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1、某综合服务大楼建设项目管理案例某政府机关要建设一栋高 4 层、建筑面积 9300 平方米的综合服务大楼，安装必要的水、电、气及通信设备，工程总经费 6800 万元。工程计划开始日期为 2015 年 1 月 1 日，工程计划完工日期为 2016 年 12 月 30 日，全部工期为两年。一、项目描述（一）项目简介1、项目目标项目建设工期为两年，总投资为 6800 万元，2015 年 1 月 1 日开工，2016 年 12 月 31日交付建设完工、配备水电气及通讯设备的综合服务大楼。2、项目承担单位的基本情况经过招投标，本项目四川华西集团子公司-四川省第一建筑工程公司承建。公司拥有房屋建筑工程施工总
2、承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、机电设备安装工程专业承包壹级资质和消防设施工程专业承包壹级资质，通过了 IS09001 国际质量管理体系、IS014001 国际环境管理体系、GB/T28001 职业健康安全管理体系认证。该公司先后获得“全国首批 520 家重合同守信用企业”、“全国质量稳定合格企业”、“全国施工企业设备管理优秀单位”、“四川省国有建筑企业综合实力 10 强”、 “四川省建筑业先进企业”、“四川省重点建设先进单位”、“质量效益型企业”等多项荣誉。具备承建该项目的能力与资质。（二）项目建设的必要性分析1. 项目建设解决现有业务用房不足的问题现有大楼建于 1999 年，
3、面积仅 1400 平方米，办公区域人员拥挤，且规划设计不合理。2. 项目建设有利于提高政府部门硬件水平原办公大楼消防设施滞后，水、电线路老化严重，难以改造，存在重大消防安全隐患；新增职能部门如五保老人活动室、文化功能室等缺乏必要的服务场所与设施拟新修大楼会安装必要的水、电、气及通信设备，功能健全、设备配套，结构布局合理以及功能设置齐全。3. 项目建设有利于提高办事效率，提供更优质的服务未规划停车场地不便民众，毗邻市场、商场，环境嘈杂、拥挤，办公空间狭窄影响职能发挥。（三）项目建设的可行性分析1. 周围环境条件综合服务场所位于 XX 地块，地势平坦，经测验，地基承载力强，适宜建造楼房； 该地块北
4、邻 316 国道，东邻正在建设的县妇女儿童活动中心、青少年校外活动中心，西南邻厦门对口援建的灾后集中重建点，方圆 10 公里内，人员分布密集，便捷的交通与高人流量使得该综合服务楼辐射范围广大。2. 工程建设条件给排水条件：本项目建筑供水水源由市政自来水干管供给，生活用水为业务用水， 可直接供本工程建筑物四层；污水管有一路经过项目区；雨水经汇集后，由落水管排至室外雨水下水管道。供电条件：本项目供电引自城市高压电力网。低压电源从附近水南变电所引来两路电源，并设 UPS 作为计算机系统备用。供电、供水条件能够满足该项目的建设及项目后期运营。供气条件：项目建成时，可利用市政工程从附近居住楼群处架设输气
5、管道，保证项目运营期间的用气需求。通讯条件：项目区的通讯、宽带、闭路电视铺设，市政条件完全可满足本大楼的规划建设要求。环卫条件：按城市环卫要求布置设施，并安排清洁人员，本项目建成后将在院内， 按标准设置垃圾收集设施与城市环卫设施衔接，大楼垃圾通过城市环卫设施收集渠道进入城市垃圾无害化处理场进行处理。资金条件：该项目总预算 800 万元，其中：申请上级补助资金 652.2 万元，财政配套资金 127.8 万元，政府自筹资金 20 万元。能够满足项目建设的资金需求。（四）项目范围描述本项目建设规模及资金投入较大，专业化程度高，项目的实施应严格按工程的招投标规定进行，应根据项目的要求、特点，层层把关
6、，保证按质、按期完成工程任务。本项目建设程序包括立项审批、规划制定及审批、可行性研究、勘察设计招投标、施工招投标、土建工程施工、装修施工、公用设施施工、竣工验收等内容。二、项目组织结构本项目采取强矩阵式组织结构，项目部虽需接受上级组织职能部门的指导，但本身仍处于项目管理主导的组织方式。在强矩阵组织方式下，项目经理对上级职能部门发出的是指令性计划任务，职能部门向项目部提供的是咨询性意见，项目经理有权决定是否及如何采纳。该组织形式适用于项目规模大，外部环境复杂、协调困难，项目经理及团队能力强。下图所示：图表 1 项目组织结构图三、项目里程碑计划2015 年2016 年123456789101112
7、1234567891011121100 勘察设计1210 三通一平1220 土建工程施工1230 安装工程1240 装修工程1250 室外工程1260 竣工根据项目的目标要求：栋高 4 层、建筑面积 9300 平方米的综合服务大楼，安装必要的水、电、气及通信设备，将项目任务分成为六个子任务，分别为勘察设计、三通一平工程、土建施工工程、安装工程、装修工程及室外工程。据此拟定项目的重大里程碑计划，如下图：图表 2 重大里程碑计划图四、工作结构分解（一）工作结构分解图针对项目的实施要求及重大里程碑事件，在考虑项目目标的基础上，对该项目实施的过程进行分解，并对每项任务进行编码。图表 3 项目工作结构分
8、解图（二）项目工作描述表以具体工作“内装修”为例，进行项目工作任务描述。表格 1 内装修工作描述表工作名称内装修工作交付物内装修完工后的综合大楼验收标准施工设计图要求，项目经理签字技术条件室内装修工程施工规范工作描述根据施工设计图及相关施工规范，进行室内吊顶、墙面、地面的装修。假设条件施工设计图无误，土建工程与安装工程均已完成， 基础装修材料设备已具备。信息源通过施工设计、了解装饰材料市场所收集的信息。约束条件勘察设计阶段的项目施工设计图其他需要描述的问题风险：预定装饰材料市场供给不足防范计划：放弃原定装饰材料或购置类似材料以补充需求。签名：日期：2016 年 8 月五、项目网络计划图（一）各
9、子工作之间的前后关系根据工作结构分解，确定各子工作之间的前后关系。表格 2 子工作紧前紧后关系项目代码紧前工作紧后工作1100 勘查设计1110 勘查AB1120 方案BAC1130 初步设计CBD1140 施工设计图DCE 、F、G、H1200 施工工程1210 三通一平1211 进场道路EDI1212 临时用水线路FDI1213 临时用电线路GDI1214 土地平整HDI1220 土建工程施工1221 基础工程IE、F、G、HJ1222 地下楼JIK1223 群楼工程KJL1224 主楼工程LKM、N、O、P、Q、R、S1230 安装工程1231 给排水MLT1232 设备NLT1233
10、通风OLT1234 电气PLT1235 消防QLT1236 通信RLT1240 装修工程1241 外装修SLU、V、Y1242 内装修TM、N、O、P、Q、RZ1250 室外工程1251 停车场USW1252 道路VSW1253 室外照明WU、V、YX1254 绿化XWZ1255 公共设施YSW1260 竣工ZT、X（二）项目时间估计分配项目时间，估算各工作的执行时间。表格 3 项目时间分配项目计划耗时（月）总耗时（月）1100 勘查设计441210 三通一平371220 土建施工工程9161230 安装工程5211240 装修工程7231250 室外工程2231260 验收124表格 4 各
11、工作执行时间估算表项目开始时间持续时间（天）结束时间累计用时（天）1100 勘查设计1110 勘查2015/1/1202015/1/21201120 方案2015/1/21152015/2/5351130 初步设计2015/2/5252015/3/2601140 施工设计图2015/3/2602015/5/11201200 施工工程2015/5/12015/5/11211 进场道路2015/5/1302015/5/311501212 临时用水线路2015/5/1302015/5/311501213 临时用电线路2015/5/1302015/5/311501214 土地平整2015/5/1902
12、015/7/302101220 土建工程施工2015/7/302015/7/301221 基础工程2015/7/30302015/8/292401222 地下楼2015/8/29452015/10/132841223 群楼工程2015/10/13452015/11/273301224 主楼工程2015/11/271502016/4/254801230 安装工程2016/4/252016/4/251231 给排水2016/4/25802016/7/145601232 设备2016/4/251002016/8/35801233 通风2016/4/25852016/7/195651234 电气2016/4/251202016/8/236001235 消防2016/4/25802016/7/145601236 通信2016/4/25802016/7/145601240 装修工程2016/4/252016/4/251241 外装修2016/
