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1、目录目录第一章总论.11.1项目基本情况.11.2项目概况.3第二章项目建设背景和必要性.52.1项目建设背景.52.2项目必要性.6第三章需求分析和建设规模.93.1项目需求分析.93.2项目建设规模和内容.13第四章项目场址与建设条件.154.1项目区概况.154.2建设场址.164.3项目区自然条件.174.4道路交通现状.184.5通讯.194.6市政配套设施.19第五章工程建设方案.205.1 项目概况.205.2总体原则和思路.225.3项目设计方案.225.4公用辅助工程.24第六章 环境影响评价.526.1编制依据.526.2环境影响分析.526.3环境保护措施.556.4环境
2、保护结论.58第七章劳动安全卫生与消防.607.1劳动安全卫生.607.2消防.61第八章组织机构与人力资源配置.638.1组织机构.638.2人力资源配置.63第九章项目进度计划与工程招标.659.1总体进度计划.659.2项目招投标.65第十章投资估算与资金筹措.6810.1投资估算.6810.2资金筹措.75第十一章效益评价.7611.1社会效益评价.7611.2经济效益分析.78第十二章风险分析.8012.1风险因素识别.8012.2风险因素的防范及转移.8212.3风险分析结论.82第十三章结论.8313.1主要结论.8313.2问题和建议.831第一章总论第一章总论1.1项目基本情
3、况1.1.1项目名称老旧小区周边道路及配套基础设施提升改造项目可行性研究报告。建设性质：改造项目。1.1.2建设单位概况项目建设单位：1.1.3 报告编制依据1、投资项目可行性研究指南（试用版）；2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、中华人民共和国城乡规划法（2019 年修订）；4、城市居住区规划设计规范（GB 50180-2018）；5、城市电力规划规范（GBT 50293-2014）；6、城市排水工程规划规范（GB 50318-2017）；7、城镇燃气设计规范（GB 50028-2006）2020 年版；8、无障碍设计规范（GB 50763-2012）；9、城市停车规划规范（GBT
4、 51149-2016）；10、城镇道路路面设计规范（CJJ 169-2012）；211、建筑给排水设计规范（GB 50015-2019）；12、老年人居住建设设计标准（GB50016-2014）2018 年版；13、消防给水及消火栓系统技术规范（GB 50974-2014）；14、民用建筑设计统一标准（GB 50352-2019）；15、建筑设计防火规范（GB 50016-2014）2018 年版；16、梅州市城市总体规划（2015-2030 年）；17、梅州市“三旧”改造实施办法（2020 年）；18、关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见国办发202023 号；19、关于做好城镇老旧
5、小区改造 2021-2025 年规划编制和申报2021 年改造计划任务的通知粤建节函2020448 号；20、其他有关的法律法规、规范标准、政策、规划等。1.1.4项目提出的理由和过程结合国家、广东省、梅州市对于城市老旧小区改造的规定，以及广东省政府办公厅印发的 关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见、梅州市住房城乡建设局下发的关于做好梅州市 2020 年老旧小区改造工作的函等工作计划、文件的要求，为了进一步推进梅州市区内的老旧小区进行更新改造，需要通过建筑活化、外观整饰、业态提升，为老旧小区重新注入活力，从而提升居民幸福感。按照固定资产投资项目基本建设管理程序及本项目建设的推进计划，受项
6、目建设单位梅州市发展和改革局的委托，泰宇建筑工程技术咨询有限公司随即开展 梅江区城北新洲路片区老旧小区周边3道路及配套基础设施提升改造项目可行性研究报告的编制工作。1.2项目概况1.2.1建设地点1.2.2建设内容和规模对嘉大、地质队、外贸、县建和税务宿舍等 5 个老旧小区周边道路及配套基础设施进行提升改造，总面积 8167 平方米，工程包括修复部分破损混凝土路面、整体加铺沥青混凝土面层、破除原人行道铺装、管线埋地并恢复人行道、排水工程和绿化工程等基础设施工程。1.2.3实施进度新洲路片区 5 个老旧小区周边道路及配套基础设施改造项目建设周期约 12 个月，即从 2022 年 10 月至 20
7、23 年 9 月。1.2.4项目总投资和资金筹措本项目总投资 875.52 万元，其中工程建设费用 719.38 万元，工程建设其他费用 91.29 万元，预备费 64.85 万元。资金来源：除争取上级资金外，不足部分由地方财政解决。1.2.5主要技术经济指标项目主要经济技术指标见表 1.2-1。项目主要技术经济指标表表 1.2-145第二章项目建设背景和必要性第二章项目建设背景和必要性2.1项目建设背景自 2000 年后，我国的城市进入了高速发展的阶段，新的城市建设理念快速发展，各地的新区新城蓬勃发展，代表了中国经济发展的高度成就。在城市不断外扩的同时，建成年代较早的城市中心区逐渐与城市发展
8、脱节，占据了较好的区位却无法发挥应有的作用，既造成了城市内部价值的“塌陷区域”，也使得这些区域内的居民居住条件始终无法得到改善。通过老旧小区改造，在修缮提升的角度上维持城市的既有风貌，直接改善居民的居住条件；并且通过一系列公共服务的完善，把这些地区的居住水平、生活水平大幅提高，是最符合当下实际情况的保障性安居工程之举。因此，我国针对城市内老旧小区存在的各项问题，从国家到地方均出台了政策措施促进城市内部更新发展。2015 年 12 月，中央城市工作会议提出了要“加快推进老旧小区改造”。随后，2016 年 2 月印发的中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见中，要求“有序实施城市
9、修补和有机更新，解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱等问题”。2020 年 7 月国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见中，要求“到十四五期末，结合各地实际，力争基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务”。2021 年 1 月，广东省人民政府办公厅出台的关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见中，要求在 2021 年，全省开工改造不少于 1300个城镇老旧小区，惠及超过 25 万户居民，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，基本完成我省 2000 年底6前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，有条件的地区力争完成 2005 年底
10、前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。2000 年以前，小区占地面积：6089 平方，小区共6 栋楼，共18 个楼梯。层高1 层-4.5 米，2 层-3.5 米，3-6 层-3 米，共216 户。由于房屋使用年限较长、设施设备落后、功能配套不全、绿化环境差等问题日益凸显，出现的安全隐患较多，严重影响了居民的基本居住条件和正常的生活环境，居民迫切希望尽快改变这种旧、脏、乱、差的居住环境，对小区改造提升的意愿较为强烈。在此背景下，受委托，我司承接梅江区城北新洲路片区老旧小区周边道路及配套基础设施提升改造项目的可研编制工作，作为上报政府有关部门审批和项目建设的依据。2.2项目必要性项目的建设能够促进经
11、济发展、构建经济内循环加快推进城镇老旧小区改造，是扩大内需、建立内循环的重要举措。根据国务院汇总，2020 年各地改造城镇老旧小区 3.9 万个，按平均每个小区改造资金投入 2500 万元计算，就能实现投资近 1 万亿元。据城乡住房建设部估计，全国城镇老旧小区改造总投资将超过 5 万亿元。由于改造投资具有产业关联度高、带动力强、投资周期短、资金周转快、消费潜力大等特点，落实老旧小区改造能够有效带动钢铁、建材、适老适残设备、电梯、水电管线、社区服务等上下游产业的发展，增加建设投资、扩大内需、带动消费。同时，老旧小区改造建设过程，就是扩大建筑维修就业的过程，是当前扩大城乡就业的重要渠道。老旧小区一
12、旦完工，社区服务水平大大提高，需要大批从事社区服务的人员加入，扩大社区就业成为当前和今后“稳就业”不可或缺的途径。因此老旧小区改造对促进经济增长以及构建国内经济循环都7具有不可或缺的作用。项目的建设有助于提高梅州市综合实力，实现可持续性发展 21 世纪各个城市之间的新一轮竞争，不仅是经济实力、区位优势的竞争，同时也是文明环境、居民素质的竞争，还包括了生态、人居和创业环境的竞争。但是，由于老旧小区处于城市中心的关键位置，却又存在环境污染、管理落后、车位紧张、绿地面积不足、设施不足等的问题，一方面影响了居民生活的舒适度和幸福感，另一方面也影响到整个城市综合竞争力和城市的可持续发展能力。然而，通过老
13、旧小区改造项目，能在保持原有建筑、文化的基础上因地制宜进行修复，还能够有效改善城市核心区内老旧小区的环境，合理利用土地资源，对公共设施应进行补偿式增加，释放或重构的公共空间催生城市创造力，从而促进城市的可持续发展。不仅如此，老旧小区改造还有利于提升梅州市居民的主人翁意识、文明意识、服务意识，变得更自觉参与进共同维护小区环境等行动中来，为梅州市经济发展提供一种可持续发展的生产力要素，为实现经济持续、快速、健康发展提供重要资本。为此，对城市老旧小区进行城市更新改造势在必行。项目的建设有利于改善居住环境，树立文明城市形象随着城市建设步伐的加快，环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌
14、现出来，给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受，已经成为了城市建设和管理水平的重要窗口。相比之下一些老旧小区内“三线”乱拉，停车混乱，公共设施破损、消火栓布点不足、照明设施缺乏等问题，成为了城市建设和管理的薄弱地带。本项目将在交通设施、照明设施、安全设施、服务设施、美化工程等方面对小区内进行改造，以干净小区、整洁小区、平安小区、有序小区作为改造目标，优化小区内的公共区域，完善小区内的公建配套和公共设施，为小区居民提供一个环境优美、设施齐全的居住环境。同时，本项目使原来落后8的小区旧貌变新颜，更好地融入了现代化城市格局，让观光者爽心悦目，增强梅州市的魅力，树立起现代文明城市的新形象。项目的建设有助
15、于构建美好和谐社会一个环境优美的生活空间对于形成和谐的人际关系，维护社会安定团结有着十分重要的作用。改造老旧小区的意义除了改善、维持社区秩序，保障居民基本的居住条件以外，还可以协调社区内各方面的关系，化解不平衡、不和谐因素引发的矛盾，营造和谐的人文环境。通过实施本项目，将损坏的道路及时修补，照明设施得到增设，消防施舍得以更新等，不仅能帮助居民改善了基本居住条件，还能增强老百姓的幸福感、获得感、安全感。项目的建设满足了广大群众多层次多方面的精神需求，对于促进社会进步，实现物质文明、政治文明和精神文明协调发展，具有重大意义。综上所述，该项目的落实，无论从执行国家宏观政策，还是加强梅州综合实力的需要
16、，亦或是从经济发展、改善人居环境现实的需求来看，都是十分必要的。因此该项目是符合国家发展战略的需求，也是响应国家相关政策的举措。本项目的意义重大，理由充分、迫切性强、建设条件具备，急待实施。9第三章需求分析和建设规模第三章需求分析和建设规模3.1项目需求分析3.1.1老旧小区改造相关政策分析1、国家层面2015 年 12 月召开的中央城市工作会议就提出，“加快城镇棚户区和危房改造，加快老旧小区改造”。2016 年 2 月，中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见印发，“有序推荐老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造、加快配套设施基础建设”被纳入“完善城市公共服务”之中。2019 年 4 月 15 日，住房和城乡建设部办公厅国家发展改革委办公厅财政部办公厅发布关于做好 2019 老旧小区改造工作的通知，全面推荐城镇老旧小区改造。所谓老旧小区，是指建成于 2000 年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。2019 年 6 月 19 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推荐城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。会议认为，加快
