练习题(二)及答案房地产估价师之开发经营与管理精选试题及答案一

练习题练习题(二二)及答案房地产估价师之开发经营与管理及答案房地产估价师之开发经营与管理精选试题及答案一精选试题及答案一 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为 3000 万元，资产合计为 5000 万元，流动资产和流动负债分别为 2500 万元和 1250 万元，则资产负债率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】D 2、某房地产开发商向银行贷款 3000 万元，期限为 3 年，年利率为 8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。A.378.49 B.678.22 C.779.14 D.804.73【答案】D 3、在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（）。A.借贷利息 B.折旧与摊销 C.所得税 D.自有资金【答案】B 4、某企业 12 月末部分资产与负债余量如下：现金和银行存款 70 万元，长期投资 100 万元，短期投资 120 万元，应收票据 210 万元，短期借款 30 万元，应付票据和应付账款 110 万元，应付工资 60 万元，应付债券 300 万元。则该企业流动比率是（）。A.40%B.50%C.200%D.250%【答案】C 5、单利计息与复利计息的区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率【答案】C 6、某家庭从银行贷款 100 万元购买一套 200 万元的商用房，贷款期限为 3 年，年利率为 6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问 3 年后，该家庭应向银行还息为（）万元。A.39.34 B.19.68 C.20.38 D.30.56【答案】B 7、某市 2016 年商品住宅预测销售量为 12 万套，实际销售量为 9 万套，若平滑指数取 0.9，则用指数平滑法预测的该市 2017 年的商品住宅销售量为（）万套。A.8.10 B.9.30 C.10.80 D.11.70【答案】B 8、2015 年某市商品住宅实际销售量为 400 万 m2，预测销售量为 350 万 m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的 2016 年该城市商品住宅销售量为（）万 m2。A.367.5 B.382.5 C.523.5 D.543.0【答案】B 9、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，综合考虑主要风险因素影响的情况下，得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（）。A.概率分析法 B.蒙特卡洛法 C.解析法 D.杠杆分析【答案】C 10、下列不属于产生测量误差原因的是（）。A.仪器误差 B.观测者的影响 C.旁观者的影响 D.周围环境的影响【答案】C 11、下列关于房地产空间市场和资产市场之间关系的描述，正确的是（）。A.资产市场上的供给是由空间市场决定的 B.资产市场上的供求关系决定房地产租金的水平 C.房地产市场大部分时间处于一种均衡状态 D.在均衡状态下，租金和价格不发生变化，价格与重置成本相同【答案】D 12、某房地产开发项目的占地面积为 10000m2，规划容积率4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的 80%，项目的固定成本为 5000 万元，预计平均销售单价为 4500 元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/m2。A.2350 B.2937.5 C.3250 D.4062.5【答案】A 13、住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.房地产企业债券 B.个人住房抵押贷款 C.房地产企业抵押贷款 D.金融机构长期融资【答案】B 14、下列属于房地产开发投资的静态指标的是（）。A.财务内部收益率 B.投资回报率 C.成本利润率 D.资本金净利润率【答案】C 15、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）。A.获利能力分析 B.盈亏平衡分析 C.市场状况分析 D.定性风险分析【答案】B 16、新城区开发房地产具有的不利条件有()。A.增加安置补偿费开支 B.获得土地非常困难 C.规划设计条件苛刻 D.市政配套设施缺乏【答案】D 17、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的（）因素。A.社会环境 B.政治环境 C.经济环境 D.金融环境【答案】C 18、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。A.扩张 B.适度扩张 C.紧缩 D.稳健【答案】A 19、投资组合是（）的一个有效措施。A.提高投资收益 B.提高市场竞争力 C.开拓投资领域 D.规避投资风险【答案】D 20、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。A.区位选择异常重要 B.易产生资本价值风险 C.需要适时的更新改造投资 D.存在效益外溢和转移【答案】D 21、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。A.更适于进行长期投资 B.变现性差 C.具有更强的适应性 D.具有更专业的物业管理【答案】C 22、四磨汤的功效 A.行气疏肝，散寒止痛 B.行气降逆，宽胸散结 C.行气疏肝，宽胸散结 D.行气降逆，散寒止痛【答案】B 23、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。A.收益现金流风险 B.未来运营费用风险 C.汇率风险 D.时间风险【答案】C 24、某销售型住房市场年初的住房存量为 100 万套，其中空置待售住房 5 万套，本年新竣工住房 13 万套，销售住房 8 万套，则吸纳周期为（）。A.0.63 B.1.63 C.2.25 D.12.50【答案】C 25、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（）。A.流动比率 B.偿债备付率 C.利息备付率 D.资产负债率【答案】D 26、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（）。A.与财务报表中的成本完全不一样 B.应根据实际发生费用记录来确定 C.与财务报表中的成本一样 D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算【答案】D 27、吸纳量是指报告期内销售房屋和()的数量组合。A.建设房屋 B.维修房屋 C.出租房屋 D.维护房屋【答案】C 28、所谓的“五 M”包括广告的目标、资金、应传送的信息、应使用的媒体和()。A.任务 B.可用的费用 C.广告效果评估 D.企业信誉【答案】C 29、某房地产开发项目的占地面积为 10000m2，规划容积率4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的 80%，项目的固定成本为 5000 万元，预计平均销售单价为 4500 元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/m2。A.2350 B.2937.5 C.3250 D.4062.5【答案】A 30、当计息周期短于 1 年时，实际利率与名义利率的关系是（）。A.名义利率大于实际利率 B.实际利率大于名义利率 C.名义利率等于实际利率 D.实际利率小于名义利率【答案】B 31、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（）对房地产市场转变的影响。A.人文环境的变化 B.生产和工作方式的转变 C.自然环境的变化 D.金融业的发展【答案】A 32、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率 B.项目基准收益率 C.通货膨胀率 D.国家经济增长率【答案】B 33、某物业的购买价为 100 万元，其中 50 万元为银行抵押贷款，期限 10 年，年利率 12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为 30 万元，则该物业投资的偿债备付率为（）。A.0.18 B.0.12 C.3.39 D.5.00【答案】C 34、为了得到有代表的样本，可以采用（）的方法，可以计算抽样误差的置信度。A.概率抽样 B.随机抽样 C.估计抽样 D.定额抽样【答案】A 35、区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及（）等内容。A.项目竞争分析 B.敏感性分析 C.专业市场分析 D.市场趋势分析【答案】D 36、房地产开发投资的投资者主要是（）。A.赚取开发利润 B.保值增值 C.获得收益 D.消费【答案】A 37、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。A.交通方便性 B.声望或形象 C.位置 D.建筑形式【答案】C 38、混凝土的主要性质是（）。A.水灰比 B.水泥品种 C.和易性 D.砂率【答案】C 39、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。A.收益现金流风险 B.未来经营费用风险 C.资本价值风险 D.比较风险【答案】A 40、（）是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A.一手资料 B.二手资料 C.原始资料 D.基础资料【答案】B 41、某投资者于 2013 年 1 月以 1000 万元购买一写字楼用于出租经营：购买资金中的 500 万元为年利率 7%、期限 10 年、按年等额还本付息的抵押贷款；2014 年该写字楼税后现金流量为 60 万元，且市场价值增加 5 万元；在考虑增值收益的情况下，2014 年该项投资的投资回报率为（）。A.10.37%B.13.00%C.20.24%D.20.74%【答案】D 42、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。A.开发商 B.承包商 C.监理工程师 D.使用单位【答案】C 43、小区内停车场建设费属于（）。A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金【答案】A 44、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程费用 B.最高租售数量 C.最高购买价格 D.最高土地取得价格【答案】B 45、（）是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。A.永久荷载 B.必然荷载 C.可变荷载 D.偶然荷载【答案】D 46、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息 B.管理人员工资 C.公共设施维修费 D.保险费【答案】A 47、通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理（）。A.建设项目用地预审与选址意见书 B.建设用地规划许可证 C.国有土地使用证 D.建设工程规划许可证【答案】A 48、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括（）。A.在流动资产中，存货的变现能力最强 B.由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理 C.部分存货可能已经抵押给债权人 D.存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题【答案】A 49、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.价值定价法 D.随行就市定价法【答案】B 50、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是（）。A.潜在毛租金收入物业内全部可出租面积最大可能租金水平 B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入 C.有效毛收入潜在毛租金收入其他收入 D.净经营收入有效毛收入运营费用【答案】C 多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。A.项目投资现金流量表 B.部分投资现金流量表 C.资本金现金流量表 D.借贷现金流量表 E.投资者各方现金流量表【答案】AC 2、房地产市场可以理解为从事()等交易活动场所及一切交易途径和形式。A