练习题(二)及答案房地产估价师之估价原理与方法能力检测试卷B卷附答案

练习题练习题(二二)及答案房地产估价师之估价原理与方法及答案房地产估价师之估价原理与方法能力检测试卷能力检测试卷 B B 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为 8800 元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为 10000 元/m2 和 9550 元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（）元/m2。A.9175 B.9400 C.9450 D.9775【答案】B 2、某建筑物的建筑面积为 120m2，该建筑物的有效年龄为 8 年，年折旧额为1800 元，其重置成本为 800 元/m2，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.15%B.44%C.56%D.85%【答案】D 3、女子筋骨坚，发长极，身体盛壮是 A.四七 B.三七 C.三八 D.五八【答案】A 4、房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。A.建筑物区分所有权 B.建筑物区分共有权 C.建筑物区分共用权 D.私有权【答案】A 5、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500 平方米，层高 4.1 米，土地剩余使用年限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6 米，建筑物重建成本为 2000 元/平方米。假定层高每增加 0.1m，建造费用每平米相应增加 10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费 2.5 万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为 10%）A.11.80 B.16.07 C.23.57 D.31.06【答案】D 6、某宗估价对象为一宗土地面积 100 亩，则选取的可比实例规模一般应在（）。A.50 亩 B.210 亩 C.40 亩 D.300 亩【答案】A 7、“利小便，实大便”是哪个脏腑出现问题时的治法 A.小肠泌别清浊 B.肺的宣发 C.脾胃运化 D.肾的蒸化【答案】A 8、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc 表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】B 9、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为 946 元/m2、860 元/m2、800 元/m2，建筑容积率分别为 5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。A.甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙、丙三宗土地任选其一【答案】B 10、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（）。A.规模收益 B.收益递增原理 C.均衡原理 D.适合原理【答案】A 11、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（）。A.建筑面积 1800m2，两年前出租，年租金 35 万元，位于同一工业区 B.建筑面积 1100m2，近期出租，年租金 150 元/m2，位于 20km 外 C.建筑面积 10000m2，近期出租，年租金 180 万元，位于同一工业区 D.建筑面积 1000m2，近期出租，年租金 20 万元，位于同一工业区【答案】D 12、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。A.用益物权 B.担保物权 C.抵押权 D.租赁权【答案】A 13、有一宗房地产，土地面积 1000m2，其价格为 1500 元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200 元/m2。该房地产价格为 1250 元/m2，则该建筑物的单价为()元/m2。A.950 B.1000 C.1200 D.1250【答案】A 14、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。A.收益递增原理 B.收益递减原理 C.最佳效益原理 D.适合原理【答案】D 15、商品住宅可同时采用市场法、收益法和（）估计，以相互验证，但不相互替代。A.成本法 B.假设开发法 C.长期趋势法 D.路线价法【答案】A 16、收益法中所指的收益是（）。A.价值时点前一年的收益 B.价值时点前若 f 年的平均收益 C.价值时点以后的未来预期正常收益 D.价值时点前最高盈利年份的收益【答案】C 17、五行学说可以用于指导疾病的诊断，确定五脏的病变部位。如面见赤色，口味苦，脉洪，为 A.肾水凌心 B.肝病犯脾 C.肝病 D.心病【答案】D 18、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（）。A.朝向 B.楼层 C.方位 D.交通条件【答案】D 19、在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于（）。A.未定事项假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设【答案】B 20、收益法中的运营费用率是指（）。A.运营费用与潜在毛收入之比 B.运营费用与总收益之比 C.运营费用与净收益之比 D.运营费用与有效毛收入之比【答案】D 21、天人相应，四时脉象变化，如素问脉要精微论所说：“秋日下肤”，则可见 A.如鱼之游在波 B.泛泛乎万物有余 C.蛰虫将去 D.蛰虫周密【答案】C 22、下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）。A.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的 B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的 C.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的 D.影响房地产价格的因素都与时间有关【答案】D 23、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为 6 万元、4.2 万元和 5.4 万元。若收益期限为 30 年，报酬率为 6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（）万元。A.57.81 B.71.58 C.74.33 D.82.59【答案】A 24、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格（）。A.偏高 B.偏低 C.不高不低 D.无法确定【答案】B 25、分布于下肢外侧前缘的经脉是 A.足阳明胃经 B.足少阳胆经 C.足太阳膀胱经 D.足少阴肾经【答案】A 26、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000 元/m2，装修标准为 1200 元/m2，（甲别墅的装修标准为 1000 元/m2），因乙别墅的周边环境优于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅高 3%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（）元/m2。A.9515 B.9690 C.10500 D.10737【答案】A 27、某在建工程规划建筑面积为 12400m2，土地使用期限为 40 年，从开工之日起计算。项目建设期为 2 年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为 60 元/m2，可出租面积为建筑面积的 65%，正常出租率为 90%，运营费用为有效毛收入的 25%。目前项目已建设 1 年，约完成了总投资的 60%。假设报酬率为 8%，折现率为 14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（）万元。A.2281.83 B.2474.60 C.3798.30 D.4119.18【答案】C 28、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（）中。A.房地产损害赔偿案件 B.房地产纠纷案件 C.房地产预售 D.房地产预测【答案】A 29、一份完整的估价报告通常由（）组成。A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件 B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号 C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期 D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期【答案】A 30、运用假设开发法估价必须考虑资金的（）。A.实用价值 B.有效价值 C.折算价值 D.时间价值【答案】D 31、关于估价目的的说法，错误的是（）。A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B.任何估价项目都有估价目的 C.一个估价项目通常有多个估价目的 D.估价目的限制了估价报告的用途【答案】C 32、某宗房地产交易的成交价格为 30 万元人民币，其中首期支付 30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的 10%，套内建筑面积为100m2。假定折现率为 6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A.2593 B.2619 C.2727 D.2862【答案】A 33、某一房地产的（）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。A.使用价值 B.交换价值 C.市场价值 D.投资价值【答案】D 34、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是()。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C.房地产在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】A 35、影响某套住房价格的实物因素不包括（）。A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层【答案】D 36、采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。A.成交价格 B.账面价格 C.正常价格 D.期望价格【答案】C 37、某宗房地产的土地面积为 1000m2，建筑面积为 1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为 300 元/m2 和 50 元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。A.50 B.250 C.300 D.350【答案】D 38、欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往（）。A.偏高 B.正常 C.偏低 D.不正常【答案】C 39、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区 B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例 C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格 D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便【答案】D 40、土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A.不可损耗性 B.不可毁灭性 C.保值增值性 D.寿命长久性【答案】B 41、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。A.较高 B.较低 C.居中 D.最低【答案】C 42、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方 2659 元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的 6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的 3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m2。A.2385 B.2393 C.2955 D.2964【答案】A 43、某套建筑面积为 100m2 的住宅，含家电家具的成交价格为 50 万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为 8%，家电家具价值为 5 万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387 B.4398 C.4500 D.4887【答案】B 44、成本法是求取估价对象（）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.在估价时点时 B.在交易时