题库复习2022年房地产估价师之开发经营与管理通关题库(含答案)

题库复习题库复习 20222022 年房地产估价师之开发经营与管理通年房地产估价师之开发经营与管理通关题库关题库(含答案含答案)单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、某房地产投资项目总投资 5000 万元，其中资本金投入 2000 万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为 10%，资本金投资收益率为 22%，则项目全部投资收益率为（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C 2、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是()。A.在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为20%，研究费用一般占总投资的0.5%0.9%B.投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会 C.特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策 D.投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等【答案】A 3、下列关于空置和损失的表述，不正确的是()。A.空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入 B.欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录 C.空置虽然减少收入，但不是损失 D.实际租金收入与潜在毛租金收入相等【答案】D 4、张某以 40 万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为 10 年的抵押贷款。如店铺在第 4 年的租金收入为 5 万元，各项成本费用为 3.4 万元，其中支付银行利息 1.5 万元，则张某的这项投资在第 4 年的利息备付率是（）。A.1.07 B.1.47 C.2.07 D.3.33【答案】C 5、某企业年平均资产总额为 2000 万元，销售收入净额为 700 万元，净利润为112 万元，年平均资产负债率为 60%，则该企业本年度的净资产收益率是（）。A.5.6%B.9.3%C.14.00%D.16.00%【答案】C 6、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率 B.通货膨胀率 C.国民经济增长率 D.项目基准收益率【答案】D 7、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。A.收益现金流风险 B.未来经营费用风险 C.资本价值风险 D.比较风险【答案】A 8、有一计算期为 10 年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为 10%，银行贷款利率为 6%，计算期内，净现值的期望值为 125 万元，净现值期望值的标准差为 65 万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。A.52%B.58%C.62%D.68%【答案】A 9、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是（）。A.按照房地产的用途和等级划分的 B.按照房地产的交易形式划分的 C.按照地域范围划分的 D.按照房地产购买者目的划分的【答案】B 10、方案与项目投资现金流量表的说法，错误的是（）。A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制 B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用 C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础 D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费【答案】D 11、下列不属于项目进度管理的程序的是（）。A.进行进度控制和变更管理 B.编制进度计划 C.实施进度计划 D.施工现场的调研与分析【答案】D 12、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（）。A.可逆性和可延期性 B.可逆性和不可延期性 C.不可逆性和可延期性 D.不可逆性和不可延期性【答案】C 13、反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数是（）。A.商品批发价格指数 B.城市居民消费指数 C.城市居民消费价格指数 D.商品零售价格指数【答案】D 14、按投资的（），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。A.投资对象 B.投资回收期 C.经济用途 D.投资形式【答案】C 15、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（）中提出。A.建设项目用地预审与选址意见书 B.设计方案审查意见 C.建设工程规划许可证 D.建设用地规划许可证【答案】A 16、消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包括（）。A.引起需要 B.购买决策 C.方案评价 D.信息反馈【答案】D 17、房地产开发企业税后利润首先用于（）。A.弥补企业以前年度的亏损 B.提取法定盈余公积金 C.提取法定盈余公益金 D.向投资者分红【答案】A 18、进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是()。A.是否考虑计算公式的影响 B.是否的考虑设备寿命影响 C.是否考虑资金时间价值的影响 D.是否考虑设备磨损的影响【答案】C 19、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为（）。A.成本加成定价法 B.价值定价法 C.目标定价法 D.认知价值定价法【答案】B 20、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率 B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C.常规项目的财务内部收益率是唯一的 D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 【答案】D 21、下列不属于管理费用的是（）。A.管理人员工资 B.职工教育经费 C.户外发布会 D.技术开发费【答案】C 22、木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率，被称为（）。A.吸附水率 B.自由水率 C.平衡含水率 D.化合水率【答案】C 23、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。A.资本金现金流量表 B.财务计划现金流量表 C.利润表 D.借款还本付息表【答案】D 24、直接投资的特点是（）。A.资金所有者和资金使用者不能分离 B.资金所有者和资金使用者分离 C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况 D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志【答案】A 25、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的（）是第一步。A.需求影响因素分析 B.吸纳率分析 C.需求预测分析 D.市场购买者的产品功能需求【答案】A 26、某房地产投资项目要求的目标收益率为 10%，当通货膨胀为 3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（）。A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%【答案】D 27、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布，进行风险分析的方法，一般采用（）。A.概率分析 B.解析法 C.蒙特卡洛法 D.杠杆分析【答案】C 28、在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率 Pi 的取值范围是（）。A.Pi0 B.Pi1 C.0Pi1 D.Pi1【答案】C 29、对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）。A.销售收入 B.开发建设投资 C.营业税金及附加 D.借贷本金偿还【答案】D 30、如果银行存款的利率为 12%，为在 5 年末获得 10 000 元，现在应该存入银行()。A.5674 元 B.2000 元 C.6250 元 D.8929 元【答案】A 31、（）是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。A.差额投资内部收益率 B.内部收益率 C.基准收益率 D.期望投资收益率【答案】A 32、对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb）之间的关系是（）。A.PbPb B.PbPb C.Pb=Pb D.PbPb【答案】D 33、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（）。A.变现风险 B.时间风险 C.自然损失风险 D.通货膨胀风险【答案】B 34、消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别，从而使消费者市场具有（）的特点。A.分散性 B.复杂性 C.伸缩性 D.季节性【答案】B 35、房地产市场需求指标不包括（）。A.国内生产总值 B.空置率 C.人口数量 D.房屋空间使用数量【答案】B 36、下列不属于产生测量误差原因的是（）。A.仪器误差 B.观测者的影响 C.旁观者的影响 D.周围环境的影响【答案】C 37、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）。A.获利能力分析 B.盈亏平衡分析 C.市场状况分析 D.定性风险分析【答案】B 38、就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的（）的回收。A.经营资金 B.开发经营成本 C.开发建设投资 D.总开发成本【答案】D 39、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（）。A.自有资金 B.销售收入 C.自营收入 D.经营资金出资额【答案】D 40、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（）。A.建筑安装工程费 B.公共配套设施建设费 C.土地费用 D.基础设施建设费【答案】C 41、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。A.区位选择异常重要 B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C.需要适时的更新改造投资 D.存在效益外溢和转移【答案】D 42、对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入 B.现金流入都包括销售收入和销售税费 C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用 D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A 43、当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】B 44、甲写字楼购买价格为 100 万元，年净经营收入为 30 万元，年还本付息额为15 万元；乙写字楼购买价格为 200 万元，年净经营收入为 50 万元，年还本付息额为 30 万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（）。A.甲乙 B.甲 C.甲=乙 D.无法判断【答案】A 45、某开发商向银行申请了利率 6%、期限为 10 年、按年等额偿还的一笔总额为 100 万元的贷款，则该开发商第一年的还本额为（）万元。A.7.59 B.7.28 C.13.59 D.6.05【答案】A 46、表示准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例的是（）。A.空置量 B.空置率 C.空置水平 D.空置面积【答案】B 47、产生房地产价格泡沫的基础是()。A.土地稀缺 B.城市化进程快 C.投机需求膨胀 D.过度放贷【答案】A 48、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的（）是第一步。A.需求影响因素分析 B.吸纳率分析 C.需求预测分析 D.市场购买者的产品功能需求【答案】A 49、房地产开发企业的利润可分为 4 个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。A.利润总额 B.投资利润 C.税后利润 D.可分配利润【答案】A 50、某置业投资者以 1 万元/m2 的价格购买了 200m2 的商业店铺用于出租经营，购买价中的 40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为 10 年，年利率为 10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共 24 万元，则其偿债备付率是()。A.0.21 B.1.23 C.2.01 D.3.23【答案】B 51、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。A.竞争多于垄断 B.垄断多于竞争 C.竞争与垄断持平 D.不存在竞争和垄断【答案】A 52、在施工过程中，下列情形