某花园产品策划篇(117页DOC)

……………………………………………………………最新资料推荐………………………………………………… 目录 第一部分 “广福花园”产品策划篇 第一章 项目简介 一． 项目所在地 1． 地理位置图 2． 基地图 二． 项目规划简介 1． 经济指标 2． 特殊限制或事项 第二章 立地条件分析 一． 四至环境描述 二． 项目周边商业房及住宅市场现状 三． 项目所在地的区域规划 四． SWOT分析 第三章 目标客源的锁定 一． 目标客户群的锁定 二． 目标客户群的特征分析 第四章 产品建议 方案一： 一． 开发思路及项目定位 二． 总体规划建议 三． 第一期产品及价格等建议 四． 第二期产品及价格等建议 五． 第三期产品及价格等建议 六． 第四期产品及价格等建议 七． 第五期产品及价格等建议 方案二： 一． 开发思路及项目定位 二． 总体规划建议 三． 第一期产品及价格等建议 四． 第二期产品及价格等建议 五． 第三期产品及价格等建议 六． 第四期产品及价格等建议 七． 第五期产品及价格等建议 第二部分 “广福花园”营销企划篇 第一章 广告企划 一． 整体形象定位 二． 市场主诉求 三． 案名建议 四． 推广类型及通道 五． 系列广告主标设计 六． 推广预算 第一章 营销策划 一． 定位策略 二． 销售理念及销售计划 三． 现场布置 四． 人员管理 第三部分 “广福花园”经济测算篇 第一章 项目投资估算 一． 第一期项目投资估算 二． 第二期项目投资估算 三． 第三期项目投资估算 四． 第四期项目投资估算 五． 第五期项目投资估算 六． 总投资估算 第二章 项目收入预测 一． 第一期项目收入预测 二． 第一期项目收入预测 三． 第一期项目收入估算 四． 第一期项目收入预测 五． 第一期项目收入预测 六． 总项目收入预测 第一章 损益表 一． 总收入 二． 总成本 三． 净收益、投资回报率、年投资回报率 第二章 现金流量预测 一． 每季度现金流入 二． 每季度现金流出 三． 每季度现金净流量 第三章 主要经济测算指标及风险评估 一． 静态回收期 二． 动态回收期 三． 项目投资最大值预算 四． 净现值 五． 内部收益率 六． 敏感度分析 第一部分 “广福花园”产品策划篇 第一章 项目简介 一、 项目所在地 1、地理位置图（红线圈围为本项目地块） Ø 项目位于包河区常青镇地界，处东流路以南、金寨路以东； Ø 地块之东为政府大力开发的合肥政务文化新区所在，以南为合肥经济技术开发区； Ø 地块东、南为规划中合肥最大的黄山公园所环抱，自然景观条件优越。 2、基地图 地块成不规则的几何形，根据原有道路和规划道路自然分割成五个区域 一、 项目规划简介 1、 经济指标 规划用地性质： Ø 第二类建筑用地 Ø 容积率小于1.2 Ø 住宅间距系数大于1.23 居住小区及相应配套设施： Ø 住宅面积净密度小于1.80 Ø 住宅建筑净密度小于30% Ø 建筑密度小于22% Ø 公共服务设施（千人指标）大于2800平方米/千人 Ø 建筑限高小于24米 Ø 绿地率大于35% Ø 人均公共绿地大于1.5平方米/人 Ø 中心绿地规模大于11000平方米 2、特殊限制或事项 Ø 规划范围：三河路西、东风路南、新仓路东、馆驿路北。净用地面积约：512亩（合341340平方米） Ø 功能分区原则：可结合路网合理确定小区组团结构，道路结构及绿地系统。划分若干组团做设计。规划设计要求分区合理，建筑布局应满足消防、环保、卫生、通风、人防等方面要求，组织好地块竖向、杆管线综合等工程设计。公共区服务设施应满足方便使用的要求，根据不同的服务半径合理安排服务设施。基础设施配备如垃圾站、煤气调压站应结合管线布局合理设置。 Ø 主入口设在祁门路上，出入口距城市道路交口不小于80米。住宅用地占总用地比例控制在55%以内，幼儿园、中、小学教学用房日照间距系数按1.5控制，结合竖向设计合理确定建筑标高，明确建筑控制尺寸和控制间距。 Ø 规划应设计幼儿园、中、小学、文化活动用房、社区及物业管理、商业设施、（非）机动车辆停车位等设施以及配电房、煤气调压站、垃圾站、公厕等相关基础配套设施。 Ø 配套教育规模：幼儿园（以2人/100人计），15平方米/生；小学（以总人口的9%计），10平方米/生；中学（以总人口的8%计），12平方米/生。 Ø 商服、办公用地配套机动车及自行车车位分别按不小于每一百平方米建筑面积0.4个、3个计，住宅配套小汽车及自行车车位分别按不小于每户0.2个、2个计。 Ø 合理组织内部交通，做到通而不畅，人车适度分流。规划多层建筑退红线不得小于5米。沿街单体方案报审。 第二章 立地条件分析 一、四至环境描述 Ø 东：地块东至三河路，隔三河路直接面对的就是规划中合肥最大的黄山公园及其扩建地带，再往东为合肥市的商业街美菱大道，通往合肥市老城区； Ø 西：至新仓路，与金寨路相夹区域为规划的大量商业金融用地，再往西则为城市交通主干道金寨路及规划中的合肥市政务文化新区，政务新区面积约12.32平方公里，首期5平方公里已经启动，计划5年内建成； Ø 南：南至馆驿路，隔一居住用地为十五里河沿河绿化景观带，与黄山公园扩建区连成一体，再往南约3公里为合肥经济技术开发区，其规划面积39平方公里，仅2001年就实现GDP27.6亿元，进出口额达2.95亿美元，正逐步成为区域经济的亮点，区域内还拥有五星级的明珠国际大酒店、占地180亩环境优美的明珠广场、安徽国际会展中心、徽园、大学城等配套设施； Ø 北：北面为东风路，直至城市二环东流路，沿金寨路可通往以中科大为核心的文教区块，区域内还拥有安徽大学、安徽医科大学、安徽建工学院、市三医院等一大批科教文卫单位，拥有深厚的文化底蕴。 二、周边房地产市场现状 按照前期市场调查显示，包河区房地产发展呈现两条主线：一是美菱大道沿线部分，依托一级主干道的优势，自北由南逐步扩张，银杏苑、菱水苑等大型居住社区相继开发建成，使得该地区成为合肥房地产开发规模最大、居住条件最完善的地区。地区内的行情价格也由2年前的1800元/平方米涨到现在的2200元/平方米，而且目前可利用土地已经相当小；二是新近开通的马鞍山南路两侧，起步较晚，但是大规模、高价格、高品位在本区域都体现的淋漓尽致，个案规模基本上都在15万平方米以上，如太宁花园、太阳岛花园、万振花园，而世纪阳光花园更是达到56万平方米，区域内的价格也不断上扬，在短短1年多时间里从2200元/平方米暴涨到2600元/平方米。而近期马鞍山南路的通车，使得本地区未来的竞争将更为激烈。 本项目地块周边刚刚处于规划的开发启动阶段，目前附近基本上没有相类同的竞争个案，项目又正好处于东流路二环之外，而包河区80%的住宅项目都集中在一环和二环之间，因此，离地块最近的基本上只有美菱大道两侧近东流路的银杏苑、菱水苑和枫丹城市花园，北端近金寨路的太湖新村，西北角合作化路上的香樟雅苑、金环花园，西面政务文化区内潜山路东流路的国际花都以及西南角沿金寨路而下的浅水湾和明珠广场附近的东海花园。 三、项目所在地区域规划 Ø 道路规划 地块四围的道路为三河路（东）、新仓路（西）、馆驿路（南）、东风路（北），贯穿地块的道路南北向为青平路，东西向为新仓支路和祁门路，这些道路目前为止尚处于规划阶段，还未启动。因祁门路延伸将成为连接政务文化新区和黄山公园的枢纽道路，预计规划为双向四车道路，路面宽幅可达35米左右，其他道路则结合项目整体规划予以实施改造。 地块周边有合作化路、金寨路及东流路三大城市主干道通往各个区域，基本上为双向四车道加非机动车道，路面宽幅在40米左右，其中金寨路成为连接市中心和政务文化新区、经济技术开发区的唯一主干道，将发挥越来越重要的作用，关于它和其他7条道路的城市出入口景观风貌设计已被定为今年规划局的重点任务目标之一。 Ø 交通规划 公共交通 地块周围主要途径及附近公交线路、站点如下： 路线 起始站--终点站 首 末 班 车 时 间 途径线路 售票形式 首班车夏/冬 末班车冬/夏 10 黄潜交口－新火车站 6:00 19:00 黄潜交口－黄山路－金寨路－屯溪路－桐城路－长江中路－美菱大道－荣事达大道－濉溪路－站前西路－站前路－新火车站 无人售票 12 十五里河－毫州路 6:00 19:00/19:15 十五里河－金寨路－合作化路－濉溪路－毫州路 无人售票 13 十五里河－公交四公司 6:00 21:00 十五里河－金寨路－合作化路－濉溪路－毫州路 无人售票 16 葛大店－南七里站 6:00 19:00 葛大店－姥山路－东流路－合安路－南七里站 无人售票 26 南七里站－四十井 6:00 18:00/18:30 南七里站－金寨路－合安路－繁华大道－莲花路－四十井 有人售票 101 十五里河－新火车站 6:00/6:30 21:00 十五里河－金寨路－长江中路－胜利路－新火车站 有人售票 113 沿河村－北五里井 6:00 19:00 沿河村-张夹弄-青松园-姚公庙-东流路-南门换乘中心-江淮化肥厂-南七里站-宿松路-南园新村-金安花园-科技大学-安攻附院-稻香楼-安徽报社-三孝口-长江饭店－四牌楼－市府广场-百花井-阜阳路桥－高河埂-白水坝-公交四公司-海棠花园-北五里井 无人售票 135 十五里河－小商品批发城 6:00 19:00/18:30 十五里河－合安路－东流路－美菱大道－屯溪路－全椒路－和平路－铜陵路－长江东路－小商品批发城 无人售票 140 安居苑－官塘村 6:00/6:30 18:00/19:30 安居苑－长江西路－肥西路－绩溪路－金寨路－东流路－美丹路－官塘村 有人售票 虽然途径地块的公交线路只有113路有终点起始，但金寨路和东流路上的路线比较多，停靠站点离项目也只5—10分钟的步程，另外按照地块所在的黄山公园区未来规划，这里将陆续增加多条公交线路，通行状况将有很大的改善。 轨道交通 轨道交通将是本项目的一项极大利好，因其站点正好设置在东流路、金寨路交叉口附近，而它的竣工和开始运营正好与本项目的开发建设进度相吻合，因而该项规划将对项目增值带来最为可观的利益点。 n 规划中的合肥轻轨交通系统是由东西和南北及环行线路三条线路构成，拟建中的轻轨一号线是城市当前客流量较大和交通矛盾突出的交通线路，自合肥市西南经济技术开发区的明珠广场起，沿合安路，金寨路向北，由稻香楼向东转向芜湖路，过孝肃桥后，沿铁路专用线转至明光路，最后沿胜利路直达合肥新火车站。 n 线路全长15.77公里，设13座车站。其中高架线长9.63km，地下线长1.72km。沿线有9座高架车站，3座地面站及一座地下车站，其余为区间隧道、区间桥梁及地面线。在金寨路局部下穿铁路线，在胜利路上跨铁路线。 n 工程总建设周期为五年，从2002年底开工到2005年底竣工，工程分段建设，分段运营。其中，第一阶段从合肥新火车站――生物药厂站，建设期为三年，第二阶段从生物药厂站――明珠广场站，全线于2008年底竣工并通车试运营。 Ø 景观规划 地块东南分别为规划的黄山公园和十五里河沿河景观带所环抱 Ø 政区规划 政务文化新区（位于项目西侧） n 东至金寨路、合作化南路，西抵高新技术开发区、合九铁路，北与铁路专用道和高压走廊相望，南连经济技术开发区、312国道，规划面积12.67平方公里； n