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1、1房地产估价师2016 年考试真题与答案解析房地产估价师2016 年考试真题与答案解析理论与方法科目理论与方法科目一、单项选择题（共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案只有 1 个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相；B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结
2、果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。2A.该商业房地产所在地区经济发展、人增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D【解析】本题考查
3、的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材 P65。5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。A.估价对象距离机场 35 公里B.估价对象面临街，所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过【答案】D【解析】本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中的位置描述包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。参见教材 P78。6.下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（）。A.消费者的收入水平堉加B.该种房地产的价格水平下
4、降C.该种房地产的开发成本上升D.消费者预期该种房地产价格上涨【答案】C3【解析】本题考查的是房地产需求。一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少。参见教材 P86。7.购买一套建筑面积为 120m2,单价为 18000 元/m2 的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款面B.于成交日期一次性付清，绐予 5%的优惠C.于成交日期支付 50 万元，余款在第一年年末支付D.首付 50%,余款以期限 10 年、年利率 7%、按月等额本息还款的低押贷款支付【答案】D【解析】本题考查的是名义价格和实际价格。选项 D 的名义价格和实际价格是相
5、等的，都是216 万元。参见教材 P113。8.距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单定指标，其中相对科学的距离指标是（）。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】D【解析】本题考查的是房地产区位因索。经济距离是更科字但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通赛用统一用货币来衡量，以反映距离。参见敦材 P132。9.下列影响价格的因索中，不属于实物因素的是（）。A.朝向B.保温4C.隔音D.户型【答案】A【解析】本题考查的是房地产实物因索。朝向是区位因素。参见教材 P12510.关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）。A.只有合法的房地产才能成为估价对象B
6、.估价对象状况必须是实际状况C.以公益为目的学校教学楼可以作为抵押评估对象D.估价结果应是在依法判走的估价对象状况下的价值或价格【答案】D【解析】本题考查的是合法原则。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下定价值或价格，参见教材 P155。11.评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是（）。A.价值时点为现在，估价对象状况为现在状况B.价值时点为现在，估价对象状况为未来状况C.价值时点为未来，估价对象状况为现在状况D.价值时点为未来，估价对象状况为未来状况【答案】B【解析】本题考查的是价值时点原则。在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：（1）
7、价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致。（2）估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。参见教材 P162。512.某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估计值分别为 6 万元、4.2 万元和5.4 万元。若收 H 期限为 30 年，报酬率为 6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（）万元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59【答案】A【解析】本题考查的是谨慎原则。遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。4.2/6%1-1/（1+6%）30=51.81。
8、参见教材 P171。13.评估建筑面积为 1202 的住宅在 2016 年 9 月 30 日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是（）。A.甲B.乙C.丙D.丁【答案】B6【解忻】本题考查的是。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。参见敦材 P173。14.卖方 5 年前以贷款方式购买了一套達筑面积为 85m2 的住宅，贷款总额为 45 万元，期限为 15 年，年利率固定不变为 6%，采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付
9、给卖方 50 万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款，若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的 6%和 4%。则该住宅的正常成交价格为（）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】A【解析】本题考查的是统一税费负担。至价值时点，尚未偿还的贷款=45x（1-5/15）=30 万元，正常负担下的价格=30+50/（16%）/85=0.9787 万元/m2=9787 元/m2。参见教材P184。15.关于比较法运用的说法，错误的是（）。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择_进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例
10、不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考D.修正或调整的因素越多，估价结果越合理【答案】D7【解析】本题考查的是比较法适用的估价对象。选项 A 正确，比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产；选项 B 正确，有特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正；选项 C 正确，挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考；选项 D 错误，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。16.甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为 50 万元和 70 万元，若将该两家土地合并为一家
11、土地，合并后的土地市场价格为 150 万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（）万元。A.0-50B.50-65C.50-80D.62.5-150【答案】C【解析】本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。甲宗地单独的价格为 50 万，合并后增值=150-（50+70）=30（万元）。那么土地乙的拥有着可要价 50 万元至 80 万元（50+30=80）。参见教材 P190。17.某写字楼持有期内年均有效毛收入为 400 万元，运营费用率为 30%,预计持有至 5 年末出售时的总价为 6000 万元，销售税费率为 6%，报酬率中无风险报酬率为 6%,风险报酬率为
12、无风险报酬率的 25%，则该写字楼目前的收益价值为（）。A.5061.44B.5546.94C.5562.968D.6772.85【答案】A【解析】18.关子建筑物经济寿命说法，正确的是（）。A.经济寿命主要甶建筑物的质量及地基稳走性决走B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变【答案】C【解析】本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况
13、等进行综合分忻判断得出的。参见教材 P235。19.房地产的有租约限制价值等于（）。A.无租约现值价值减承租人权益价值B.出租人权益价值加承租人权益价值C.无租约现值价值减出租人权益价值D.出租人权益价值减承租人权益价值【答案】A【解析】20.运用市场提取法求取的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是（）。9A.能够获得的交易实例数量较多B.所取得的报酬率是利用过去的数量求取的C.利用试错法和内插法求取报酬率时存在计算误差D.可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整【答案】B【解析】本题考查的是报酬率的求取方法。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑巾过去而非未
14、来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。参见教材 P250。21.某房地产的年净收益为 60 万元，建筑物价值为 200 万元，建筑物资本化率为 12%,土地使用年限为，土地报酬率为 6%,该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】C【解忻】本题考查的是剰余技术。建筑物年收益额=建筑物现值 x 建筑物的资本化率=200 x12%=24,那么土地的年收益额=60-24=36，土地定价值=36x（P/A,6%,30）=38x1/6%x1-1/（1+6%）30】=495.53。合计，房地产价值=200+495.53=695.
15、53 万元。参见教材 P257。22.某新建房地产的土地取得成本为 200 万元，建设成本和管理费用之和为 500 万元，投资利息为 50 万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的 3%和 6%，成本利润率为 15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元。A.939.5610B.947.80C.952.51D.986.84【答案】C【解析】本题考查的是单位比较法。V=200+500+50+3%V+6%V+（200+500+50+3%V）x15%，V=952.512(万元)。参见教材 P290。23.某房地产的土地是于 8 年前通过出让方式取得的，1 年后房屋达成交付使用，容积率为1.2，目前
16、该房地产的土地重新构达价格为每平方米土地面积 3000 元，建筑物重新购建价格为2800 元/m2,建筑物成新率为 90%，土地使用 8 年的年期调整系数为 94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520【答案】D【解析】本题考查的是成本法总结。3000+2800 x90%=5520（元/m2）。24.通过房租求取房地产净收益，不应扣除（）。A.空置损失B.房产税C.房屋折旧费D.房屋保险费【答案】C11【解析】本题考查的是净收益的测算。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。参见教材 P238。25.某住宅建筑面积为 160m2,土地剩余使用期限为 60 年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为 5000 元/m2 和 3500 元/m2。目前该房屋门窗，墙面地面等破损引起的折旧为 5 万元，户型设计落后引起的折旧为 8 万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6 万元，若土地报酬率为 6%,则该住宅的成本价格为（）万元。A.115.91B.117.
