B 号房屋的登记名义人甲所在单位一直保持此种状态，就不会出现任何不适当的后果 ;由于 B 号房屋所有权尚未办理移转登记并非甲所在单位的过失所致，只是现行登记制度运作的问题 ;由于如果把此类合同也作为无权处分，就容易与物权转让 (物权变动 )本身相混淆，因此，笔者倾向于把它作为有权处分的合同看待。2.关于售房合同书的定性把第
10、二份买卖房屋的合同售房合同书定性为出卖他人之物的合同，有以下根据：第一，该合同明确约定A 公司将原房主甲的B 号房屋卖给丙;第二，合同签订当时， B 号房屋的所有权确实登记在他人的名下，并且，登记名义人与 A 公司、丙均无债权债务关系， B 号房屋的所有权与 A 公司、丙的权利之间的关系过分远隔，按照债的相对性原则， A 公司、丙对登记名义人没有直接的请求权。这是第二份房屋买卖合同不同于第一份房屋买卖合同的重要之点，所以，笔者把它定性为出卖他人之物的合同。但应注意，售房合同书不同于一般的出卖他人之物的合同，或曰不同于一般的无权处分的合同。在一般的出卖他人之物合同中，登记名义人是真正的权利人，对
11、于买受人不负担债务，由他决定是否追认无权处分合同，是对所有权的尊重，符合公平正义。而在系争案件中， 卖房协议中的出卖人甲本应履行卖房协议，将 B 号房屋所有权移转给 A 公司，却恶意地不法地将 B 号房屋所有权登记在了自己名下， 并取得了 B 号房屋的房屋所有权证。若把 (售房合同书按照一般的无权处分合同处理， 该合同的效力取决于 B 号房屋所有权的登记名义人甲是否追认：如果甲追认，或者在 2001 年 12 月 31日前 A 公司将 B 号房屋所有权移转登记在自己的名下，则合同有效;反之，则合同无效。赋予卖房协议中的出卖人甲否认售房合同书的权利，扩而广之，赋予连环合同中的前手否认后手所订另一
12、买卖合同的权利，其弊端是多方面的。其一，会使被告之一的甲这个恶意之人，扩而广之，会使恶意不履行移转买卖物所有权义务的前手，非但未受到惩罚，反而获得了较大利益，诚为是非颠倒。其二，意味着连环合同没有法律保障，随时可能出现多米诺骨牌效应，即，第一个出卖人毁约，拒不将其买卖物的所有权移转给第二个出卖人，同时不追认第二份买卖合同，其后的买卖合同都因而失去效力。这就破坏了正常的交易，谈何交易安全 ?其三，这不但使原告丙处于受制于恶意之人的极为不利的境地，而且也违反了买卖合同关于移转买卖物所有权的本质 (合同法第 130 条)，纵容了拒不履行移转买卖物所有权义务的恶意出卖人，还误将出卖人 (移转买卖物所有
13、权的 )义务转换成了抗辩权、 形成权，违反了民事权利义务的配置规则。其实，在有体物场合，所有物与其所有权常常是可以替代的，2因而，甲对 B 号房屋的所有权可以说是其与A 公司之间卖房协议的标的物，处于A 公司的债权效力的射程内，该所有权对抗不了A 公司的债权。换言之，甲只有依约移转B 号房屋所有权的义务，没有据此影响合同效力的权利。一言以蔽之，系争合同的效力不得取决于甲这个登记名义人是否追认。(二)关于系争合同的效力1.法律的适用：特别法优先于普通法 ?新法优先于旧法 ?系争合同适用城市房地产管理法，还是适用合同法?抑或适用或类推适用最高人民法院关于适用 若干问题的解释(一 )(以下简称为法释
14、【 1999 19 号)、关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 (以下简称为法释【 2003 7 号)?城市房地产管理法专门规定了房地产转让 (第 36 一 45 条)，包括房屋买卖。合同法规定了买卖合同(第 150 一 166 条 )，适用于各种买卖合同，包括房屋买卖合同。专就房屋买卖来讲，城市房地产管理法第 36 条至第 45 条的规范为特别法，合同法属于普通法。依据特别法优先于普通法的规则，系争案件应当适用城市房地产管理法，并且是其第 37 条第 6 项的规定。但须看到，城市房地产管理法第37 条第 6 项只是规定 “未依法登记领取权属证书的” 房地产“不得转让”，而未正面规定转让了无产权证的合同无效。违反该项规定的结果，至少有两种可能：合同未生效，或者合同无效。究竟如何解释，颇费思量：一是城市房地产管理法第 37 条第 6 项规定的立法目的如何，不易查考 ;二是许多人都认为，城市房地产管理法第 37 条第 6 项规定的所谓“不得转让”，属于禁止性规范，不得违反。从该法制定当时的背景推断，转让“未依法登记领取权属证书的”房地产，可能就是无效。时至
