备考复习2023年房地产估价师之估价原理与方法押题练习试题A卷（含答案）

备考复习备考复习 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法押年房地产估价师之估价原理与方法押题练习试题题练习试题 A A 卷（含答案）卷（含答案）单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（）。A.过去数据简单算术平均法 B.过去数据加权算术平均法 C.未来数据简单算术平均法 D.未来数据资本化公式法【答案】D 2、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（）。A.朝向 B.楼层 C.方位 D.交通条件【答案】D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费 B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务 D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务【答案】D 4、五志过极均可伤 A.心 B.肝 C.肺 D.肾【答案】A 5、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价 B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估 C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价 D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价【答案】D 6、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（）的限制。A.房地产地役权 B.房地产权利及其行使租赁权 C.房地产使用管制 D.相邻关系【答案】D 7、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。A.完全相同 B.差距较大 C.没有可比性 D.相近【答案】D 8、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。A.取得待开发房地产的时间 B.开发期间的某个时间 C.开发完成后的时间 D.开发完成之后的某个时间【答案】B 9、房地产抵押估价指导意见针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的要求，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的（）。A.规范估价行为 B.防范估价风险 C.保障估价质量 D.实地查勘【答案】D 10、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为 2500m2，净租金为 730 元/m2年，空置率为 15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为 803 元/m2年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为 380 万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为 200 万元，若该写字楼剩余经济寿命为 30 年，报酬率为 7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。A.78 B.102 C.180 D.302【答案】B 11、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本建设成本 B.土地成本建设成本管理费用 C.土地成本建设成本管理费用销售费用 D.开发完成后的房地产价值【答案】C 12、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是（）。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定 D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定【答案】B 13、下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A.超出了估价机构业务范围的估价业务 B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务 C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D.承接后出现很大执业风险的估价业务【答案】C 14、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A.乙土地价值低于甲土地价值 B.该建筑物价值小于其重置成本 C.该建筑物价值小于其拆除费用 D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值【答案】C 15、“肝气衰，筋不能动，天癸竭，精少，肾脏衰，形体皆极”是指 A.四八 B.五八 C.六八 D.七八【答案】D 16、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。A.挂牌底价 B.正常市场价格 C.竞买人可承受的最高价 D.最可能的成交价【答案】C 17、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服装店后的年净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.价值时点原则 D.替代原则【答案】B 18、新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A.比较法 B.成本法 C.收益法 D.假设开发法【答案】B 19、为评估某宗房地产 2013 年 10 月的价格，选取的可比实例成交价格为 3000元/m2，成交日期为 2013 年 4 月末，该类房地产自 2013 年 1 月至 2013 年 6 月末每月价格递增 1%，2013 年 6 月末至 2013 年 10 月末平均每月比上月价格下降10 元/m2。则该可比实例在 2013 年 10 月末的价格为（）元/m2。A.3018 B.3020 C.3144 D.3050【答案】B 20、已知一年期国债年利率为 3.31%，贷款年利率为 5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为 1.32%，缺乏流动性补偿率为 1.42%，投资带来的优惠率为 0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】A 21、收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，主要是（）。A.成本实例资料 B.交易实例资料 C.收益实例资料 D.成交实例资料【答案】B 22、某宗房地产的交易总价款为 80 万元，其中首期付款为 20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为 1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为()万元。A.50 B.79.43 C.78.87 D.77.75【答案】D 23、参与津液的输布，不参与津液排泄的是 A.脾 B.胃 C.肾 D.肝【答案】D 24、某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。A.不可移动 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制【答案】C 25、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的()。A.根本准则 B.最高行为准则 C.基本行为准则 D.重要准则【答案】B 26、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（）。A.完全相同的房地产 B.相关的房地产交易 C.类似房地产的交易 D.房地产的交易【答案】C 27、收益法的雏形是（）。A.地租资本化法 B.报酬资本化法 C.早期购买年法 D.直接资本化法【答案】C 28、某写字楼的剩余收益年限为 38 年，预计 5 年后售出时价格将上涨 20%，销售税费率为 6%，已知持有期内年有效毛收入为 400 万元，运营费用率为 30%，报酬率中无风险报酬率为 6%，风险报酬率为无风险报酬率的 25%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A.5286.72 B.7552.45 C.9939.23 D.14198.90【答案】A 29、某市 A 房地产开发公司征收 B 村的 100 亩农田，该项目涉及 B 村农业人口50 户，180 人，据查征收前，B 村人均耕地面积为 1 亩。另外，已知 B 村耕地被征收前 3 年平均年产值约为 1000 元亩。按照规定，A 房地产开发公司应向B 村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。A.30，60 B.30，80 C.60，100 D.80，100【答案】C 30、下列估价工作中，宜首先进行的是（）。A.制订估价作业方案 B.实地查勘估价对象 C.确定估价结果 D.撰写估价报告【答案】A 31、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（）。A.单位比较法 B.分部分项法 C.造价分析法 D.指数调整法【答案】C 32、某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000m2 的写字楼，开发完成后销售均价为 3000 元/m2，已知取得土地时楼面地价为 1000 元/m2，开发成本和管理费用为 1200 元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的 2%，销售税费为销售价格的 5.5%，开发期为1.5 年，年利率为 10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B 33、素问疏五过论指出“尝贵后贱”可致 A.“脱卫”病 B.“脱营”病 C.“失精”病 D.“气郁”病【答案】B 34、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是 A.心血不足 B.心阴不足 C.心的阳气偏衰 D.心血瘀阻【答案】A 35、行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价，违反了（）。A.合法原则 B.最高最佳利用原则 C.估价时点原则 D.替代原则【答案】A 36、收益递增递减原理可以帮助我们确定()。A.最佳用途和最佳规模 B.最佳集约度 C.最佳规模和最佳集约度 D.最佳用途【答案】C 37、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格_；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格_。（）A.下降；下降 B.下降；上升 C.上升；下降 D.上升；上升【答案】C 38、评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（）评估。A.市场法估价 B.成本法 C.土地剩余技术 D.假设开发法【答案】C 39、价值时点通常的表示方法是（）。A.时、分、秒 B.公历年、月、日 C.阴历年、月、日 D.进行估价时的时间【答案】B 40、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。A.资本化率应较高，价值较低 B.资本化率应较低，价值较高 C.资本化率应较高，价值较高 D.资本化率应较低，价值较低【答案】A 41、手三阳经行于 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.腋下【答案】A 42、某建筑物的建筑面积为 120m2，于 9 年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为 3200 元/m2，建筑物残值率为 4%，年折旧率为 2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】B 43、投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于 B.大于 C.小于或等于 D.大于或等于【答案】D 44、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为 6 万元、4.2 万元和 5.4 万元。若收益期限为 30 年，报酬率为 6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（）万元。A.57.81 B.71.58 C.74.33 D.82.59【答案】A 45、某套住宅的使用面积为 100m2，成交总价为 80 万元，其中附带家具和电器的价值为 2 万元，成交价款在成交当日支付 50%，余款一年后支付；假设年折现率为 6%，使用面积与建筑面积的比率为 75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。A.5680 B.5830 C.5850 D.7574【答案】A 46、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为 V 甲148080i，乙类房地产的价格变化趋势为 V 乙150060i，该两类房地产的价格增长潜力相比（）。A.甲类房地产比乙类房地产强