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1、地库无效成本研究分析与对策无效成本定义所谓无效成本就是开发项目过程中产生的对形成产品、提升 价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。由于利润=销售总价总成本（含有效成本与无效成本），故要想提高利润，在 销售总价、有效成本一定的情况下，必须减少无效成本的发生。通过研究和分析无效成本的构成，制定无效成本管理与控制的细则，以实现 减少无效成本，以最少的经济消耗取得最优的经济效益目的。建筑安装成本土地成本公共设施成本销售成本管理成本财务成本税费成本开发前期成本其他房地房地产产开开发发各各项项成本构成成本构成建筑安装成本土地成本公共设施成本销售成本管理成本税费成本财务成本开发
2、前期成本无效成本招招标标施工施工对设计效果把握不准 设计变更下达不及时材料、施工工艺选择不当 多工序设计图矛盾装饰设计未结合建筑现状没没对对保守保守设计进设计进行行设计设计优优化化 设计设计拆除和重建后期加固与补强影响质量多次返工，增加时间成本效果没达预期 经济性不合理使用周期短的高标准临设 施工方案计划安排失误 工程质量管理不善临设拆除与重建赔偿与维修费用拆除重建、返工费大增展示资料有误不合理的交楼标准 不准确的销售承诺 样板房过早销售销销售售业主投诉引发赔偿交楼内容导致成本增加为承诺付出大量成本重复建设无效成本分布与表现合同条款有误经济标编制出现失误影响工期、质量、造价造价偏高设计 无效成
3、本组成地地库库部分部分总图总图部分部分地上部分地上部分*本图表引用业界地下室无效成本研究专家 王骥产品设计无效成本控制与优化课件地库 无效成本组成地库 无效成本分析重要性地库可销售，但各地去化率各异，成本回收时间长，卖不出去的还会成为“死”成本一般情况下地库满足能少建尽量少建，多余的地库建设大大影响项目利润率。*参考数据：普通地下一层地下车库建安成本约2800元/平米，人防地下室约3200元/平米 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约29003100元/平米地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约32003600元/平米 单个车位成本810万元一般来说，不计算装修成本，地库造价
4、可占到总建筑成本2030%，如果能减少其无效成 本，提高利润率的效果明显。公司近年公司近年项项目抽目抽样样清清单单序号项目名称地库面积（m2）车位数（辆）1项目124,875.005002项目223,555.285363项目322,499.835124项目440,777.176535项目525,764.946906项目638,562.9112807项目748,118.8216038项目8110,567.9533159项目966,822.09160010项目1028,603.4163511项目1115,706.0346412项目1280,063.69186213项目1390,823.242840
5、14项目1434,473.5075415项目1552,970.20133516项目1691,876.45172817项目1720,097.0049918项目1826,150.1461419项目1961,653.18136620项目2085,264.56202121项目21121,194.81315122项目2280410.99217523项目2332,818.0081824项目2446,639.92108925项目2537,178.07114326项目2623,264.4774227项目2725,500.56770注：在保利系统抽取项目样板27个作分析49.843.943.962.437.33
6、0.130.033.441.845.033.843.032.045.739.753.240.342.645.142.238.537.043.542.832.531.433.130.0020.0010.000.0040.0050.0060.0070.00项目1项 目2 项目 3 项 目4项 目5 项目6 项目7 项 目 8 项 目 9 项 目10 项目 11 项 目12 项目 13 项 目14 项目 15 项 目16 项目 17 项 目18 项目 19 项 目20 项目 21 项 目22 项目 23 项 目24 项目 25 项 目26 项目27单车位面积（单位：平方米）公司公司车车位控制指位控制
7、指标标注：原来集团对项目地下室效率是通过控制单车位面积指标作评估，没有具体 指导性操作措施。为此，通过技术提炼，对以下方面提出设计控制强制性条文：地地库规库规模模地地库轮库轮廓廓柱网分析柱网分析平面模平面模块块车车道出口道出口人防人防设计设计设备设备用房用房其他其他优优化化地地库规库规模模车车道出口道出口设备设备用房用房人防人防设计设计地地库轮库轮廓廓柱网分析柱网分析其他其他优优化化平面模平面模块块地下地下车库规车库规模模设计设计依据依据依据各地方停车位配建标准（或规划要点）进行配建车位计算，确定项目所需总车位数。列举如下图：落实当地是否容许设置地上停车位，若容许，其上限比例多少落实当地是否容
8、许子母车位、微型车位等非标车位布置及其折减系数落实各业态比例，如住宅、商业、办公等配建车位指标均不一样上海佛山珠海地地地库库库规规规模模模车车道出口道出口设备设备用房用房人防人防设计设计地地库轮库轮廓廓柱网分析柱网分析其他其他优优化化平面模平面模块块地地地库库库规规规模模模地下地下车库规车库规模模配建配建车车位位结论：一般情况下，配建车位数量刚满足报批和实际功能需要即可，严格控制地下车库面积规模，不随意做大。实际实际建建设车设车位位较规较规划需配建划需配建车车位多出位多出较较多，造成地多，造成地库库面面积积增加增加*注：当地车位售价高，或项目品质定位高，在各方论证后，可适当提高停车位配比车车道
9、出口道出口设备设备用房用房人防人防设计设计地地库轮库轮廓廓柱网分析柱网分析其他其他优优化化平面模平面模块块地地地库库库规规规模模模地下地下车库规车库规模模配建配建车车位位如在一二线城市核心地区，车位销售价格高，未来销售量有所预期时，可适当提高 车位配比。如可预计实际车位需要1车位/100平米，规划要求0.8车位/100M2，车位销售价格 20万元，车位成本10万元/个，两年的财务利息10万6%2=1.2万元。多余车位的利润率8.8万元/10万元=88%此种情况需营销与技术做专项讨论评判。地地地库库库规规规模模模地地库轮库轮廓廓柱网分析柱网分析平面模平面模块块车车道出口道出口人防人防设计设计设备
10、设备用房用房其他其他优优化化地下地下车库规车库规模模充分利用地上充分利用地上车车位位经统计：全国 60%以上地区规划部门允许520%的地上停车位。当可预期需求要远小于供给时，需充分应用此指标。车车道出口道出口设备设备用房用房人防人防设计设计地地库轮库轮廓廓柱网分析柱网分析其他其他优优化化平面模平面模块块地地地库库库规规规模模模地上停地上停车车位的位的设设置原置原则则：优优先商先商铺铺前前设设置停置停车车位，再而小区位，再而小区 周周边设边设置停置停车车位，最后在小区内部位，最后在小区内部设设置停置停车车位位地下地下车库规车库规模模充分利用地上充分利用地上车车位位商商铺铺前停前停车车位位地上停地
11、上停车车位最小尺寸（受停位最小尺寸（受停车车位与商位与商铺铺消防消防间间距、出距、出车车尺寸尺寸约约束）束）车车道出口道出口设备设备用房用房人防人防设计设计地地库轮库轮廓廓柱网分析柱网分析其他其他优优化化平面模平面模块块地地地库库库规规规模模模*注：布置地上停车位时需考虑车位对周边建筑的影响；若仅为满足车位指标，验收后实际不布置车位的位置，需充分评估当地规划公示图对日后小业主验收投诉影响。地下地下车库规车库规模模充分利用地上充分利用地上车车位位小区内部停车位小区周边停车位做法要便于后期改造覆绿，后期保证小区内人车分流。退让出核心景区，保证后期园林品质。注意消防要求（a.车位距离楼栋6mb.避开
12、消防登高面）内部停内部停车车位位设设置注意事置注意事项项车车道出口道出口设备设备用房用房人防人防设计设计地地库轮库轮廓廓柱网分析柱网分析其他其他优优化化平面模平面模块块地地地库库库规规规模模模*注：该项目地上停车位达20%，地上停车位过多后需考虑项目品质下降的因素。特殊案例：公司某特殊案例：公司某项项目目地下地下车库规车库规模模充分利用地上充分利用地上车车位位小区内部停小区内部停车车位位车车道出口道出口设备设备用房用房人防人防设计设计地地库轮库轮廓廓柱网分析柱网分析其他其他优优化化平面模平面模块块地地地库库库规规规模模模在对地上建筑影响可控的范围内，无充分利用地上停车 位配额，致地库面积增加根
13、据当地规划要求允许地面停车比例为10%。本项目地面允许停车数为1335*0.1=133个；本项目地面西北角设了4个幼儿园车位，东南角设 了16个出租车上落客泊位，其余均为地下车位；地面还允许做更多的停车位。地下地下车库规车库规模模充分利用地上充分利用地上车车位位案例分析：公司某案例分析：公司某项项目目车车道出口道出口设备设备用房用房人防人防设计设计地地库轮库轮廓廓柱网分析柱网分析其他其他优优化化平面模平面模块块地地地库库库规规规模模模结论：在容许设置地面停车城市，充分利用地上停车位配额，在满足绿地率、对地上建筑影响评估等条件下，优先布置 地上停车位，剩余再设置成地下停车位，减少地下停车库规模。
14、地下地下车库规车库规模模充分利用地上充分利用地上车车位位案例分析：公司某案例分析：公司某项项目目根据当地规划要求，公共建筑地面停车位 不宜小于总停车数的5%；居住区内地面 停车率不宜超过10。本项目总机动车位728个，其中地面西边 办公楼设了3个停车位，其余均为地下车 位；办公地面车位不满足地面停车要求，且居住地面停车还能做很多车位。*注：对于非机动车库的面积指标，同样应充分利用地面非机动 车停车配额。车车道出口道出口设备设备用房用房人防人防设计设计地地库轮库轮廓廓柱网分析柱网分析其他其他优优化化平面模平面模块块地下地下车库规车库规模模微型微型车车位、子母位、子母车车位位地地地库库库规规规模模
15、模微型车位：车库建筑设计规范（JGJ 1002015）1.机动车库应根据停放车辆的设计车型外廓尺寸进行 设计。机动车设计车型的外廓尺寸可按表411取值。2.机动车库应以小型车为计算当量进行停车当量的换 算，各类车辆的换算当量系数应符合表412 的规定。子母车位：一般指的是可以停放两辆汽车但按照一个车位出售或核 发一个权利证书的车位，不过只可以前后停放，其称谓 是一种销售用语。车车道出口道出口设备设备用房用房人防人防设计设计地地库轮库轮廓廓柱网分析柱网分析其他其他优优化化平面模平面模块块地地地库库库规规规模模模地区地区微型微型车车位位计计算算规则规则子母子母车车位位计计算算规规 则则备备注注上海
16、/1对子车位折算 为1.5个车位小型车车位数不于核定总停车位换 算当量的90%长沙0.7个有效车位2个有效车位子车位总数不超过应建车位总量的 5%，子车位与微型车位的总数不得 超过应配建车位总量的10%佛山0.7个有效车位1.5个有效车位/部分地区微型部分地区微型车车位、子母位、子母车车位位规规划划计计算算规则规则地下地下车库规车库规模模微型微型车车位、子母位、子母车车位位车车道出口道出口设备设备用房用房人防人防设计设计地地库轮库轮廓廓柱网分析柱网分析其他其他优优化化平面模平面模块块地地地库库库规规规模模模地下地下车库规车库规模模常常见问题见问题原原设计设计结论：优先布置标准小型停车位，在剩余“死”空间再填塞“非标”车位进一步提高停车效率。*注：可适当考虑到当地经济发展程度，在不减少原停车数量基础上，如利用塔楼部分非标柱跨，适当增加“非标”小型车位（如2500X5500），以增加部分单车位销售额及高档车使用需求。错误理解容许设置非标车位政策，大量布置非标停车位，导 致“另类”降低停车效率案例分析：公司某案例分析：公司某项项目目（车车位：位：1143，停，停车车效率：效率：33m2/辆辆
