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1、题库复习题库复习 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法自年房地产估价师之估价原理与方法自我检测试卷我检测试卷 A A 卷卷(含答案含答案)单选题（共单选题（共 6060 题）题）1、循行到达巅顶的经脉有 A.足太阳经 B.足阳明经 C.足厥阴经 D.足太阴经【答案】A 2、收益法中所指的收益是（）。A.价值时点前一年的收益 B.价值时点前若 f 年的平均收益 C.价值时点以后的未来预期正常收益 D.价值时点前最高盈利年份的收益【答案】C 3、收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。A.市场交易价格 B.预期收益能力 C.开发建设成本 D.未来收益大小【答案】B 4、某
2、房地产价格分两期支付，首期付款 50 万元，余款 80 万元在第 8 个月末一次付清，当时月利率为 1%。该房地产的实际价格为（）万元。A.87 B.124 C.130 D.134【答案】B 5、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要 100 万元。类似带电梯的办公楼的重置成本为 2500 万元，其中电梯配置费用为 90 万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。A.2400 B.2410 C.2490 D.2500【答案】A 6、下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A.朝向 B.保温 C.隔音 D.
3、户型【答案】A 7、“入上齿中”的经络是 A.手阳明大肠经 B.足阳明胃经 C.手太阳小肠经 D.足太阳膀胱经【答案】B 8、对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向()。A.相同 B.不相同 C.可能相同，也可能不同 D.单边波动【答案】B 9、邪热内盛，深伏于里，阳气被遏，郁闭于内，不能外达于肢体，属于 A.阴盛格阳 B.真寒假热 C.阳盛格阴 D.阴阳亡失【答案】C 10、评估某宗房地产 2005 年 9 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 3000元/m2，成交日期为 2005 年 1 月末，该类房地产自 2005 年 1
4、 月末至 2005 年 9月末的价格每月与上月的变动幅度为 1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005 年 9 月末的价格为()元m2。A.2938 B.2982 C.3329 D.3379【答案】A 11、某建筑物实际经过年数为 10 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为 18 年，剩余经济寿命为 22 年，残值率为 4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%【答案】C 12、暂定期内的三级资
5、质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。A.在建工程抵押估价业务 B.城市房屋拆迁补偿估价业务 C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务【答案】D 13、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。A.价值时点 B.开发完成 C.未来延迟销售 D.销售完成【答案】C 14、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。A.土地面积 B.地质条件 C.土地位置 D.土地形状【答案】D 15、关于估价结
6、果形成和确定的说法，错误的是（）。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见 C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果 D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【答案】D 16、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有 20 层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为()。A.33.3 B.12 C.20 D.60%【答案】B 17、相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）。A.易受限制 B.独一无二 C.相互影响 D.不可移动【答案】C 18、地
7、价本质上是()。A.劳动创造 B.“劳动价值”的货币表现 C.围绕着“劳动价值”而上下波动 D.地租的资本化【答案】D 19、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0.98，则其依据为（）。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%【答案】D 20、“用寒远寒，用凉远凉”属于 A.因时制宜 B.因地制宜 C.因人制宜 D.阴阳亡失【答
8、案】A 21、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为 6000 万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为 1000 万元，同时还有一笔抵押率为 50%，余额为 1000 万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。A.2500 B.3000 C.3500 D.4000【答案】B 22、可比实例的成交价格比正常价格低 6%，则交易情况修正系数为（）。A.0.060 B.0.940 C.1.060 D.1.064【答案】D 23、“至虚有盛候”为 A.真实假虚 B.真虚假实 C.虚实错杂 D.虚实转化【答案】B 24、对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况
9、，其价格高低通常依次为（）。A.东北角、西南角、东南角、西北角 B.西北角、西南角、东北角、东南角 C.西北角、西南角、东南角、东北角 D.西北角、东北角、西南角、东南角【答案】D 25、某房地产的土地是于 8 年前通过出让方式取得的，1 年后房屋建成交付使用，容积率为 1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积 3000元，建筑物重新购建价格为 2800 元/m2，建筑物成新率为 90%，土地使用 8 年的年期调整系数为 94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。A.4870 B.5020 C.5340 D.5520【答案】B 26、难以采用比较法估价的房地产是（）。A.标准
10、厂房 B.商铺 C.在建工程 D.房地产开发用地【答案】C 27、资本化率是（）的倒数。A.毛租金乘数 B.潜在毛租金乘数 C.有效毛收入乘数 D.净收益乘数【答案】D 28、不属于土地使用权的是（）。A.建设用地使用权 B.宅基地使用权 C.土地承包经营权 D.租赁权【答案】D 29、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。A.估价假设 B.估价原则 C.估价依据 D.估价目的【答案】D 30、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是()。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值 B.投资者购买待开发房地产应负担的税费 C.销售税费 D.开发成本、管
11、理费用和销售费用【答案】B 31、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要 100 万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为 2500 万元，其中电梯配置费用为 90 万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。A.2400 B.2410 C.2490 D.2500【答案】A 32、五志过极均可伤 A.心 B.肝 C.肺 D.肾【答案】A 33、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（）。A.收入水平 B.偏好 C.对未来的期望 D.其他【答案】B 34、某人承租
12、了一商业房地产，租期为 3 年，每年年末支付租金。该房地产在3 年租期内的净租金为 50 万元/年，同期市场净租金为 65 万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（）万元。A.39.36 B.45.00 C.131.22 D.170.58【答案】A 35、（）年建设部发出了关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知（建住房函2002192 号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。A.2001 B.2002 C.2003 D.2005【答案】B 36、拍卖保留价由人民法院参照（）确定。A.应价 B.评估价 C.成交价 D.起拍价【
13、答案】B 37、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指()。A.使用价值 B.交换价值 C.理论价值 D.评估价值【答案】B 38、当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，称为（）。A.房地产的需求价格 B.房地产的供给价格 C.房地产的均衡价格 D.房地产的市场价格【答案】C 39、某成交实例成交总价为 24 万元，分三期付款，首期付 8 万元，6 个月后支付 8 万元，余款于一年后付清，假设年利率为 5%，则该实例的实际价格是（）万元。A.24 B.23.42 C.23.43 D.22.86【答案】C 40、下列房地产
14、价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（）。A.朝向 B.楼层 C.方位 D.交通条件【答案】D 41、评估某宗房地产 2005 年 9 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 3000元/m2，成交日期为 2005 年 1 月末，该类房地产自 2005 年 1 月末至 2005 年 9月末的价格每月与上月的变动幅度为 1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005 年 9 月末的价格为()元m2。A.2938 B.2982 C.3329 D.3379【答案】A 42、夏季的主气是 A.热 B.暑 C.风 D.火【答案】
15、B 43、下列经脉属于奇经八脉的是 A.督脉 B.任脉 C.带脉 D.阴维脉【答案】A 44、（）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离【答案】A 45、某开发公司开发一项目，征收某村 100 公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前 3 年平均年产值为 1000 元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为()万元。A.600 B.900 C.1500 D.1800【答案】C 46、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（）。A.对住宅本身进行投资改良 B.由于人口增长对住
16、宅的需求增加 C.因通货膨胀导致住宅价格上升 D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高【答案】B 47、()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.房地产的权益和区位 B.房地产的权益 C.房地产的实物和权益 D.房地产的区位【答案】D 48、销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期。A.房屋验收合格 B.房屋可使用 C.将其售出 D.房地产经济寿命结束【答案】C 49、在房地产估价中，将农地视为（）。A.生地 B.毛地 C.熟地 D.房屋火灾保险【答案】A 50、已知临街矩形地块甲的总价为 36 万元，临街宽度为 20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为 30ft，临街深度为 125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为()万元。A.65.4 B.81.8 C.87.2 D.109.0【答案】A 51、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（）。A.估价报告使用人 B.估价对象权利人 C.估价利害关系人 D.估价委托人【答案】C 52、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为
