2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法能力模拟检测试卷A卷（含答案）

20222022-20232023 年房地产估价师之估价原理与方法能力模年房地产估价师之估价原理与方法能力模拟检测试卷拟检测试卷 A A 卷（含答案）卷（含答案）单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、（）有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查，有助于解决之后可能发生的估价争议，有助于估价机构和估价师展现估价业绩。A.交付估价报告 B.保存估价资料 C.确定估价结果 D.选定估价方法计算【答案】B 2、有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含（）。A.收益递增递减原理 B.利益最大化原理 C.均衡原理 D.适合原理【答案】B 3、估价上的折旧注重的是（）。A.原始取得价值的减价修正 B.资产市场价值的真实减损 C.重置价值的摊销与回收 D.原始取得价值的摊销与回收【答案】B 4、创“戾气”说的温病学家是 A.吴鞠通 B.叶香岩 C.薛雪 D.吴有性【答案】D 5、预计某宗房地产未来第一年的净收益为 28 万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加 1 万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为 9%，则该房地产的收益价格为()万元。A.311 B.435 C.322 D.200【答案】B 6、下列说法不正确的是 A.七情内伤，即喜、怒、忧、思、悲、恐、惊七种情志活动 B.情志过激、持续不断，则脏腑精气阴阳失调、首先伤心神，再伤他脏，发为情志病 C.七情损伤相应之脏过怒伤肝、过喜伤心、过思伤脾、过悲伤肺、过恐伤肾 D.七情首先影响心神情志之伤，虽五脏各有所属，然求其所由，则无不从心而发【答案】A 7、在卖方市场下，成交价格会偏向买方（）。A.最低卖价 B.最高买价 C.最低买价 D.最高卖价【答案】B 8、真实假虚证治则 A.扶正兼祛邪 B.祛邪兼扶正 C.祛邪 D.扶正【答案】C 9、地价本质上是()。A.劳动创造 B.“劳动价值”的货币表现 C.围绕着“劳动价值”而上下波动 D.地租的资本化【答案】D 10、某宗工业用地面积为 5000m2，容积率为 1.0，楼面地价为 800 元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为 8.0，其中商业用途建筑面积占 40%，楼面地价为 3000 元/m2；居住用途建筑面积占 60%，楼面地价为1000 元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A.4000 B.5900 C.6800 D.7200【答案】C 11、气能摄血主要与哪个脏腑有关 A.脾 B.胃 C.肾 D.肝【答案】A 12、某人现有资金 50 万元，欲竞买一个建筑面积为 120m2、收益期为 10 年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为 10%。店铺正常月租金为 120 元/m2，运营费用为租金收入的 35%；银行可提供最高为六成、10 年期、年利率 8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。A.80 B.91.82 C.125.00 D.127.90【答案】B 13、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（）A.房地产价值分配业务 B.房地产价值减损评估业务 C.房地产投资价值评估 D.相关经济损失评估业务【答案】C 14、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式 yabX 中的常数 a、b 的因素应是（）。A.房地产的历史价格资料 B.房地产的现时价格资料 C.房地产的未来价格资料 D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和【答案】A 15、在某幢建筑面积 3000m2 的经济适用住房建设中，某开发企业花费 280 万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了 20 万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的 4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为()。A.1067 元/m2 B.1070 元/m2 C.1084 元/m2 D.1141 元/m2【答案】C 16、卖方 5 年前以贷款方式购买了一套建筑面积为 85m2 的住宅，贷款总额为45 万元，期限为 15 年，年利率固定不变为 6%。采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方 50 万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的 6%和 4%，则该住宅的正常成交价格为（）元/m2。A.9787 B.10013 C.10282 D.10539【答案】A 17、某新建房地产的土地取得成本为 200 万元，建设成本和管理费用之和为500 万元，投资利息为 50 万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的 3%和 6%，成本利润率为 15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元。A.939.56 B.947.80 C.952.51 D.986.84【答案】C 18、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估 B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估 C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估 D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】C 19、一般物品的价格是（）的外在表现。A.劳动 B.价值 C.利息 D.地租【答案】B 20、估价资料保存的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括（）。A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩 B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷 C.有助于保持估价机构工作的连续性 D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核【答案】C 21、当抵押房地产的市场价值大幅下降时，下列说法中，错误的是（）。A.如果是抵押权人行为导致的，要求其停止其行为 B.要求抵押人恢复抵押房地产价值 C.提供与减少的价值相应的担保 D.抵押人不恢复房地产价值，也不提供相应担保，要求债务人提前清偿债务【答案】A 22、某工业用地的土地面积为 10000m2，规划容积率为 1.0，楼面地价为 500 元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到 2.0，楼面地价为 1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（）万元。A.250 B.1000 C.2500 D.3000【答案】C 23、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指()。A.使用价值 B.交换价值 C.理论价值 D.评估价值【答案】B 24、某房地产的年净收益为 60 万元，建筑物价值为 200 万元，建筑物资本化率为 12%，土地使用年限为 30 年，土地报酬率为 6%，该房地产的价值为（）万元。A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00【答案】C 25、痨病肺肾阴虚之咳嗽，治以滋养肺肾，属于 A.缓则治本 B.急则治标 C.标本兼治 D.未病先防【答案】A 26、某经过年数为 23 年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（）。A.等于 23 年 B.小于 23 年 C.大于 23 年 D.可能等于也可能大于 23 年【答案】B 27、某工业用房占地面积为 5000m2，容积率为 1.5，土地单价为 2400 元/m2。现可依法变更为商业用房并增加 2500m2 建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600 元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000 B.3000 C.3800 D.4400【答案】D 28、在评估投资价值时，折现率是（）。A.社会一般的收益率 B.收益法中的资本化率 C.投资者要求的满意收益率 D.投资者要求的最低收益率【答案】D 29、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为 2 年，建成 5 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为 40 年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物。建筑物经济寿命为 50 年。假设残值率为 0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%【答案】C 30、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权【答案】D 31、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。A.土地总价 B.土地单价 C.楼面地价 D.商品房价格【答案】C 32、某套建筑面积为 100m2 的住宅，含家电家具的成交价格为 50 万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为 8%，家电家具价值为 5 万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387 B.4398 C.4500 D.4887【答案】B 33、下列房地产权利的种类中，（）属于担保物权。A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权【答案】C 34、交易情况修正的方法不包括（）。A.总价修正 B.单价修正 C.分离修正 D.百分比修正【答案】C 35、已知临街矩形地块甲的总价为 36 万元，临街宽度为 20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为 30ft，临街深度为 125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为()万元。A.65.4 B.81.8 C.87.2 D.109.0【答案】A 36、国家标准房地产估价规范的最早颁布时间是（）年。A.1994 B.1995 C.1999 D.2004【答案】C 37、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（）。A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例 B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例 C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例 D.难以确定【答案】A 38、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。A.宅基地所有权 B.空间利用权 C.地役权 D.建筑物相邻关系【答案】B 39、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。A.等于 B.大于 C.小于 D.无法判断【答案】B 40、某成片荒地面积 1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为 3 亿元，年贷款利率为 7.2%，开发经营期为 1 年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为 65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A.310.61 B.321.60 C.477.87 D.494.77【答案】C 41、由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（）的比值。A.综合资本化率 B.土地资本化率 C.报酬率 D.建筑物资本化率【答案】B 42、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于 A.足阳明气不足 B.足阳明气盛 C.少阴气血衰极 D.太阴终者【答案】A 43、下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应【答案】B 44、房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括（）。A.因使他人房地产遭受污染的 B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的 C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观、视野等，造成相邻房地产价值减损的 D.因初始登记不当，造成房地产权利人损害的【答案】D 45、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为 8800 元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为 10000 元/m2 和 9550 元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（）元/m2。A.9175 B.9400 C.9450 D.977