养老服务产业项目工程管理手册

泓域/养老服务产业项目工程管理手册 养老服务产业项目 工程管理手册 目录 一、 项目基本情况 2 二、 工程项目环境影响评价 8 三、 绿色施工 10 四、 工程项目健康、安全与环境管理的含义 14 五、 工程项目职业健康安全管理相关规定 16 六、 职业健康安全与环境管理体系的建立步骤 35 七、 职业健康安全与环境管理体系标准和理解要点 38 八、 质量保修期管理的工作内容 44 九、 实施阶段质量管理的工作内容 46 十、 试运行阶段的工作内容 49 十一、 试运行阶段工程咨询单位质量管理的工作内容 49 十二、 合同价款支付 51 十三、 合同价款调整 55 十四、 工程量清单编制 70 十五、 招标控制价的编制 88 十六、 产业环境分析 92 十七、 社区养老存在的问题 92 十八、 必要性分析 94 十九、 投资估算 94 建设投资估算表 96 建设期利息估算表 97 流动资金估算表 99 总投资及构成一览表 100 项目投资计划与资金筹措一览表 101 二十、 经济收益分析 102 营业收入、税金及附加和增值税估算表 103 综合总成本费用估算表 104 利润及利润分配表 106 项目投资现金流量表 108 借款还本付息计划表 110 二十一、 进度计划方案 111 项目实施进度计划一览表 112 一、 项目基本情况 （一）项目承办单位名称 xxx集团有限公司 （二）项目联系人 梁xx （三）项目建设单位概况 公司注重发挥员工民主管理、民主参与、民主监督的作用，建立了工会组织，并通过明确职工代表大会各项职权、组织制度、工作制度，进一步规范厂务公开的内容、程序、形式，企业民主管理水平进一步提升。围绕公司战略和高质量发展，以提高全员思想政治素质、业务素质和履职能力为核心，坚持战略导向、问题导向和需求导向，持续深化教育培训改革，精准实施培训，努力实现员工成长与公司发展的良性互动。 当前，国内外经济发展形势依然错综复杂。从国际看，世界经济深度调整、复苏乏力，外部环境的不稳定不确定因素增加，中小企业外贸形势依然严峻，出口增长放缓。从国内看，发展阶段的转变使经济发展进入新常态，经济增速从高速增长转向中高速增长，经济增长方式从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长，经济增长动力从物质要素投入为主转向创新驱动为主。新常态对经济发展带来新挑战，企业遇到的困难和问题尤为突出。面对国际国内经济发展新环境，公司依然面临着较大的经营压力，资本、土地等要素成本持续维持高位。公司发展面临挑战的同时，也面临着重大机遇。随着改革的深化，新型工业化、城镇化、信息化、农业现代化的推进，以及“大众创业、万众创新”、《中国制造2025》、“互联网+”、“一带一路”等重大战略举措的加速实施，企业发展基本面向好的势头更加巩固。公司将把握国内外发展形势，利用好国际国内两个市场、两种资源，抓住发展机遇，转变发展方式，提高发展质量，依靠创业创新开辟发展新路径，赢得发展主动权，实现发展新突破。 公司按照“布局合理、产业协同、资源节约、生态环保”的原则，加强规划引导，推动智慧集群建设，带动形成一批产业集聚度高、创新能力强、信息化基础好、引导带动作用大的重点产业集群。加强产业集群对外合作交流，发挥产业集群在对外产能合作中的载体作用。通过建立企业跨区域交流合作机制，承担社会责任，营造和谐发展环境。 公司始终坚持“人本、诚信、创新、共赢”的经营理念，以“市场为导向、顾客为中心”的企业服务宗旨，竭诚为国内外客户提供优质产品和一流服务，欢迎各界人士光临指导和洽谈业务。 （四）项目实施的可行性 1、不断提升技术研发实力是巩固行业地位的必要措施 公司长期积累已取得了较丰富的研发成果。随着研究领域的不断扩大，公司产品不断往精密化、智能化方向发展，投资项目的建设，将支持公司在相关领域投入更多的人力、物力和财力，进一步提升公司研发实力，加快产品开发速度，持续优化产品结构，满足行业发展和市场竞争的需求，巩固并增强公司在行业内的优势竞争地位，为建设国际一流的研发平台提供充实保障。 2、公司行业地位突出，项目具备实施基础 公司自成立之日起就专注于行业领域，已形成了包括自主研发、品牌、质量、管理等在内的一系列核心竞争优势，行业地位突出，为项目的实施提供了良好的条件。在生产方面，公司拥有良好生产管理基础，并且拥有国际先进的生产、检测设备；在技术研发方面，公司系国家高新技术企业，拥有省级企业技术中心，并与科研院所、高校保持着长期的合作关系，已形成了完善的研发体系和创新机制，具备进一步升级改造的条件；在营销网络建设方面，公司通过多年发展已建立了良好的营销服务体系，营销网络拓展具备可复制性。 通过养老产业基金、贷款贴息、运营补贴、购买服务等多种方式，引导社会力量投资和建设养老机构，允许将空置校舍、机关单位闲置用房、公租房免费提供给社会力量，鼓励其在社区开展助餐助行、日间照料、康复护理、老年教育等养老服务。 （五）项目建设选址及建设规模 项目选址位于xx（以最终选址方案为准），占地面积约60.00亩。项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。 项目建筑面积78036.99㎡，其中：主体工程51251.20㎡，仓储工程12912.64㎡，行政办公及生活服务设施8881.15㎡，公共工程4992.00㎡。 （六）项目总投资及资金构成 1、项目总投资构成分析 本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资30943.22万元，其中：建设投资24499.91万元，占项目总投资的79.18%；建设期利息588.33万元，占项目总投资的1.90%；流动资金5854.98万元，占项目总投资的18.92%。 2、建设投资构成 本期项目建设投资24499.91万元，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费，其中：工程费用21354.65万元，工程建设其他费用2581.79万元，预备费563.47万元。 （七）资金筹措方案 本期项目总投资30943.22万元，其中申请银行长期贷款12006.93万元，其余部分由企业自筹。 （八）项目预期经济效益规划目标 1、营业收入（SP）：63100.00万元。 2、综合总成本费用（TC）：47926.31万元。 3、净利润（NP）：11115.57万元。 4、全部投资回收期（Pt）：5.31年。 5、财务内部收益率：28.03%。 6、财务净现值：21084.63万元。 （九）项目建设进度规划 本期项目按照国家基本建设程序的有关法规和实施指南要求进行建设，本期项目建设期限规划24个月。 （十）项目综合评价 主要经济指标一览表 序号 项目 单位 指标 备注 1 占地面积 ㎡ 40000.00 约60.00亩 1.1 总建筑面积 ㎡ 78036.99 容积率1.95 1.2 基底面积 ㎡ 25600.00 建筑系数64.00% 1.3 投资强度 万元/亩 403.43 2 总投资 万元 30943.22 2.1 建设投资 万元 24499.91 2.1.1 工程费用 万元 21354.65 2.1.2 工程建设其他费用 万元 2581.79 2.1.3 预备费 万元 563.47 2.2 建设期利息 万元 588.33 2.3 流动资金 万元 5854.98 3 资金筹措 万元 30943.22 3.1 自筹资金 万元 18936.29 3.2 银行贷款 万元 12006.93 4 营业收入 万元 63100.00 正常运营年份 5 总成本费用 万元 47926.31 "" 6 利润总额 万元 14820.76 "" 7 净利润 万元 11115.57 "" 8 所得税 万元 3705.19 "" 9 增值税 万元 2941.15 "" 10 税金及附加 万元 352.93 "" 11 纳税总额 万元 6999.27 "" 12 工业增加值 万元 23208.16 "" 13 盈亏平衡点 万元 20859.06 产值 14 回收期 年 5.31 含建设期24个月 15 财务内部收益率 28.03% 所得税后 16 财务净现值 万元 21084.63 所得税后 二、 工程项目环境影响评价 工程项目环境影响评价在我国已经被纳入法制化轨道，其目的是为项目的布局、选址和确定其发展规模提供决策基础和环境保护措施方面的服务，即在造成环境损害之前尽可能多地提供环境信息，以求把不利环境影响降低到最小程度。 工程项目环境影响评价的工作内容主要有三部分，即工程分析、清洁生产评价和工程项目环境影响识别与预测。 （一）工程分析 工程分析是从有可能对环境产生影响的角度对工程项目的性质、生产规模、原料、能源、工艺、土地利用和污染特征等方面进行全面、系统的分析，以确定主要影响因子，并对其影响的过程及危害特性进行分析。工程分析是环境影响评价工作的基础，为项目决策提供了基础资料，为环境保护设计提供了优化建议，为项目的环境管理提供了建议指标和科学数据。 （二）清洁生产评价 清洁生产在不同的发展阶段、不同的国家有不同的叫法，如“废物最小化”、“无废物工艺”、“污染预防”等，但其基本内涵是一致的，即通过对产品和产品的生产过程采用预防污染的策略来尽可能地减少污染。 清洁生产已被证明是优于传统污染控制方法且需优先考虑的一种环境战略。在环境影响评价中引入清洁生产的思想，将大大提高环境影响评价的质量，减轻工程项目末端处理的负担，提高工程项目的环境可靠性，并且能够提高工程项目的经济效益和市场竞争力。 （三）工程项目环境影响识别与预测 工程项目环境影响识别的目的，就是要明确工程项目给环境带来的影响，包括影响的种类、时间、空间范围和程度。而影响的预测是在影响识别确定可能是重大环境影响后，预测工程项目对环境产生影响、导致环境质量或环境质量价值的变化量、空间变化范围、时间变化阶段等。 三、 绿色施工 （一）绿色施工的含义 施工过程是建筑全生命周期中的一个重要环节。2003年，英国拉夫堡大学、伦敦经济学院和斯坦福大学联合创建了c—SanD计划，即关于可持续性施工体系的建立、维持和宣传工具、方法和艺术。其中指出，绿色施工到目前为止做得还比较少，而且也需要更全面更深入地掌握绿色施工知识。 绿色施工是指工程建设过程中，在保证质量、安全等基本要求的前提下，通过科学管理和技术进步，最大限度地节约资源并减少对环境负面影响的施工活动，从而实现节能、节地、节水、节材和环境保护。 （二）绿色施工的原则 绿色施工是可持续发展理念在工程施工中应用的主要体现，是绿色施工技术的综合应用。绿色施工并不仅仅是在工程施工中实施封闭施工，没有尘土飞扬，没有噪声扰民，工地四周裁花、种草，实施定时洒水等这些内容，还包括了其他大量的内容。它同绿色设计一样，涉及可持续发展的各个方面，如生态与环境保护、资源与能源的利用、社会经济的发展等。绿色施工应遵循以下原则。 1.尊重基地环境，减少施工干扰 工程施工过程会严重扰乱场地环境，如场地平整、土方开挖、施工降水、永久及临时设施在建和场地废物处理等均会对场地现场的动植物资源、地形地貌和地下水位等造成影响，还会给场地内现存的文物、地方特色资源等带来破坏，影响当地文脉的继承和发扬。因此，施工中建设场地干扰、注重现场环境对于保护生态环境，维持地方文脉具有重要的意义。 业主、设计单位和承包商应当识别施工场地内现有的自然、文化和构筑物特征，并通过合理的设计