《国有土地使用权转让合同的法律实务问题解析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《国有土地使用权转让合同的法律实务问题解析（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、国有土地使用权转让合同的法律实务问题解析 第一部分 国有土地使用权转让合同法律性质2第二部分 国有土地使用权转让合同主体资格5第三部分 国有土地使用权转让合同主要条款7第四部分 国有土地使用权转让合同转让方式9第五部分 国有土地使用权转让合同转让费用的支付11第六部分 国有土地使用权转让合同权利与义务14第七部分 国有土地使用权转让合同解除与变更16第八部分 国有土地使用权转让合同争议的解决18第一部分 国有土地使用权转让合同法律性质关键词关键要点【国有土地使用权转让合同是双务合同】：1. 当事人各自承担着特定的、对等的义务，只有当事人双方均履行各自义务时，合同目的才能实现。2. 当事人任何一
2、方不履行或不完全履行自己的义务时，另一方即有权主张权利救济，请求人民法院予以保护，以保证合同双方的合法权益。【国有土地使用权转让合同是实践性合同】：# 国有土地使用权转让合同法律性质的多种学说 一、租赁性质说1. 理论基础：租赁性质说的理论基础在于国有土地所有权和使用权的分离。国有土地的所有权属于国家，而使用权可以由个人或单位通过租赁的方式获得。因此，国有土地使用权转让合同的法律性质可以被视为租赁合同的一种。2. 支持理由：* 国有土地使用权转让合同的标的是国有土地使用权，而租赁合同的标的也是使用权。* 国有土地使用权转让合同与租赁合同在权利义务的分配上具有相似性。例如，国有土地使用权转让合同
3、的出让人享有收取土地使用费的权利，而承让人享有使用土地的权利。* 国有土地使用权转让合同与租赁合同在解除合同的规定上也具有相似性。例如，国有土地使用权转让合同的出让人可以因承让人不支付土地使用费而解除合同，而承让人也可以因出让人不提供土地使用权而解除合同。 二、买卖性质说1. 理论基础：买卖性质说的理论基础在于国有土地使用权的价值。国有土地使用权是一种有价值的财产权利，可以作为商品进行交易。因此，国有土地使用权转让合同的法律性质可以被视为买卖合同的一种。2. 支持理由：* 国有土地使用权转让合同的标的是有价值的国有土地使用权。* 国有土地使用权转让合同的出让人在转让国有土地使用权后，获得了转让
4、收入，而承让人在支付转让收入后，获得了国有土地使用权。* 国有土地使用权转让合同与买卖合同在权利义务的分配上具有相似性。例如，国有土地使用权转让合同的出让人享有收取转让收入的权利，而承让人享有取得国有土地使用权的权利。 三、委托性质说1. 理论基础：委托性质说的理论基础在于国有土地所有权与使用权的分离。国有土地的使用权可以由个人或单位通过委托的方式获得。因此，国有土地使用权转让合同的法律性质可以被视为委托合同的一种。2. 支持理由：* 国有土地使用权转让合同的标的是国有土地使用权，而委托合同的标的也是使用权。* 国有土地使用权转让合同与委托合同在权利义务的分配上具有相似性。例如，国有土地使用权
5、转让合同的出让人享有监督承让人使用土地的权利，而承让人享有使用土地的权利。* 国有土地使用权转让合同与委托合同在解除合同的规定上也具有相似性。例如，国有土地使用权转让合同的出让人可以因承让人不当使用土地而解除合同，而承让人也可以因出让人不提供土地使用权而解除合同。 四、其他性质说除了上述三种主要学说之外，还有其他一些学者对国有土地使用权转让合同的法律性质提出了不同的看法。1. 民事合同说：认为国有土地使用权转让合同是一种民事合同，不具有租赁、买卖或委托的法律性质。2. 行政合同说：认为国有土地使用权转让合同是一种行政合同，因为它是由政府部门与个人或单位之间签订的，具有行政管理的性质。3. 特殊
6、合同说：认为国有土地使用权转让合同是一种特殊合同，它既具有民事合同的性质，也具有行政合同的性质。 五、总结国有土地使用权转让合同的法律性质是一个较为复杂的问题，目前学界尚未形成统一的认识。上述四种学说各有利弊，在实践中，法院在认定国有土地使用权转让合同的法律性质时，往往会根据具体案情来综合考虑。第二部分 国有土地使用权转让合同主体资格关键词关键要点国有土地使用权转让主体资格的认定1. 国有土地使用权转让主体资格必须符合法律规定。2. 作为一般当事人，有权转让国有土地使用权的主体必须是经法律或行政法规授权的单位或个人。3. 作为例外当事人，可以转让国有土地使用权的主体包括国有企业、集体企业、私营
7、企业、外商投资企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业、个体工商户、社会组织等。国有土地使用权转让主体资格的审查1. 实务中，审查国有土地使用权转让人资格，要审查其是否具有合法取得国有土地使用权的证明文件，如国有土地使用证建设用地批准书等。2. 审查国有土地使用权受让人资格，要审查其是否具有使用国有土地使用权的合法目的，如用于建设公共设施、公共服务设施、公益事业设施、教育设施、医疗设施、体育设施、文化设施等。3. 审查国有土地使用权转让合同主体资格时，要审查其是否具有履行合同的能力，如是否有足够的资金、技术、设备等。国有土地使用权转让合同主体资格国有土地使用权转让合同的主体资格是
8、指具有订立和履行国有土地使用权转让合同能力的自然人和法人。国有土地使用权转让合同主体资格的认定，直接关系到合同的有效性、履行性和可执行性。一、国有土地使用权转让合同主体资格的一般规定合同法第41条规定，具有法律行为能力的自然人、法人和其他组织可以作为合同的主体。根据该规定，国有土地使用权转让合同的主体资格包括：1、自然人：具有完全民事行为能力的自然人，即年满18周岁且具备国家规定行为能力的自然人。2、法人：具有独立法人资格的企业、事业单位、社会团体等法人，以及其他依法具有法人资格的组织。3、其他组织：不具有法人资格的组织，如合伙企业、个体工商户等。二、国有土地使用权转让合同主体资格的特殊规定除
9、了上述一般规定外，国有土地使用权转让合同主体资格还有一些特殊规定：1、限制行为能力人订立国有土地使用权转让合同时，应当取得其法定代理人的追认。2、无民事行为能力人不得订立国有土地使用权转让合同。3、国家机关、事业单位、社会团体不得从事国有土地使用权转让活动。4、国有土地使用权转让合同的主体必须是依法取得国有土地使用权的单位或个人。三、国有土地使用权转让合同主体资格的审查在签订国有土地使用权转让合同时，当事人应当对对方的主体资格进行审查，以确保合同的合法性。审查的主要内容包括：1、审查对方的身份证明。2、审查对方的法人资格证明。3、审查对方是否具有国有土地使用权。4、审查对方是否有权处分国有土地
10、使用权。四、国有土地使用权转让合同主体资格的认定标准国有土地使用权转让合同主体资格的认定标准主要包括：1、当事人是否具有相应的民事行为能力。2、当事人是否依法取得国有土地使用权。3、当事人是否有权处分国有土地使用权。4、当事人是否符合国家有关法律、法规和政策的规定。五、国有土地使用权转让合同主体资格的法律后果如果国有土地使用权转让合同的主体资格不符合法律规定，则合同无效。合同无效的法律后果包括：1、合同自始无效，当事人之间不存在任何权利义务关系。2、当事人应当返还已经取得的财产。3、当事人应当赔偿对方的损失。4、国家机关可以依法对当事人进行处罚。第三部分 国有土地使用权转让合同主要条款关键词关
11、键要点【当事人】：1. 转让方和受让方身份的确定：转让方必须是国有土地使用权的合法权利人，受让方应当具备相应的资格和条件。2. 当事人住所地：当事人的住所地对确定管辖法院和法律适用具有重要意义。3. 法定代表人或委托代理人：如果当事人是法人或者其他组织，则应当指派法定代表人或者委托代理人参与合同的谈判、签订和履行。【转让标的】：一、当事人基本情况包括当事人的名称、住所、法定代表人或主要负责人姓名、职务等。二、标的物的基本情况包括国有土地使用权的性质、面积、位置、用途、使用年限等。三、转让价格包括转让价格的具体金额、支付方式、支付期限等。四、转让期限包括转让合同的有效期、转让标的物的交付期限等。
12、五、违约责任包括违约责任的具体内容、违约金的计算方法、违约金的支付方式等。六、合同的生效条件包括合同的生效条件、合同生效的具体时间等。七、合同的解除包括合同解除的具体条件、合同解除的具体程序等。八、争议解决方式包括争议解决的方式、争议解决的具体程序等。九、其他约定事项包括其他约定事项、其他约定事项的具体内容等。十、合同附件包括合同附件的名称、合同附件的内容等。十一、合同的效力包括合同的效力、合同的效力范围等。十二、合同的公证包括合同的公证、合同公证的具体程序等。十三、合同的登记包括合同的登记、合同登记的具体程序等。十四、合同的履行包括合同的履行、合同履行的具体程序等。十五、合同的变更包括合同的
13、变更、合同变更的具体程序等。十六、合同的解除包括合同的解除、合同解除的具体程序等。十七、合同的终止包括合同的终止、合同终止的具体程序等。十八、合同的效力包括合同的效力、合同的效力范围等。第四部分 国有土地使用权转让合同转让方式关键词关键要点【转让主体资质审查】：1. 转让方和受让方是否具有国有土地使用权转让的资格，应根据中华人民共和国土地管理法、国有土地使用权出让和转让条例等法律法规进行审查。2. 转让方是否取得了房屋的所有权证书或使用权证书，以及转让方是否已取得建设工程竣工验收证明，以及是否存在抵押、查封等限制转让的情形。3. 受让方是否有合法有效的身份证明，以及受让方是否具有相应的经济实力
14、和使用该宗土地的正当理由。【转让土地使用权面积及界限】： 国有土地使用权转让合同转让方式国有土地使用权转让合同转让方式主要有以下几种：一、整体转让整体转让是指转让方将国有土地使用权及其地上建筑物、其他附着物一并转让给受让方。整体转让的方式简单明了，便于操作，但转让方和受让方在转让价格、转让标的物权属等方面容易发生争议。二、划地转让划地转让是指转让方将国有土地使用权中的某一部分划出，转让给受让方。划地转让的方式较为灵活，可以满足转让方和受让方的不同需求，但转让方和受让方在划地转让的范围、价格、权属等方面容易发生争议。三、作价出资转让作价出资转让是指转让方将国有土地使用权作价出资，与受让方共同投资
15、设立公司，转让方获得公司股份。作价出资转让的方式可以实现转让方和受让方的共同利益，但转让方和受让方在公司股权分配、经营管理等方面容易发生争议。四、抵债转让抵债转让是指转让方以国有土地使用权抵偿债务，受让方接受抵债转让的国有土地使用权。抵债转让的方式可以帮助转让方清偿债务，但转让方和受让方在抵债转让的价格、权属等方面容易发生争议。五、赠与转让赠与转让是指转让方无偿地将国有土地使用权转让给受让方。赠与转让的方式较为少见，但转让方和受让方在赠与转让的效力、权属等方面容易发生争议。在国有土地使用权转让合同的转让方式中，整体转让和划地转让最为常见。作价出资转让、抵债转让和赠与转让则较为少见。第五部分 国有土地使用权转让合同转让费用的支付关键词关键要点【转让费的确定】：1. 转让费的确定方式：合同双方当事人协商确定、参照相邻或附近土地使用权转让价格确定、采取评估方式确定、采用招标、拍卖、挂牌方式确定等。
