家居建材市场可行性研究报告

X 家居建材广场 [X] 项 目 可 研 报 4 二。—三年三月 X印象及要点提炼 【第一部分・X市整体环境分析】 一、 城市概况 二、 X城市规划 【第二部分・x市场调查与分析】 一、 调查目的 二、 调查方式 三、 X市家居建材市场调查与分析 四、 X市重要商业市场调查与分析 五、 X市房地产市场调研与分析 六、 X市周边县市房地产市场调查与分析 【第三部分•项目资源分析】 一、 项目概况 二、 项目环境分析 三、 项目研判（SWOT分析） 四、 综合评估 【第四部分•项目定位分析】 一、 定位依据 二、 定位原则 三、 主题定位分析 四、 项目功能定位 五、 业态定位 六、 档次定位分析 七、 辐射定位分析 【第五部分-价格定位分析】 一、 结合周边住宅与商铺价格比例定价分析 二、 结合项目性质定价分析 【第六部分-客群定位分析】 一、 当地投资客 二、 异地投资客 【第七部分-媒体投放】 一、 媒体选择 二、 售楼处选择 三、 口碑传播 四、渠道销售 【结语】 X印象及要点提炼 衣 X市民穿着较为朴素，品牌选择以中低端为主。 食 实物以麻辣为主，但是辣度可以接受，普通饭馆一餐按4菜1汤 计算70元左右。 住 X政府出台政策限制房价不得超过5000元/皿，建筑形式多以33 层塔楼，2梯6户，80—100 m2X至三居，不很注重朝向问题，政府 限高，楼高不得超过100米，所以X最高住宅33层。X市内住宅供 不应求，开发项目不多，体量不大，多以当地居民购买为主，城北老 城区住宅比城南新城区住宅普遍低500元/皿左右。 由于开发项目较少，所以X市二手房交易红火，遍地二手房中介。 商场较少，现有的有重百和美好家园两个。可投资底商项目少，开发 商多自持，二手房市场流通的商铺不多见。目前大型商业项目有恒大 中天国际和X国际商业中心两个，其中X国际商业中心项目商铺未对 外销售，7月份开始销售。而恒大中天国际项目作为目前唯一的在售 商业项目，也已基本售罄，目前只余部分面积较大、总价较高商铺。 X下辖各区县房价平均比X市房价低500—800元/皿。售楼处装修下 大力度，面积较大，装修奢华。 作为一个常驻人口 30万左右的城市，出租车只有400余量，街 面能见到的不超过100辆，很难打到车，打到也是拼车，一条线路拉 几批乘客，电动三轮车较多。 X地区建设排行榜 无论是从城市建设还是开发体量、房价，以及品牌认可度和可持 续发展情况看，个人认为应是下列排行顺序： X市〉邻水县 ＞岳池县〉武胜县＞x区〉华签市 竞争对手 X市内已知竞争对手为：“X国际商业中心”，今年7月份左右对 外销售，30 rtf左右,7000—30000元/rtf的价格,13万rtf的商业体量, 势必会对投资客户进行分流。 X市内未知竞争对手为：我项目所在地块对面一块150亩左右的 土地被川渝集团拍得，准备开发做建材市场，应引起高度重视。 X市外同类型竞争对手：岳池“亿联建材家居五金城”，同质化 的产品，项目将于6月份投放市场，势必对招商和销售带来影响，对 经营和投资客户都会进行分流，应引起高度重视。 X市外不同类型竞争对手：岳池“天羿荣耀城”的产权式酒店项 目，5万平米的体量，15—18%的回报率，会对投资客户进行分流， 应引起关注。 【第一部分-X市整体环境分析】 一、城市概况 （1） 城市简介 X市位于四川东部，面积6344平方公里，辖X区、岳池县、武 胜县、邻水县及华釜市。总人口 426. 47万，市区人口 47万。人口密 度较大在全省21个州市里排名第6位，约534人/平方公里。 X市位于四川东部，面积6344平方公里。1998年7月国务院撤 销X地区设立的地级市，辖X区、前锋区、岳池县、武胜县、邻水县 及华釜市。市人民政府驻X区广福镇。总人口 470万。北宋开宝二年 （969）取“广土安辑”之意设X军，为历代建制之始。X人文荟萃, 英才辈出，养育了世纪伟人邓小平同志。自然风景和人文胜迹独具特 色。农业物产丰富，盛产粮、油、猪、茧、果，素有〃金X （玉米）， 银岳池（大米），红武胜（高粱）〃的美誉，是全国商品粮生产基地， 瘦肉型生猪基地和丝绸之乡。矿产资源较多，有煤、铁、盐、石灰石、 石英砂、天然气、石油、石膏矿、铝矶土、矿泉水等二十多种矿藏， 贮量大，品位高。交通便捷畅达，襄渝铁路纵贯全市，210、212、318 国道，203、304省道纵横全境，县、乡村公路纵横交错，四通八达, X火车站是川东北重要的物资集散地，嘉陵江、渠江连接长江黄金水 道，广渝高速公路正在加紧建设。 （2） 自然条件 X市地处中亚热带湿润季风气候区，气候温暖，热量充足，雨量 丰沛，空气湿度大，日照少，霜期短，风力大。年平均气温16°C,最 冷月（1月）平均气温3°C,最热月（7月）平均气温27°Co多年大 于或等于10°C以上的年积温5600°C,无霜期306-328天。年平均降 水量1200毫米，43%的降水量集中于作物生长旺盛的夏季。多年平均 径流系数0. 48,即降水量的48%汇入河川，52%为土壤吸收和植物蒸 腾所消耗。终年植物繁茂，且无季节性河流。 已探明或已发现的矿藏有煤、天然气、岩盐、石灰石、耐火粘土、 菱铁矿、钥钛矿、铝土矿、锂、锻、错、格、硼、油页岩、白云石、 硅石、冰洲石、磷矿、含钾岩石、石膏、石英砂、玄武岩、辉绿岩、 矿泉水、硫铁矿、沙金等三十余种。其中原煤蕴藏量7亿吨，是华釜 山煤田的富集区；岩盐层厚160-200米，蕴藏量约1000亿吨；石灰 岩分布800余平方公里，层厚20-200米；天然气蕴藏量颇丰，年开 采量7亿立方米。 （3） 交通区位 X是西部第一个县县通高速公路的地级市，国家高速G42沪蓉高 速（南（充）广（安）、广（安）邻（水）、邻（水）垫（江）段）、G65包 茂高速（渝邻（水）达（州）段）、G75兰海高速（渝武（胜）南（充） 段）竣工通车，经沪蓉高速公路至成都250公里，经包茂高速到重庆 110公里，以X为中心的公路骨架正在形成。襄渝铁路纵贯全境，嘉 陵江、渠江水流连接长江，均可通航重庆。 （4） 经济建设 一、2012年全年实现生产总值766亿元，比上年增长14%；地方 公共财政收入32. 8亿元，增长18. 1%；全社会固定资产投资完成524. 1 亿元，增长23. 3%；社会消费品零售总额254.4亿元，增长16%。 二、 2012年城镇居民人均可支配收入19939元、农民人均纯收 入7590元,分别增长15.9%、16. 5%o 三、 2012年新开工建设保障性住房3996套20. 5万平方米，实 施棚户区改造4323套34. 1万平方米，改造农村D级危房12632户、 竣工10444户，避险搬迁地质灾害农户342户；渠江流域2798户因 灾倒房户全部妥善安置。 二、X城市规划 (1) 城市功能定位 X市区整体向东南片区延伸，目前各政府机关公务员集资房已经 在东南片区开始建设，未来市政府及各机关也会搬迁到东南片区。但 枣山物流园是X规划的物流商贸区域，是功能性区域，打造专业市场 非常合适。 老城区：X区所在地，传统居住与商业中心，以北街区域为商业 中心，主要经营服装百货；万丰街至北辰大道区域主要经营汽车配件 及二手车交易。在无法满足X发展前提下，其重要性已被新城区取代。 老城区建设破旧，发展缓慢，且地势较低，经常遭遇洪水，原住民大 都选择新城区居住。 新城区：X主城区，依托交通区位优势，目前已成为X经济中心, 其中金安大道、平安大道、广宁路、思源大道、建安路为主要商业街 区。 工业区：主要包括前锋工业园区和奎阁工业园区，X市的辅城， 城市的东大门，发展以能源化工为主的工业区。 东南片区：东南片区作为X市的一个开发重点，集医疗、教育、 行政、科研、商业、办公于一体的多功能区域。而此地又毗邻渠江之 水、西溪河大峡谷公园不久将建设。正是这样一个独天得厚的众多的 自然条件造就了东南片区，也铸就了商业奇葩。在这样一个优越环境 中，将X东南片区打造成为X的春熙路、解放碑。 枣山物流园区：X市枣山物流园区位于X市城区枣山镇，紧靠兰 渝铁路X站（客、货站）、紧邻沪蓉高速公路、巴渝高速公路和广遂高 速公路，水运航道经过渠江通江达海。园区总规划面积约12000亩， 于2011年7月正式启动建设，主要建设物流、仓储、商贸、市场、 加工贸易、电子信息、生活服务等项目集群。到2020年，将建成覆 盖X、辐射川东北、面向重庆、背靠成都、贯穿渝川陕、连接大西北 的川东北重要物流基地，成为集物流、人流、资金流、信息流为一体 的物流商贸城。 【第二部分-X市场调查与分析】 一、 调查目的 (1) 通过客观深入的市场调查，充分了解X市商业分布，经营 状况，确定X市场投资客、经营客群体的主体特征。 (2) 针对X市商业市场现状，合理规划项目地块，明确项目定 位，充分发挥地块经济指标，开发出适合X市场的产品。 (3) 根据对项目的定位、规划、市场前景、开发运营风险等因 素的调查研究分析，为项目的后续推广运作提供决策依据。 二、 调查方式 本次调查主要针对地块项目，运用资料查阅、楼盘暗访、临街商 业扫街相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标与途径如下： (1) 依据政府部门的统计资料，获取当地的经济、人口和专业 市场发展数据； (2) 考察走访X市区目前经营中的大型市场，包括正在经营的 五金机电市场，家居建材市场，大型小商品市场，大型百货，重要沿 街商业，通过访谈和资料收集，了解有关各类市场的规划结构、价格、 规模、租金、售价、经营等方面的情况； (3) 考察走访X周边县市，通过楼盘暗访，对周边县市住宅价 格，商铺价格进行搜集和总结，特别是对大型商业地产项目的重点调 查。 三、X市家居建材市场调查与分析 X主城区内成规模建材市场主要有家园建材市场、中桥建材市场、 盛兆建材市场、龙马建材市场。 下图为X家居建材市场分布图： （X建材市场分布图）1龙马建材市 ＞家园建材广场 家园建材市场 物业名称 家园建语市场 经营类别 批零兼售（零售为主） 物业地址 中桥建材市场 金安大道与西溪路交口 盛兆建材市场 经营范围 家具，陶瓷，卫浴，地板，吊顶，厨卫年 ，疔具 经营方式 统一管理，统一规划与散户自营相结合 市场规模 建筑面积2万平方米，商户数量80家左右 商铺结构 商场式内铺，共二层，沿街商铺 经营档次 中高档次，含国内一线陶瓷品牌和家具品牌 辐射范围 X城区、下属县 商铺租金 内主街商铺：35元/皿左右，场内铺面F1： 30元/ rtf左右。F2： 20左右。 厅内商铺F1： 25元/皿，F2： 20元/皿。 租金年涨幅10% 项目点评 是X市档次最高的建材市场，有马可波罗、箭牌等 一线品牌，具有一站式购齐能力，现有品牌80多个！ 是X家居消费首选市场。 ＞中桥建材市场 物业名称 中桥建材市场 经营类别 批零兼售（零售为主） 物业地址 建安中路与金安大道一段交叉路口 经营范围 板材、五金、陶瓷卫浴、油漆、地板、木门、铝材 经营方式 散户自营 市场规模 建筑面积1.5万平方米左右，商户数量150家左右 商铺结构 市场内铺与沿街商铺 经营档次 中低档次建材消费市场 辐射范围 X城区、下属县 商铺租金 外主街：35-40元/rtf。内主街：30-35元/rtf。场内 铺面：25-30元/皿。租金年涨幅10% 项目点评 外主街有欧神诺，东鹏等品牌，市场内主要以大众 化消费的杂牌产品为主，均为个体商户经营，是工 薪阶层主要的建材采购市场。 ＞龙马建材市场 物业名称 龙马建材市场 经营类别 综合性市场，批零兼售（零售为主） 物业地址